Subir la tasa del Banco Central: que pasará con la hipoteca

El contenido del artículo

• Qué pueden esperar los prestatarios. ¿Cambiará la tasa hipotecaria?
• Retraso en los pagos de la hipoteca. Cómo ser
• Cómo negociar con el banco
• Refinanciar un contrato hipotecario
• Reestructuración de una hipoteca en rublos
• ¿Puede el banco aumentar la tasa de interés hipotecaria?
• Que va a hacer el gobierno
• ¿Qué pasa con los pagos de la hipoteca? ¿Hay alguna esperanza para lo mejor?

El colapso del rublo y una fuerte subida de la tasa de descuento del Banco Central causaron pánico entre los rusos que ya han contratado una hipoteca o la van a hacer en un futuro próximo. Veamos cómo les afectará el aumento de la tasa del Banco Central, cómo acordar con el banco condiciones preferenciales y qué esperar de los prestatarios hipotecarios en el futuro..

Qué pueden esperar los prestatarios. ¿Cambiará la tasa hipotecaria?

Elevar la tasa de refinanciamiento al 17% significa que es a esta tasa a la que los bancos comerciales pedirán dinero prestado al Banco Central. Si observa la dinámica durante el año pasado, puede ver que incluso con un aumento constante en la tasa de refinanciamiento, las tasas de interés de la hipoteca en rublos no han cambiado mucho:

• Marzo de 2014: tasa del Banco Central – 7,0%, hipoteca – 12%;
• Abril de 2014: tasa del Banco Central – 7,5%, hipoteca – 12,3%;
• Julio de 2014: tasa del Banco Central – 8.0%, hipoteca – 12.2%;
• Septiembre de 2014: tasa de descuento – 9.5%, hipoteca – 12.5%.

Pero el fuerte aumento actual cambiará radicalmente la situación. Los bancos no pueden operar sin fines de lucro. Por lo tanto, se verán obligados a emitir préstamos a tasas de interés superiores a las del Banco Central. Se espera que con la tasa de refinanciamiento actual para préstamos hipotecarios, los rusos paguen no menos del 18-20% anual. Y esto es según las previsiones más optimistas. Seguramente los bancos pequeños ofrecerán hipotecas a los prestatarios a tasas de interés aún más altas..

Las hipotecas sociales deberían subir de precio mucho menos. Según Andrey Shelkovy, director de la Agencia de Financiamiento para la Construcción de Viviendas, la tasa de hipotecas sociales en 2015 se calculará con base en el índice de inflación al consumidor, al que se agregará el 3.8% por ciento. El próximo año, el Ministerio de Desarrollo Económico pronostica un índice de inflación al consumidor en la región del 7,5%. En consecuencia, la tasa de préstamos para la compra de vivienda en el marco de los programas estatales debería ser un poco más del 11%..

Pero todos estos cambios deben esperarse solo después del Año Nuevo. Por el momento, varios bancos comerciales han suspendido la implementación de programas hipotecarios y hasta ahora ni siquiera emiten préstamos preaprobados. Las instituciones financieras quieren esperar un tiempo para ver a dónde conducirá la situación actual con el rublo, qué medidas tomará el gobierno y qué tasa de interés será óptima en las condiciones económicas cambiantes..

Retraso en los pagos de la hipoteca. Cómo ser

Durante los primeros 20 a 25 días después de la demora en el pago, es posible que el banco no preste atención a la demora en los pagos. Sus empleados saben muy bien que absolutamente todo el mundo puede tener dificultades económicas temporales. Pero si el cliente no realiza más pagos, los especialistas del departamento de crédito comienzan a intentar ponerse en contacto con él, enviarle notificaciones de retrasos en los pagos y tratar de todas las formas posibles de recordarle al prestatario sus obligaciones..

Si los pagos de la hipoteca no se realizan dentro de los tres meses o los plazos de pago se han incumplido más de tres veces en un plazo de 12 meses, y la demora supera el 5% del monto de la hipoteca, los abogados del banco tienen derecho a acudir a los tribunales para cobrar la deuda. Y, por supuesto, la decisión de la corte será a su favor; es poco probable que un cliente que se esconde de una institución financiera pueda contar con la corte para ponerse de su lado..

Además, para recuperar de un cliente bancario el monto de la deuda, los intereses y las multas por demora, los alguaciles pueden apoderarse de la cuenta bancaria del deudor, subastar bienes raíces hipotecarias y confiscar su automóvil. Si la hipoteca se emite no solo para el prestatario, sino también para sus familiares, su propiedad también puede ser arrestada.

Incluso hay casos conocidos en los que las agencias de cobranza, que compraron deudas de los bancos, amenazaron a los prestatarios insolventes con un caso penal por fraude. Pero tales amenazas son absolutamente desesperadas. El artículo 159 del Código Penal de la Federación de Rusia (fraude) se puede aplicar solo si el cliente del banco utilizó documentos falsos al solicitar una hipoteca. Es cierto que en el Código Penal ruso hay 177 artículos más (evasión del reembolso de las cuentas por pagar), pero no ha habido precedentes cuando se juzgó a los prestatarios en virtud de este artículo..

Cómo negociar con el banco

Como ya está claro, para un prestatario insolvente, esconderse del banco es absolutamente inútil. Lo mejor que puede hacer es intentar negociar con una institución financiera para aliviar los términos de su contrato hipotecario. Después de todo, el banco no está interesado en absoluto en los prestatarios con problemas y ciertamente se reunirá a mitad de camino si el cliente se comporta de manera razonable y adecuada..

Necesita tomar un certificado del banco sobre el monto de su deuda. Luego, debe escribir una solicitud a la institución financiera que enumere las razones por las que no es posible realizar los pagos de la hipoteca en su totalidad. En la carta, no solo vale la pena pedir al banco condiciones preferenciales, sino también indicar sus propuestas para resolver la situación..

Las opciones más comunes para aliviar las condiciones hipotecarias son la refinanciación y la reestructuración en rublos..

Refinanciar un contrato hipotecario

Al refinanciar, se abre un nuevo préstamo al prestatario, a expensas del cual se reembolsa el anterior. Un nuevo préstamo, por regla general, se emite al mismo tipo de interés que antes, pero por un período más largo, por lo que se reduce la cantidad de pagos mensuales. Esta es la opción más aceptable para los prestatarios que han obtenido una hipoteca en rublos..

Reestructuración de una hipoteca en rublos

Ante un dólar en rápido aumento, los rusos que han contratado hipotecas en moneda extranjera están mejor si piden a las instituciones financieras que reestructuran sus préstamos hipotecarios en moneda nacional. Es decir, los términos del acuerdo seguirán siendo los mismos, pero los pagos de la hipoteca se pagarán en rublos..

Luego, la carta va al banco (debe asegurarse de que esté debidamente registrada) o se envía a la institución financiera por carta con notificación.

Durante el examen de la solicitud por parte del banco, en ningún caso se deben detener los pagos, de lo contrario, en caso de procedimientos legales, el prestatario puede ser reconocido como un moroso malicioso. Si no es posible transferir el monto total de los pagos de la hipoteca al banco, puede limitarse a solo una parte, pero pagarlo regularmente dentro de los términos establecidos en el contrato..

¿Puede el banco aumentar la tasa de interés hipotecaria?

Para comprender esto, el prestatario debe volver a leer detenidamente el contrato de hipoteca. Lo peor de todo es que establece que una institución financiera puede subir la tasa de interés de forma unilateral. En este caso, el prestatario solo puede quejarse de su propia falta de atención, cuando no prestó atención a este punto al concluir el contrato..

Además, en los términos del acuerdo, se puede decir que una institución financiera tiene derecho a un aumento de la tasa solo si se dan ciertas condiciones. Por ejemplo, elevar la tasa de descuento del Banco Central o el índice LIBOR. Es necesario verificar si tales condiciones realmente se han producido y, de ser así, entonces el aumento en la tasa por parte del banco es absolutamente legal..

Otra opción común es cuando el contrato hipotecario establece que la tasa solo puede aumentarse por mutuo acuerdo de las partes. En este caso, el prestatario solo necesita escribir una carta al banco indicando que no dio su consentimiento para el aumento de la tasa. Si la institución financiera persiste, puede acudir a los tribunales sin peligro. El prestatario tiene todas las razones para ganarlo.

En teoría, es posible que una institución financiera acuda a los tribunales con una solicitud para cambiar los términos del acuerdo de hipoteca sobre la base del artículo 451 del Código Civil de la Federación de Rusia. Establece que el contrato puede modificarse por orden judicial en los casos en que las circunstancias hayan cambiado tanto que si las partes del contrato tuvieran la oportunidad de prever esto, habrían celebrado un acuerdo en términos significativamente diferentes. Es cierto que en el mismo artículo 451 se dice que un cambio en los términos del contrato por decisión judicial en relación con circunstancias significativamente cambiadas solo puede tener lugar en casos excepcionales. Y en la práctica judicial rusa, el número de tales precedentes es muy pequeño..

Pero incluso si una institución financiera presenta dicha reclamación, el banco primero deberá demostrar por qué no pudo prever el cambio en las circunstancias, y el prestatario pagará a las tasas anteriores hasta que el tribunal decida cambiarlas..

Que va a hacer el gobierno

En la confusión actual con las tasas hipotecarias y el tipo de cambio del rublo, una cosa está clara: si el tipo de cambio es del 20% o más, y el tipo de cambio del rublo se mantiene en el nivel actual, el número de personas que desean obtener una hipoteca en los bancos rusos (incluso en rublos, al menos en moneda extranjera) se reducirá diez veces. Ya, muchos expertos predicen la muerte de la hipoteca rusa, al tipo actual del Banco Central..

Las empresas de construcción no se verán menos afectadas. Según el ministro de Construcción y Vivienda y Servicios Comunales, Mikhail Me, uno de cada tres apartamentos en Rusia se compra mediante programas hipotecarios. Como regla general, se trata de viviendas en edificios nuevos y, después de la negativa masiva de los rusos de las hipotecas, es posible que muchos desarrolladores simplemente no encuentren el dinero para completar los proyectos ya iniciados. Si antes era simplemente peligroso comprar un apartamento en la etapa cero, ahora se convertirá en un verdadero «número letal»..

Está claro que el gobierno debe tomar algunas medidas para estabilizar la situación. Veamos qué opciones existen para salir de la situación basándonos en las últimas declaraciones de los funcionarios rusos..

En una tradicional conferencia de prensa tras los resultados del año, Vladimir Putin dijo que las autoridades rusas son muy conscientes de que el desarrollo de hipotecas al tipo actual del Banco Central es muy difícil e incluso puede ser imposible. Por lo tanto, el gobierno otorgará subsidios a los bancos para apoyar los programas hipotecarios. Es decir, los bancos no subirán las tasas y las pérdidas incurridas se reembolsarán con cargo al presupuesto..

Es cierto que el presidente no especificó cuál será el tamaño de estos subsidios y qué tipos de programas hipotecarios disfrutarán del apoyo estatal. Seguramente, si el gobierno toma alguna medida, solo en relación con ciertas categorías de prestatarios. Es simplemente poco realista subsidiar todos los programas hipotecarios en Rusia en la actual situación de crisis y el déficit presupuestario planeado para los próximos años..

En cuanto a las personas que pagan hipotecas en moneda extranjera, su situación es aún más deplorable. Además del riesgo de subir la tasa de interés, ya se ven obligados a pagar el doble de sus préstamos debido al colapso del rublo. El número de estos prestatarios en Rusia, según diversas estimaciones, oscila entre 25 y 150 mil. Esperan que las autoridades los ayuden de acuerdo con el escenario húngaro: es decir, pagarán la hipoteca al tipo actual en dólares, pero con un descuento significativo, y la diferencia en la tasa se pagará a los bancos con cargo al presupuesto..

Hasta ahora, los funcionarios rusos no han hecho ninguna declaración sobre la posibilidad de tal escenario. Según el diputado de la Duma Estatal Anatoly Aksakov, ahora se está considerando la posibilidad de reactivar la Agencia para la Reestructuración de Préstamos Hipotecarios para Vivienda, que ya había ayudado a los prestatarios en la crisis anterior. Pero, según él, solo aquellos prestatarios de divisas que no pudieron pagar a los bancos como resultado del refinanciamiento pueden utilizar los servicios de esta organización..

Además, varios diputados de Rusia Justa pidieron a la presidenta del Banco Central, Elvira Nabiullina, que obligara a los bancos comerciales a reestructurar los préstamos en moneda extranjera de los rusos y convertir los pagos en rublos al tipo de cambio vigente en la fecha de los contratos, pero a más tardar el 1 de enero de 2014. Aún no se sabe cómo reaccionará el presidente del Banco Central a esta solicitud..

¿Qué pasa con los pagos de la hipoteca? ¿Hay alguna esperanza para lo mejor?

El actual aumento de la tasa de descuento se introdujo para frenar la especulación en el mercado cambiario, cuando los bancos tomaron préstamos del Banco Central a bajas tasas de interés y con este dinero jugaron a una caída en el mercado cambiario, lo que provocó una caída aún mayor del rublo. La mayoría de los economistas están de acuerdo en que esta medida es temporal y es poco probable que se mantenga una tasa de descuento tan alta hasta finales del próximo año. Después de todo, las altas tasas de interés sobre los préstamos durante mucho tiempo tendrán un efecto extremadamente negativo en todos los proyectos comerciales implementados en Rusia y pueden conducir a una reducción de la producción y un empeoramiento de la situación económica en el país..

Por lo tanto, para las personas que hasta hace poco planeaban obtener una hipoteca, es mejor no conformarse con las altas tasas actuales, sino esperar seis meses, un año. Es posible que la situación hipotecaria se estabilice durante este tiempo..