Todo sobre hipotecas o como solucionar el problema de la vivienda

El contenido del artículo

• Hipoteca para la compra o construcción de vivienda de baja altura
• Dificultades para obtener un préstamo para bienes raíces suburbanos o por qué el banco se negó nuevamente
• Varios programas hipotecarios de los mayores bancos rusos.
• Préstamo para un apartamento: condiciones, procedimiento y términos de registro
• Préstamo para renovación de vivienda
• Hipotecas para familias jóvenes
• Qué hacer si no hay suficiente dinero para pagar el préstamo

Las estadísticas de los últimos años demuestran claramente la tendencia de los rusos a “trasladarse” a los suburbios, y cada vez más nuestros conciudadanos están pensando en construir su propia casa. Por supuesto, dicha construcción requiere no solo costos financieros, sino también de tiempo, pero estas dificultades se pueden superar distribuyendo de manera competente sus fuerzas e inversiones..

La mejor opción en una situación en la que hace tiempo que soñaba con vivir en una casa aislada lejos del ruido de las grandes ciudades es obtener un préstamo hipotecario para la construcción de viviendas de baja altura..

Sin embargo, antes de precipitarse de lleno en el abrazo «acogedor» de los bancos rusos, le recomendamos que determine de antemano la cantidad que necesitará para comprar materiales de construcción y pagar a los constructores, así como evaluar su capacidad para devolver los fondos prestados y pagar intereses..

A continuación, examinamos las principales condiciones bajo las cuales los bancos rusos emiten hipotecas para la compra y construcción de viviendas y apartamentos de poca altura, brindamos una breve descripción de los programas estatales y las propuestas comerciales de los bancos para proporcionar viviendas a familias jóvenes y también analizamos las características de los préstamos emitidos para la renovación de viviendas..

Hipoteca para la compra o construcción de vivienda de baja altura

Como saben, es mucho más difícil obtener una hipoteca para la compra o construcción de una vivienda privada en Rusia que un préstamo para un apartamento de la ciudad estándar: solo el 30% de los que lo desean tienen esa oportunidad, pero incluso ellos tienen que pagar de más al menos 1,5-2 puntos porcentuales.

Sin embargo, los rusos que sueñan con su propia casa privada a crédito tienen una oportunidad real de ahorrar dinero: hipotecar una casa en construcción en tramos y, en consecuencia, ahorrar en intereses..

Los prestatarios que deseen obtener una hipoteca para la compra o construcción de una casa de campo deben cumplir con todos los requisitos de una institución de crédito..

En primer lugar, los bancos se preocupan por la propiedad de la tierra directamente del prestatario o de los miembros de su familia. Además, la vivienda privada no debe separarse; es necesario que la casa esté ubicada en un asentamiento ubicado a no más de 50 km del banco (o su sucursal más cercana, si corresponde).

Cabe señalar que la presencia de todas las comunicaciones, el buen acceso a la casa y la infraestructura desarrollada del pueblo en su conjunto son bienvenidos. Además, los bancos prestan especial atención al material del que están hechos los cimientos, así como a los muros de carga de la casa. Una casa hecha de bloques de hormigón o ladrillos se considera más duradera y confiable que una estructura de madera. En consecuencia, la liquidez de dicha casa es mayor.

Por el momento, se proporciona una hipoteca para la compra de una casa privada en las siguientes condiciones:

1. Pago inicial de aproximadamente el 40-60% del valor de tasación del terreno o casa
2. Tasa de interés: 15-20% anual
3. Plazo máximo del préstamo: 30 años

Dificultades para obtener un préstamo para bienes raíces suburbanos o por qué el banco se negó nuevamente

Como se mencionó anteriormente, el número de préstamos otorgados para la construcción de viviendas en edificios de varios pisos es decenas de veces mayor que el número de préstamos bancarios otorgados para la construcción de viviendas particulares. Esta tendencia está directamente relacionada con la desconfianza de los bancos hacia el segmento inmobiliario privado..

Una hipoteca es principalmente una prenda, por lo que los bancos quieren que tenga un número mínimo de requisitos para su implementación y sea líquida. La complejidad de emitir dicha garantía determina la cantidad de factores que deben tenerse en cuenta al emitir un préstamo:

1. Evaluación de la liquidez de una propiedad residencial
2. La presencia de infraestructura de ingeniería conectada al sitio de la casa.

Cabe señalar que evaluar la liquidez de una casa individual en la etapa inicial de construcción es casi imposible..

Al momento de contactarse con el banco, el prestatario no podrá aportar los documentos pertinentes que acrediten que la vivienda particular en construcción contará con comunicaciones..

No es raro que un prestatario solicite un préstamo para la construcción de viviendas de baja altura, aunque al mismo tiempo no tiene un proyecto, ni una estimación de cálculos y gastos; en tales condiciones, es difícil para una institución de crédito decidir si emitir un préstamo..

Además, en caso de quiebra del prestatario, la entidad de crédito puede tener dificultades con la venta de la vivienda, ya que su valor puede caer bruscamente y ni siquiera cubrir parte del préstamo restante..

Hasta la fecha, el proceso de venta de propiedades suburbanas es aproximadamente 2 veces más largo que el de los bienes raíces urbanos; es difícil de implementar, ya que todos construyen viviendas por sí mismos..

Finalmente, los bancos tratan de no involucrarse con constructores privados debido a la incertidumbre sobre el correcto funcionamiento y finalización de la instalación. A diferencia de una empresa desarrolladora, un individuo no es responsable de sus deudas con todo su volumen de negocios y propiedad, tampoco tiene capataces e ingenieros a tiempo completo..

Varios programas hipotecarios de los mayores bancos rusos.

La principal diferencia entre una hipoteca para viviendas de baja altura y un préstamo para la compra o construcción de un apartamento es, por supuesto, tasas de interés más altas, un pago inicial alto y costos adicionales asociados con la obtención de un préstamo hipotecario..

Considere las propuestas más relevantes de los mayores bancos de Rusia para este tipo de préstamos..

Sberbank of Russia ofrece emitir una hipoteca para Country Property en los siguientes términos:

1. Plazo del préstamo: 30 años
2. Pago inicial: del 30 al 50%
3. Tasa de interés – 14,75%

Además, tanto la cantidad máxima como la mínima del préstamo son ilimitadas..

VTB 24 Bank con el programa de hipotecas Country House (tasa fija los 3 primeros años):

1. Prueba de solvencia – hasta 50 años
2. Pago inicial: del 30 al 40%
3. Tasa de interés 13,25%

El monto mínimo del préstamo es de 500 mil rublos, el monto máximo no está limitado.

Bank of Moscow ofrece obtener una hipoteca en los mismos términos que el banco VTB 24, sin embargo, el pago inicial es del 25%.

Es posible obtener una hipoteca para la construcción y adquisición de bienes raíces suburbanos en Gazprombank en los siguientes términos:

1. Plazo del préstamo: hasta 20 años
2. Pago inicial: del 20 al 30%
3. Tasa de interés – 12,2-12,7%

Condiciones para obtener una hipoteca en Alfa-Bank:

1. Plazo del préstamo: 20 años
2. Tasa de interés – 16,55%
3. Pago inicial – 40%

Monto máximo del préstamo: 15 millones de rublos.

Préstamo para un apartamento: condiciones, procedimiento y términos de registro

Entendiendo un poco las peculiaridades de obtener una hipoteca para la construcción o compra de una casa de campo, pasaremos al siguiente tipo de préstamo hipotecario: préstamos hipotecarios a largo plazo o los llamados «préstamos para un apartamento»..

Comencemos con el hecho de que los bancos otorgan préstamos hipotecarios a largo plazo por un período de tres o más años, mientras que el plazo óptimo del préstamo es de 10 a 15 años. El monto de los pagos mensuales por parte del prestatario aquí depende directamente de la duración del período de reembolso del préstamo.

Como regla general, el monto de un préstamo hipotecario para vivienda es del 60-70% del valor de mercado de la propiedad que se compra, que a su vez es objeto de garantía..

La principal obligación del prestatario es realizar un pago inicial para pagar parte de la vivienda comprada. Esta cantidad se paga a expensas de los fondos propios del prestatario y es aproximadamente el 30-40% del valor de la propiedad adquirida..

Mientras tanto, la devolución del préstamo y el pago de los intereses del mismo se realiza mediante pagos mensuales iguales que no superen el 30-35% de los ingresos totales del prestatario para el período de liquidación correspondiente..

Al aprobar el procedimiento para evaluar la probabilidad de reembolso del préstamo, el prestamista está obligado a utilizar información oficialmente certificada sobre los ingresos actuales del prestatario..

El objeto inmobiliario adquirido a crédito es una especie de garantía, y actúa como garantía del pago posterior de la deuda al acreedor..

El prestatario y todos los miembros adultos de su familia deben proporcionar un consentimiento notariado para la liberación de una propiedad residencial comprada con fondos de crédito, en caso de ejecución hipotecaria..

La vivienda transferida a una hipoteca debe estar liberada de cualquier gravamen (restricciones), es decir, no debe estar asegurando otra obligación..

La propiedad residencial comprada por el prestatario con una hipoteca de vivienda a largo plazo debe usarse directamente para vivir. El alquiler de dicha vivienda solo es posible con el consentimiento apropiado del prestamista..

El cumplimiento de los requisitos y normas para los procedimientos para la provisión y el servicio de préstamos hipotecarios residenciales a largo plazo es la base para el funcionamiento confiable del mercado hipotecario secundario, así como un medio para atraer inversionistas privados a este sector, en particular a través de bonos y valores hipotecarios de acciones..

Préstamo para renovación de vivienda

Cuando se trata de reparar un apartamento, no siempre estamos hablando de pequeñas cantidades: puede ahorrar para papel tapiz y pintura en un par de meses, pero para la revisión, como regla, se necesita una cantidad de al menos un millón de rublos..

La mejor solución a este problema puede ser un préstamo hipotecario. En varios casos, los bancos acuden al encuentro de aquellos prestatarios que pueden confirmar oficialmente su solvencia y proporcionar bienes inmuebles como garantía, ya que los objetos que no se pueden «mover» fácilmente se consideraron en todo momento una excelente inversión..

Sin embargo, esta opción es óptima para ambas partes: el prestatario recibe la cantidad requerida y, a su vez, se compromete a cumplir con los requisitos del banco, de lo contrario, corre el riesgo de perder el inmueble residencial hipotecado..

Puedes contratar una hipoteca para reformas de vivienda en cualquier divisa y en casi cualquier banco, pero prepárate para gastos adicionales, por ejemplo, para pagar los servicios de un tasador, que será necesario para redactar un documento que acredite el valor de mercado de tu vivienda..

En cuanto a la cantidad con la que puede contar el prestatario, normalmente es del 50 al 70% del valor de tasación de la propiedad residencial pignorada como garantía..

Las condiciones para obtener una hipoteca para reparaciones difieren significativamente de las condiciones para una hipoteca para la compra de vivienda: vencimientos cortos, tasas de interés altas, costos adicionales. En diversas entidades de crédito, el tipo de interés de las hipotecas para reparaciones varía del 14 al 20%. Mientras tanto, los términos se reducen significativamente: el préstamo se emite por 1 a 7 años, así que intente calcular previamente sus posibilidades reales.

Para muchos rusos, la palabra «hipoteca» está asociada con miles de colas y un voluminoso paquete de documentos necesarios para obtener un préstamo. La hipoteca para reparaciones no corresponde de ninguna manera a tales ideas: para obtener este préstamo hipotecario, será suficiente un pasaporte, un documento que confirme el valor tasado de la propiedad, un certificado de sus ingresos y una copia de las páginas completadas del libro de trabajo..

En una institución de crédito, se le pedirá que complete un formulario de solicitud, así como que se someta a una entrevista adecuada. Después de 3-6 días, el banco le informará de su decisión..

Hipotecas para familias jóvenes

El problema principal de casi todas las familias jóvenes es la construcción de su propia casa: cualquier persona sueña con su propia casa y no está particularmente ansiosa por compartir un apartamento con numerosos parientes..

Por supuesto, en el mercado inmobiliario actual, para adquirir incluso una «pieza de kopeck» ordinaria se requiere una cantidad considerable de dinero, y los precios de la vivienda aumentan cada día..

¿Qué hacer si no es posible ahorrar la cantidad necesaria para la compra de bienes raíces y en un futuro cercano definitivamente no se espera un testamento de una abuela estadounidense adinerada? Es simple: una hipoteca social para una familia joven lo ayudará!

Este tipo de préstamo es bastante rentable y bastante realista, ya que el prestatario puede mudarse y vivir en su apartamento casi inmediatamente después de la emisión de la hipoteca..

A pesar de las ventajas de las hipotecas para familias jóvenes, muchos ciudadanos rusos están confundidos por el hecho de que el nuevo apartamento también actúa como sujeto de hipoteca. Sin embargo, por regla general, no surgen problemas con el pago del préstamo si cumples con todos los requisitos del banco y pagas las cuotas a tiempo. De acuerdo, es mucho más agradable vivir en tu apartamento que pagar un alquiler mensual, que, por cierto, también es bastante alto hoy..

¿Quién puede obtener este tipo de hipoteca? Los siguientes grupos socialmente desprotegidos se encuentran entre los ciudadanos elegibles para hipotecas sociales y apoyo financiero estatal:

1. «Reinas»
2. Empleados del sector público
3. Personal militar
4. Familias jovenes

Las personas mencionadas tienen derecho a mejorar sus condiciones de vida dentro de las normas sociales establecidas por el Estado. Hoy esta norma es de 18 m² por persona.

De acuerdo con la legislación rusa, existen varios tipos de hipotecas sociales:

1. Concesión de un subsidio por una determinada parte del costo de la vivienda hipotecaria
2. Subsidiar la tasa de interés hipotecaria
3. Venta de inmuebles residenciales de propiedad estatal a crédito a precio preferencial

El programa de hipotecas sociales te permite adquirir un inmueble residencial a un precio 3 veces menor que su valor de mercado, además, con un descuento en el porcentaje del préstamo hipotecario..

Se puede conseguir una hipoteca para una familia joven tanto gracias a los subsidios del gobierno, por ejemplo, en el marco del programa «Provisión de vivienda para familias jóvenes» (aquí se enfrentará al problema de las «listas de espera», cumplimentando y presentando una cantidad importante de la documentación necesaria), como directamente en los bancos, según ofertas comerciales – La hipoteca «famosa» de este tipo es el programa «Familia Joven» de Sberbank, que tiene un pequeño pago inicial, además de una ventaja significativa, ya que el banco tiene en cuenta no solo los ingresos de los cónyuges jóvenes, sino también los de sus padres..

Qué hacer si no hay suficiente dinero para pagar el préstamo

Por regla general, el banco está interesado en que el prestatario cumpla sus obligaciones en su totalidad y de manera adecuada. En caso de problemas económicos que afecten a la solvencia del prestatario, la entidad crediticia se encuentra con él a mitad de camino y ofrece diversas formas de resolver el problema hasta que se restablezca la plena solvencia del cliente. Lo principal en tal situación no es posponer su decisión, sino ponerse en contacto con una institución de crédito a tiempo e informarle sobre las dificultades que han surgido..

A su vez, el banco puede ofrecer las siguientes formas de resolver la situación:

1. Aplazamiento del pago de la anualidad
2. Reestructuración de préstamos
3. Otra solución individual

Si se trata de que el prestatario ya no puede devolver el préstamo hipotecario, la venta del piso hipotecado puede llevarse a cabo extrajudicialmente. En este caso, el monto de la venta del apartamento, que permanecerá después del reembolso de la deuda al banco, se devuelve directamente al prestatario. No obstante, si después de la venta del inmueble hipotecado parte del préstamo queda sin pagar, el banco no tiene derecho a cobrarlo al cliente, respectivamente, la deuda se considerará amortizada..