Todo lo que necesita saber sobre el acto de aceptación y cesión de vivienda

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El acto de aceptación y transferencia a muchos participantes en transacciones inmobiliarias parece ser un papel insignificante, cuyo registro no vale la pena perder el tiempo. Pero si el acto no está firmado o ejecutado incorrectamente, esto puede causar serios problemas. Considere el significado y las características de la preparación de este documento..

El valor del certificado de aceptación para el comprador.

Para el comprador de un apartamento, un acto de aceptación y transferencia, que a menudo se denomina acto de transferencia, es extremadamente importante por varias razones:

  1. La escritura indica el estado técnico del apartamento en el momento de la compra. Si resulta que no cumple con los términos del contrato, el comprador tendrá muy pocas posibilidades de obligar al vendedor a corregir las deficiencias existentes sin una escritura firmada. Esto es especialmente cierto en los casos en que la vivienda se compra a un desarrollador. Si el comprador ve que el piso tiene el piso torcido o grietas en las paredes, lo peor que puede hacer es escribir en la escritura de cesión que no existen reclamos por el estado técnico del inmueble..
  2. Si la obligación de firmar el certificado de aceptación se especifica en el contrato, los empleados de Rosreestr simplemente no emitirán un certificado de propiedad al comprador. Si el acuerdo no prevé la firma de un acto, no se prevén problemas con el registro de propiedad..
  3. Sin un acto, no será posible recibir una deducción fiscal. Este documento definitivamente será requerido por los funcionarios fiscales..

El valor del certificado de aceptación para el vendedor.

A primera vista, parece que el vendedor no necesita un acto de aceptación y transferencia en absoluto, pero esto no es del todo cierto. Si un apartamento ya vendido, durante la transferencia de la cual no se firmó la escritura de transferencia, se inunda o hay un incendio, el comprador puede intentar obligar al vendedor a pagar los costos de reparación. De hecho, de acuerdo con la ley, la transferencia de un apartamento se lleva a cabo precisamente de acuerdo con este documento. No hay ningún acto: no hay pruebas de que el vendedor realmente lo haya transferido al comprador, lo que significa que, desde el punto de vista de la ley, el vendedor todavía tiene el apartamento y debe pagar sus reparaciones..

Por supuesto, si el caso llega a los tribunales, puede encontrar testigos que demuestren que el comprador ya se deshizo de la propiedad en el momento del desastre, pero es mucho más fácil firmar y conservar una copia de la escritura de transferencia de vivienda. Esto facilita enormemente la vida cuando surgen tales situaciones y evita los largos trámites burocráticos judiciales..

Reglas para la elaboración de un acto.

No existen requisitos claros para el diseño de este documento en la legislación. Pero, en función del propósito del certificado de aceptación, suelo indicar en él la siguiente información:

  1. Nombre del documento.
  2. Fecha y lugar de firma.
  3. Datos del firmante.
  4. Descripción de la propiedad que se transfiere (en qué dirección se encuentra, en qué piso, etc.).
  5. Hoja de inspección: es un anexo al acto. Describe en detalle el estado técnico de la propiedad en el momento de la transferencia. Para registrar con precisión el estado del apartamento, además de la descripción del texto, puede tomar fotografías, que también se adjuntarán al acto..
  6. Información sobre la presencia o ausencia de las partes que firmaron el documento de reclamaciones entre sí.
  7. Detalle del contrato al que se adjunta la escritura de cesión.
  8. Firmas de las partes con decodificación obligatoria.

Todo lo que necesita saber sobre el certificado de aceptación de vivienda

Que la negativa a firmar el certificado de aceptación por parte del desarrollador amenaza

Un desarrollador que vende bienes raíces paga 1/300 de la tasa del Banco Central del precio del contrato al comprador del apartamento por negarse a firmar el certificado de aceptación. Por ejemplo, si un apartamento cuesta 5 millones de rublos, tendrá que pagar 2.500 rublos diarios por negarse a firmar el acta. Por lo tanto, en unos pocos años el monto de las sanciones puede ser igual al valor de la propiedad inmobiliaria. Pero el monto de las multas no puede exceder el valor de los bienes raíces..

En el caso de una compraventa regular, se aplica la responsabilidad establecida por el contrato. Como regla general, las partes establecen una penalización que está vinculada al precio del contrato. Si el acuerdo no prevé ninguna sanción, la parte que evade la firma no debe pagar nada..

Características de aceptar un apartamento de un desarrollador.

Considere todos los aspectos de este procedimiento.

Notificaciones

El promotor está obligado a transferir el apartamento al comprador dentro del tiempo especificado en el contrato, no se permiten desviaciones de esta fecha. Si se retrasa el plazo para la puesta en funcionamiento del edificio, el promotor está obligado a enviar una carta al comprador dos meses antes de la fecha de firma estipulada en el contrato con una propuesta de modificación del contrato..

Si, después de dos meses, el edificio aún no se pondrá en funcionamiento y el desarrollador no transfiere el apartamento al comprador, le paga al comprador la multa ya mencionada en la cantidad de 1/300 de la tasa de descuento del Banco Central del precio del contrato por cada día de retraso. El comprador tiene derecho a cobrar una multa en el tribunal..

El desarrollador está obligado a notificar al comprador que la construcción está terminada un mes antes del final de la obra..

Reglas de inspección

Al firmar la escritura, el representante del desarrollador muestra el apartamento al comprador. Si se encuentran defectos menores removibles, se registran en la hoja de inspección. También es necesario que los representantes de la empresa vendedora indiquen en este documento el plazo en el que se eliminarán las deficiencias..

El comprador no debe firmar el informe de inspección hasta que el desarrollador haya puesto la propiedad en condiciones adecuadas. Si las deficiencias encontradas son irreparables (suelos irregulares, problemas de ventilación, etc.), es mejor que el comprador se niegue por completo a comprar un apartamento..

Reparación de garantía

También existe el trabajo oculto: su resultado no se puede verificar durante la primera inspección del apartamento (por ejemplo, el estado del cableado). Las desventajas de tales trabajos aparecen después de un cierto tiempo, después de que el comprador haya aceptado el apartamento..

Hay que recordar que de acuerdo con la ley, el desarrollador está obligado a eliminar dichos defectos durante el período de garantía, que establece el contrato (según la ley, no puede ser menor a tres años, generalmente 5 años)..

Si se encuentra un defecto, el propietario del apartamento debe enviar una carta al desarrollador describiendo el problema. El representante del desarrollador está obligado a visitar el apartamento dentro de los 5 días, inspeccionar los defectos descritos en la carta y redactar un acto que describirá la naturaleza de los problemas y el momento de su eliminación..

Todo lo que necesita saber sobre el certificado de aceptación de vivienda

Es necesario demostrar que el defecto surgió precisamente por culpa del desarrollador, para esto se ordena un examen especial, como resultado de lo cual, sobre la base de los SNIP y GOST actuales, se emite una opinión sobre las razones que implicaron los defectos..

Por ejemplo, hay casos en los que un examen mostró que el moho que apareció en un departamento en una casa recientemente encargada se debió a un techo con goteras, lo cual es culpa del desarrollador. En este caso, el comprador tuvo la oportunidad de trasladar los costos de corregir esta deficiencia a la empresa desarrolladora..

Otro caso ilustrativo: en 2014, un residente de Krasnoyarsk pudo demandar al desarrollador el 15% del valor de la propiedad debido a los defectos encontrados en la misma. Encargó una experiencia en construcción, que reveló paredes desiguales, pisos y techos torcidos y otras fallas que surgieron durante el trabajo de acabado. El tribunal decidió obligar al desarrollador a pagar al propietario del apartamento 300,000 rublos para eliminar las deficiencias existentes y 80,000 rublos una multa al estado..

Cabe señalar que en este caso, el propietario del apartamento primero firmó el certificado de aceptación y se dirigió al desarrollador, quien se negó a corregir las deficiencias, ya que en el acto no se indicaron comentarios sobre el estado de la propiedad. Pero el tribunal no tomó en cuenta esta circunstancia, ya que nadie canceló el período de garantía..

Pero aún así, es mejor no firmar el acta si hay fallas graves en el apartamento, y si son insignificantes, al menos marque los defectos identificados en la hoja de inspección y obligue al representante del desarrollador a indicar el plazo para su corrección..

Se desaconseja mucho realizar reparaciones en un apartamento recién recibido del desarrollador, ya que después de su finalización será muy difícil demostrar que los defectos en el apartamento aparecieron sin culpa de los constructores contratados..

Además, de acuerdo con la ley, existen otros casos en los que el desarrollador no está obligado a realizar reparaciones en garantía y corregir los defectos que hayan surgido:

  • desgaste natural del edificio;
  • funcionamiento inadecuado de las áreas comunes;
  • fallas de los sistemas de ingeniería que ocurrieron por culpa de los residentes;
  • violación de las reglas para el funcionamiento de electrodomésticos y plomería;
  • reparación, violación o reemplazo por parte de los residentes de las estructuras y equipos del apartamento, transferidos a ellos bajo el certificado de aceptación por parte del desarrollador.

Trucos utilizados por los promotores en la firma de la escritura de aceptación y cesión de inmuebles

Los representantes de los desarrolladores son muy reacios a poner su firma en el acto de las deficiencias identificadas. Su táctica favorita es negarse a firmar el acta durante el examen y luego jugar a ganar tiempo con cualquier pretexto. De hecho, de acuerdo con la ley, si el comprador no firma el certificado de aceptación dentro de los dos meses, el desarrollador puede hacerlo solo..

Si el vendedor utiliza tales tácticas, es necesario que firme la escritura de transferencia usted mismo y luego envíe un reclamo al desarrollador, en el que habrá un requisito para corregir todas las deficiencias y firmar la escritura de transferencia, de lo contrario, el comprador acudirá a los tribunales..

Si dicho documento está disponible, el comprador tiene todas las posibilidades de obligar al desarrollador a corregir las fallas en el apartamento y firmar el certificado de aceptación..

Características de recibir un apartamento al comprar.

Al comprar un apartamento, la ley no establece ningún plazo para firmar la escritura de transferencia. Las partes no necesitan enviarse notificaciones entre sí, a menos que, por supuesto, así lo disponga el contrato..

Por lo general, tampoco hay período de garantía. Por supuesto, las partes pueden indicar tal condición en el contrato, pero dado que en la práctica es muy difícil obligar al vendedor a corregir posteriormente cualquier defecto en el apartamento (a veces es difícil incluso encontrarlo), no tiene sentido agregar tal cláusula al acuerdo..

El comprador solo necesita inspeccionar cuidadosamente el estado técnico del apartamento: paredes, ventanas, techos, medidores, etc., y en ausencia de comentarios significativos, firmar un acta..

No todo el mundo tiene el conocimiento y la experiencia para realizar correctamente dicha inspección. Por lo tanto, el comprador a menudo lleva consigo a un experto que puede notar todas las deficiencias..

  • Certificado de aceptación del apartamento por parte del desarrollador. – descargar en formato .doc
  • Certificado de aceptación al comprar un apartamento – descargar en formato .doc
  • Hoja de inspección – descargar en formato .doc
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