Revisión del mercado primario de vivienda en la capital de febrero de 2011. La oferta aumenta, los precios caen

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Según encuestas sociológicas, más del 70% de la población rusa necesita mejores condiciones de vivienda. El tema de la vivienda es relevante para todo el país, sin embargo, en este artículo intentaremos enfocarnos en el mercado inmobiliario de la capital..

En general, después de la crisis, el mercado de nuevos edificios en la capital comenzó a revivir, aparecen nuevos proyectos, la mayoría de los proyectos de construcción congelados se han reanudado. Recibió un nuevo impulso al desarrollo y la hipoteca.

El estado del mercado primario de la vivienda

Como saben, durante la crisis, muchos desarrolladores han decidido congelar su construcción. Poco a poco, el mercado de nuevas construcciones en la capital comienza a revivir. Ya en 2010, hubo una tendencia a la reactivación de este segmento del mercado inmobiliario, la reactivación es especialmente notoria en la construcción de viviendas de clase económica, que en el período poscrisis tiene una gran demanda. Ahora la confianza de los compradores potenciales en este segmento de mercado ha crecido significativamente. Los ingresos de los hogares se han estabilizado, ha aparecido una demanda efectiva de vivienda, han comenzado a aparecer nuevos proyectos en el mercado, también se ha intensificado la construcción en muchas instalaciones que fueron suspendidas durante la crisis..

A fines de 2010, la proporción de viviendas terminadas en la oferta total de apartamentos de clase económica en la región cercana de Moscú era del 50%; estos son objetos que ya se han encargado o están en la etapa final de construcción (19% y 31%, respectivamente). La proporción de proyectos en la etapa inicial de construcción es del 44%. El 6% restante son obras de construcción congeladas u objetos con construcción lenta..

Ahora, para los compradores potenciales, el factor decisivo es la relación óptima entre precio y calidad..

Según los expertos del Centro de Consultoría Analítica MIEL, en enero de 2011, por primera vez ingresaron al mercado de capitales 40 viviendas, lo que representa el 7,4% del total de nuevas edificaciones propuestas. La mayoría son casas de clase media, así como nuevos edificios en las primeras etapas de las obras. La aparición en el mercado primario de ofertas nuevas y relativamente económicas condujo generalmente a una disminución de los precios. Sin embargo, la caída de los precios no es significativa: 3,2% en rublos y 0,1% en dólares..

Ahora, para los compradores potenciales, el factor decisivo es la relación óptima entre precio y calidad. Es por eso que la gente elige nuevos edificios de clase económica. Además, la opinión de que las casas de clase económica son edificios de muy baja calidad es absolutamente falsa. La combinación de materiales de precio medio pero de alta calidad con los últimos desarrollos en la industria de la construcción hace posible construir viviendas confiables y asequibles..

Moscú inmobiliaria

Sin embargo, los precios inmobiliarios, especialmente en Moscú, han sido y siguen siendo bastante altos. Según los resultados de enero de este año, la mayoría de las propuestas (46%) se observaron en el segmento de precios de 100 mil a 150 mil rublos por metro cuadrado M. Para apartamentos en el rango de precios de 150 mil a 200 mil rublos por metro cuadrado. m. representó el 37% del suministro total, el rango de 200 mil a 250 mil rublos, solo el 10%. La oferta mínima resultó ser para apartamentos con un precio de hasta 100 mil rublos por metro cuadrado. – 7%.

El precio promedio de las viviendas de clase económica en enero ascendió a 60,2 mil rublos por metro cuadrado. m, clase media – 59,2 mil rublos por metro cuadrado. m, clase ejecutiva – 101 mil rublos por metro cuadrado. metro.

En cuanto a la demanda, según los resultados de enero de 2011, los departamentos de 1 y 2 habitaciones fueron tradicionalmente los más demandados, con un 48% y un 37%, respectivamente. Los apartamentos de 3 habitaciones expresaron su deseo de comprar el 14% de todos los compradores, los apartamentos de varias habitaciones, solo el 1%.

Los nuevos edificios se eliminan de la carretera de circunvalación de Moscú

Cabe señalar que recientemente, ha habido una tendencia a desplazar nuevos edificios fuera de la carretera de circunvalación de Moscú. Es que en la capital hay escasez de obras en construcción desde hace mucho tiempo, y las que existen son bastante caras, lo que, sin duda, incide en el costo por metro cuadrado. Entonces resulta que construir casas de paneles en Moscú no es muy rentable ahora.

Como resultado, la principal actividad de los desarrolladores ahora se concentra en la región de Moscú, que lidera significativamente en términos de construcción de nuevas viviendas. De 5 a 12 nuevos objetos ingresan al mercado de nuevos edificios en la región de Moscú por mes.

Nuevos edificios en Moscú

Actualmente, se han construido muchas casas nuevas de clase económica y se están construyendo en las siguientes áreas: Kozhukhovo, Solntsevo, Peredelkino, Lyubertsy, Mitino, Yuzhnoye Butovo. Dentro de la carretera de circunvalación de Moscú en los últimos 2 años, la construcción se llevó a cabo en las áreas de Ochakovo, Marfino, Sviblovo, Chertanovo, Otradnoye, Zyuzino. En este momento, se están construyendo y vendiendo activamente en la capital unas 40 nuevas propiedades de clase económica y confort. El 83% de todos los edificios nuevos de clase económica están ubicados en el Distrito Administrativo Sur. En el Distrito Administrativo Sudoeste – 7%, en CJSC – 6%., El menor de todos los objetos en el Distrito Administrativo Sureste y Distrito Administrativo Noreste – solo 2%. En CAO, SZAO, VAO y CAO no hay nuevos edificios en la implementación.

La hipoteca renace

Al comprar un apartamento nuevo, un comprador potencial decide por sí mismo dos cuestiones principales. En primer lugar, necesita encontrar una vivienda adecuada, por lo tanto, la empresa promotora que construye esta vivienda. En segundo lugar, si el comprador no tiene suficiente dinero para comprar una vivienda, además de elegir el apartamento en sí, habrá que resolver un problema más: encontrar dinero para pagar la parte faltante de su costo. En este caso, la solución es un préstamo hipotecario..

En cuanto a la primera pregunta, no es difícil encontrar un apartamento, los desarrolladores se han vuelto más activos y la oferta de apartamentos en el mercado solo está creciendo y, según las previsiones, seguirá creciendo. Respecto a las hipotecas, también podemos decir que, dado que la demanda efectiva de la población está creciendo, el crédito hipotecario también está reviviendo.

La mayoría de los bancos prestan para proyectos en construcción solo si la caja de la casa ya está lista y todas las comunicaciones necesarias están conectadas.

Según la agencia «Miel», actualmente 11 bancos de capital ofrecen préstamos para vivienda en nuevos edificios. Sberbank, Russian Mortgage Bank y Moscow Credit Bank exigen un pago inicial mínimo del 10%. La tasa de interés mínima en rublos es ofrecida por el banco VTB 24 (la campaña «Con una casa nueva», que se extendió hasta el 26 de febrero de 2011): antes del registro de los derechos de propiedad, la tasa es del 9.95-12.35%, después del registro de los derechos de propiedad – 7.5- 9,85%. La tasa de interés promedio es del 13-14% anual..

A primera vista, puede parecer que las condiciones de los préstamos son casi anteriores a la crisis. Sin embargo, no todo es tan sencillo. La mayoría de los bancos prestan para proyectos en construcción, solo si la caja de la casa ya está lista y todas las comunicaciones necesarias están conectadas, es muy difícil obtener un préstamo para comprar una casa en la etapa inicial de construcción. Sberbank y VTB-24 tienen más condiciones gratuitas, pero estos bancos ofrecen comprar un apartamento de su lista de nuevos edificios acreditados. En consecuencia, la elección del prestatario es muy limitada. Sin embargo, VTB-24 tiene el período de préstamo hipotecario más largo: hasta 50 años..

Sobre la base de la dinámica del mercado primario de la vivienda en Moscú, se puede suponer que en 2011 la construcción de nuevos edificios seguirá creciendo. La demanda, como saben, da lugar a la oferta, y actualmente la demanda está en constante crecimiento. La misma demanda de vivienda da lugar a un aumento de la oferta de crédito hipotecario. La gente está dispuesta a pagar de más por los apreciados metros cuadrados, y los bancos empiezan a confiar cada vez más en la población después de la crisis. La tendencia emergente de trasladar los principales sitios de construcción fuera de la carretera de circunvalación de Moscú también solo se intensificará, debido al hecho de que las viviendas allí son más baratas y hay muchos más sitios que en la capital. En consecuencia, en un futuro cercano, Moscú puede enfrentar una escasez de nuevas viviendas de clase económica..

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