Riesgos y beneficios de comprar un apartamento hipotecado

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Primero, definamos la terminología: en este artículo, la compra de un apartamento hipotecario significa la adquisición de bienes raíces tanto de propietarios bastante «prósperos» de apartamentos hipotecarios como de prestatarios hipotecarios desafortunados que se ven obligados a vender viviendas bajo la presión de las circunstancias de la vida, o la adquisición de un apartamento ya confiscado de un banco..

Apartamento colateral
Edvard Munch. Enredadera de Virginia roja. 1898-1900

Existe una opinión generalizada en la sociedad sobre el gran beneficio de tales transacciones para los apartamentos en mora: la posibilidad de ahorrar casi el doble del presupuesto personal en comparación con los precios del mercado. Como compensación a este hipotético beneficio, circula una opinión igualmente estable sobre los grandes riesgos de este tipo de transacciones asociadas a obligaciones incumplidas del anterior titular, insuficiencia legal de confianza, etc..

Las agencias inmobiliarias y los bancos que otorgan préstamos hipotecarios no mantienen estadísticas generales sobre la venta de pisos hipotecados. El volumen de este sector en el mercado inmobiliario se puede estimar a partir de los comentarios de varios especialistas inmobiliarios responsables en Rusia. Si el jefe del departamento de bienes raíces de élite de A-Realty Group A. Ryumin llama al número de tales transacciones en su empresa no más del 3% del número total, entonces el jefe del servicio de hipotecas de RELIGHT-Real Estate I.Kazhikina expresa la cifra del 7% … Según el director regional de INKOM-Nedvizhimost Y. Lurie, el número de transacciones de este tipo en su empresa el año pasado ascendió al 9% del total, el jefe del departamento de vivienda secundaria de BEST-Nedvizhimost E. Bulychev estimó la proporción de transacciones con vivienda asegurada en 20 %. Y. Lurie afirma que “los agentes inmobiliarios están constantemente vendiendo bienes raíces, lo cual está en garantía bancaria”, es decir, su participación de mercado puede considerarse significativa. Como explica E. Bulychev, la mayoría de esas transacciones «tienen lugar por libre albedrío de los propietarios, por ejemplo, la venta de un apartamento de una habitación para la compra de un apartamento de dos habitaciones después del nacimiento de un niño, etc.»

La venta forzosa, según la opinión unánime de todos los expertos, es el segmento más pequeño en las transacciones de pisos hipotecados.

La mayoría de los propietarios de inmuebles hipotecarios, que no pueden pagar su préstamo, recurren a empresas inmobiliarias incluso antes de que los bancos en los tribunales los obliguen a vender. M. Markarova, la socia gerente de MAYFAIR Properties, estima que el número de ventas “verdaderamente por defecto” en su empresa es del 20-25% del número total de apartamentos hipotecados que se venden. La venta bajo coacción, según la opinión unánime de todos los expertos, es el segmento más pequeño en las transacciones de apartamentos hipotecados. El jefe del departamento de préstamos hipotecarios de la empresa «NDV-Real Estate» A. Vladykin explica esto por el hecho de que tales casos ocurren solo después de una larga demora en los pagos, al menos 6 meses. «Los bancos están tratando de resolver el problema» pacíficamente «, ofreciendo aplazamientos, reduciendo los pagos mensuales, y deciden demandar solo después de que se agota el límite de su paciencia»..


Kugach Yuri Petrovich, del pasado reciente

I. Kazhikina («RELIGHT-Real Estate») explica un punto muy importante sobre las transacciones con bienes inmuebles «predeterminados»: «Presiones agresivas sobre el propietario de un apartamento hipotecario por parte de prestamistas, cobradores, agentes inmobiliarios y otras personas para obligarlo a vender sus bienes inmuebles sin una decisión judicial se rigen por el artículo 179 del Código Civil de la Federación de Rusia ”. Expliquemos a nuestros lectores que este artículo del Código Civil trata sobre la ilegalidad de una transacción realizada bajo la influencia de amenazas y circunstancias difíciles en términos extremadamente desfavorables. Por lo tanto, según I. Kazhikina, tales transacciones «tienen todas las posibilidades de ser invalidadas en un tribunal en el futuro». A. Saprykina, subdirector de Delta Estate, agrega que la compra de un apartamento hipotecario a través de una subasta (después de una decisión judicial) impone al comprador «la necesidad de asegurarse de que no haya apelación contra la decisión judicial del antiguo propietario». De lo contrario, el posterior «litigio largo para los nuevos propietarios puede llegar a ser muy probable y el resultado será difícil de calcular por adelantado»..

Factores que determinan el precio de los apartamentos hipotecados

La relación entre el prestatario y el banco

La importancia de las relaciones financieras en la pareja prestatario-banco. Cuanto más cerca esté la situación crediticia de la frase del libro de texto «Y – y, ¿cómo va todo …?», Menor será el precio de «el apartamento predeterminado». Una gran cantidad total de deuda, junto con multas e intereses, junto con un largo período de ignorar los pagos por parte del prestatario, permite al banco dictar los términos materiales de la transacción. T. Vorobyova, subdirectora de la Agencia Inmobiliaria de Moscú, habla de un récord en su práctica, «una cifra del 25% de la diferencia de precio entre el apartamento hipotecario y el precio de mercado». A. Vladykin (NDV-Nedvizhimost) considera que el precio bajo es «el factor principal que determina el interés de los compradores potenciales en el apartamento hipotecario». Sin embargo, A. Bannikov, jefe del departamento secundario de bienes raíces de Azbuka Zhilya, recuerda que la mayoría de las ventas de apartamentos hipotecados se producen después de un acuerdo “amistoso” entre el banco y el prestatario, y “la satisfacción de ambas partes con este acuerdo no permite contar con una reducción significativa del precio de un apartamento hipotecado en relación con el precio medio del mercado. indicador «.

Habilidad de agente inmobiliario

La habilidad de un agente inmobiliario puede afectar significativamente el precio de un apartamento hipotecario. Este factor está bien ilustrado por el ejemplo de dos acuerdos específicos de Moscú en el otoño de 2010, citado por Yu. Lurie. En el primer caso, la compra de un apartamento hipotecario de tres habitaciones cerca de la estación de metro Polezhaevskaya fue realizada por un agente inmobiliario a un precio de 800.000 rublos menos que la siguiente oferta similar más barata del mercado. Otro episodio es la venta por parte de un experimentado agente inmobiliario de un apartamento de dos habitaciones en Domodedovo. Habiendo interesado razonablemente a su agente en el precio máximo, el prestatario recibió el valor de mercado del apartamento, es decir, se vendió incluso más caro que el precio promedio.!

Características del apartamento

Las características del consumidor del apartamento hipotecario vendido pueden aumentar significativamente su valor. A. Ryumin («A-Realty Group») da testimonio de la gran demanda de apartamentos bien ubicados con reparaciones de alta calidad: «para tales objetos, cierto temor de los compradores sobre las transacciones que involucran al banco se ve más que compensado por su conveniencia y comodidad»..

Propiedad hipotecaria
Vincent Van Gogh. Habitación de Vincent van Gogh en Arles. 1888

“Las características de consumo de alta calidad del apartamento hipotecario permiten al prestatario esperar razonablemente vender a un precio comparable al promedio del mercado”, agrega E. Bulychev (BEST-Real Estate).

Pagos de préstamos insoportables

Pagos mensuales insoportables al banco, combinados con el período limitado de venta. Un factor inherente en mayor medida al segmento élite de los inmuebles hipotecarios. A. Ryumin da un ejemplo concreto sobre la venta de un ático de élite en Arbat en septiembre de 2010. «A pesar del valor de mercado de $ 6.2 millones, fue la necesidad de pagar al banco $ 100,000 mensualmente la principal razón para la ‘rebaja’ del ático a $ 5.5 millones». Puede considerar este artículo como un caso especial del artículo 1, cuando el propio banco está interesado en «llevar» la situación con el apartamento hipotecario a un «punto muerto de deuda» y canjearlo de forma independiente a un precio con descuento..

Venta de apartamento simulada

La imitación de una venta por parte del prestatario es un factor bastante raro cuando el prestatario determina el precio de un apartamento hipotecado con un exceso deliberado del precio para minimizar la probabilidad de su venta. Como explica el gen. Director de «IPOTEK.RU» D. Ovsyannikov, estos casos a veces se registran como «un método de un prestatario sin escrúpulos para evitar la presión del banco cuando los pagos se retrasan por un período de menos de 6 meses». Para evitar la «presión» bancaria psicológica en forma de llamadas telefónicas, envío de cartas, etc. ante demandas de pago de la deuda, el titular del préstamo hipotecario proporciona al banco pruebas de su actividad en la venta del apartamento hipotecario, pero el precio fijado por él provoca, en el mejor de los casos, desconcierto entre los compradores potenciales. Según el testimonio de D. Ovsyannikov, conoce un caso en el que el precio es un 35% superior al promedio del mercado. Es posible un mayor desarrollo de tal situación hacia el punto 1 o la reanudación de los pagos de la hipoteca. Según S. Ivanova, suplente. Presidente de la Junta de CB Agropromcredit: «Tales acciones no solo arruinarán gravemente el historial crediticio del prestatario, sino que también pueden inducir al banco a iniciar procedimientos legales con la máxima severidad de posibles reclamaciones contra su cliente».

Comprar un apartamento hipotecario «predeterminado» en un banco

Aquellos bienes inmuebles que se venden “a la fuerza”, después de una decisión judicial, se venden en subastas y el costo lo determina únicamente el banco. Y es precisamente para tales transacciones que el precio puede ser realmente significativamente más bajo que el precio de mercado, pero solo él puede, lo que no siempre sucede en la práctica. Si el gen. director de la empresa «Finnesco» N. Mozgalevskaya estima el precio de dichos apartamentos al menos un 10% más bajo que el nivel promedio del mercado, mientras que el jefe de «Rusipoteka» A. Ippolitov llama una cifra mucho más modesta de 5 – 6%. Según el director de IPOTEK.RU D. Ovsyannikov, las transacciones de apartamentos hipotecados con un precio de venta «por debajo del 25% del precio de mercado son extremadamente raras». Los bancos que han recibido el derecho a enajenar el apartamento predeterminado no tienen derecho a vender dichos objetos inmobiliarios por su cuenta, e involucran a una empresa inmobiliaria para ello, lo que aumenta los costos y, como resultado, el precio final del apartamento hipotecario..

La ley establece que en primer lugar los fondos de la venta de apartamentos en subasta van al banco, el prestatario solo puede contar con su saldo. Además, como dice Andrey Bannikov (Azbuka Zhilya): «Si los fondos de la subasta recibidos son insuficientes para cubrir los gastos bancarios, la parte restante se recupera del antiguo propietario del apartamento y la institución bancaria puede presentar una nueva demanda casi inmediatamente después de la subasta»..

Durante un período de descenso de los precios inmobiliarios (estacional o de crisis), el prestatario puede encontrarse en una situación en la que el valor real de venta del apartamento hipotecario no cubrirá el préstamo. Como explica T. Vorobyova («Agencia de Bienes Raíces de Moscú»), tales situaciones suelen estar reguladas por un contrato de préstamo cuando se firma, y ​​los bancos incluyen en el texto estándar una cláusula sobre la responsabilidad financiera del prestatario con todas las propiedades que posee. «Tal cláusula del contrato de préstamo se convierte en una sorpresa muy desagradable para los propietarios de apartamentos hipotecados; después de todo, la mayoría de ellos cree que si no pueden pagar el préstamo, arriesgan sólo los bienes inmuebles hipotecados»..

Esquemas de liquidación de apartamentos hipotecados

La Ley Federal de Hipotecas de la Federación de Rusia regula las transacciones con viviendas hipotecarias con suficiente detalle. Casi todos los expertos afirman de manera consolidada que la principal dificultad de este tipo de transacciones inmobiliarias no está asociada a la dudosa «pureza jurídica» de la transacción, sino a la dificultad de sincronizar las acciones de todos los interesados: comprador, vendedor, banco, notario, cámara registral, etc..


B.M. Kustodiev. Comerciante. Viejo con dinero. 1918

Los esquemas de liquidación más comunes para apartamentos hipotecados incluyen:

  1. El vendedor recibe del comprador un anticipo equivalente al monto de su deuda con el banco, el acreedor hipotecario (o más), y con la ejecución obligatoria de un acuerdo preliminar (¡las cantidades son bastante grandes!). Como dice M. Markarova («Propiedades MAYFAIR»), habiendo recibido el monto de la deuda en su totalidad, el banco emite al prestatario un aviso de su consentimiento para enajenar el apartamento hipotecado. Teniendo este documento en sus manos, el vendedor y el comprador firman un acuerdo de compraventa regular, que debe registrarse (y cuanto antes, mejor) registrarse en Rossreestr y recibir un extracto del Registro Estatal Unificado de Derechos Inmobiliarios (USRR) sobre la eliminación de la carga de la deuda del apartamento..
  2. Uso de celdas bancarias: el día de la transacción, la cantidad que el deudor ya ha pagado al banco se compromete en una celda, y el vendedor tendrá acceso a ella mediante la presentación de un contrato de compraventa notariado y un extracto de la USRR sobre la eliminación del gravamen de su antiguo apartamento. Como explica E. Bulychev (BEST-Nedvizhimost), “el plazo medio para la eliminación de gravámenes en la cámara de registro es de tres días laborables, por lo que el comprador no arriesga nada”. El monto del saldo del préstamo se coloca en otra celda y el vendedor lo transfiere al banco, el acreedor hipotecario el día del registro de la transacción. La cantidad de dinero en exceso de las deudas crediticias del apartamento hipotecario es transferida por el vendedor al comprador directamente, sin servicios bancarios, después de la finalización de la «operación con celdas»..
  3. El comprador del apartamento hipotecario puede firmar un anexo al contrato de préstamo, según el cual se convierte en garante del vendedor. Este estado le da al comprador del apartamento hipotecado una oportunidad legalmente legal para pagar la deuda del prestatario, después de lo cual el banco emite una notificación de su consentimiento para la enajenación planificada del apartamento. Además, en Rossreestr, el registro de la transferencia de propiedad, el registro del acuerdo de compra y venta y la eliminación de gravámenes tienen lugar al mismo tiempo. Los expertos aconsejan describir dicho esquema de la manera más clara y detallada posible en el contrato preliminar..

Los costes legales de las transacciones con apartamentos hipotecados son más elevados que con los inmuebles convencionales y pueden variar mucho en función de los honorarios de los notarios autorizados. Casi todos los acuerdos hipotecarios existentes contienen una cláusula sobre multas por rescisión anticipada de un préstamo; estas multas deberán pagarse. En promedio, para la empresa «BEST-Real Estate» E. Bulychev da una cifra para el costo del retiro de la fianza de $ 200; incluye el registro y el deber estatal.

Los expertos en el mercado inmobiliario tienden a considerar muy exagerados los riesgos de adquirir apartamentos hipotecados. T. Vorobyova («Agencia Inmobiliaria de Moscú») habla sobre la minuciosidad especial de los controles de tales transacciones por parte de todo tipo de autoridades reguladoras (hasta la oficina del fiscal y la Cámara de Cuentas): comprobaciones probables y reiteradas de estas transacciones en el mercado inmobiliario en el futuro «. M. Markarova («Propiedades MAYFAIR») agrega que la observancia legal competente de la Ley Federal «Sobre Hipotecas» y los artículos correspondientes del Código Civil de la Federación Rusa «reduce el riesgo de invalidar transacciones en apartamentos pignorados a casi cero»..

Resumen

La venta de departamentos respaldados por hipotecas es un segmento notable en el mercado de la vivienda y, debido a los claros indicios de la reactivación de los préstamos hipotecarios, tiene perspectivas de crecimiento. Es más probable que los problemas con este tipo de transacciones estén asociados con una alta complejidad burocrática que con riesgos legales potencialmente altos. La inmensa mayoría de los apartamentos hipotecados se venden a precios bastante elevados. La probabilidad de comprar un objeto inmobiliario en mora de bajo costo es bastante comparable a la probabilidad de comprar un apartamento «ordinario» con el mismo descuento, de ninguna manera involucrada en la hipoteca. Los expertos en bienes raíces señalan que la decisión de comprar un apartamento hipotecario en particular generalmente se toma teniendo en cuenta todo el conjunto de parámetros, es decir, el precio, la ubicación, la calidad de las reparaciones y la disponibilidad de infraestructura son importantes. Este enfoque acerca aún más al sector “hipotecario” de los bienes raíces a las propuestas generales para la venta de apartamentos..

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