Un apartamento para una oficina o cómo transferir un inmueble a un fondo no residencial

El contenido del artículo

• ¿En qué condiciones es rentable convertir un piso en oficina o tienda?
• Procedimiento y documentos requeridos
• «Errores» del procedimiento de transferencia de vivienda a un fondo no residencial
• ¿Cuánto cuesta una transferencia a un fondo no residencial?

A menudo hay casos en los que el beneficio de alquilar un inmueble residencial puede ser mucho mayor si convierte su apartamento en una oficina o local comercial. Por ejemplo, en octubre de 2014 en Moscú, el costo promedio de alquilar un apartamento de dos habitaciones fue de 54.183 rublos. Y el costo promedio de alquilar un metro cuadrado de espacio para oficinas en la misma ciudad es de 22.428 rublos. Por lo tanto, al multiplicar esta tasa por el área promedio de un apartamento de dos habitaciones (55-60 metros), obtenemos una cifra increíble: más de un millón de rublos.!

Por supuesto, todos estos cálculos son aproximados, pero es indudable el importante beneficio que se puede obtener del traspaso de su inmueble de residencial a no residencial.

¿En qué condiciones es rentable convertir un piso en oficina o tienda?

No todos los apartamentos pueden ser populares entre los inquilinos como oficinas o tiendas. Hay una serie de condiciones:

• escasez de pequeños espacios comerciales en la ciudad;
• proximidad al metro u otro intercambio de transporte;
• la posibilidad de crear una entrada separada a las instalaciones: por lo tanto, debe ubicarse solo en el primer o segundo piso (en el último caso, es necesario que solo los bienes raíces no residenciales estén debajo del apartamento);
• el edificio en el que se encuentra el apartamento no pertenece a casas de alquiler social: tal prohibición se establece en el artículo 22 de la RF LC.

Procedimiento y documentos requeridos

Todos los documentos necesarios para transferir un apartamento a un fondo no residencial, su propietario está obligado a presentarlos a la Comisión Interdepartamental de la Ciudad para el Uso del Fondo de Vivienda. Es esta institución la que dará permiso para la traducción..

La lista de la mayoría de los documentos requeridos está establecida por el artículo 23 del Código de Vivienda:

• declaraciones del propietario de la vivienda sobre la transferencia de su local a un fondo no residencial;
• documentos de título de la vivienda (originales o copias notariadas);
• plan y pasaporte técnico para bienes raíces;
• plano de la casa en la que se encuentra el apartamento.
• proyecto de remodelación de locales: este documento debe ser aprobado por un gran número de organismos autorizados (APU, «GorGaz», «GorEnergoSbyt», y muchos otros). Se puede encontrar una lista completa de instituciones en el sitio web de cualquier empresa que brinde servicios para la transferencia de bienes raíces a un fondo no residencial.

También se desprende de las normas del Código de Vivienda y otros actos legislativos de la Federación de Rusia que para transferir las instalaciones, sus propietarios deben proporcionar adicionalmente los siguientes documentos:

• un certificado del Registro Estatal Unificado, que indicará la ausencia de deuda y la ausencia de personas registradas en el espacio habitable;
• notificación a la Oficina del Distrito sobre la ausencia de una casa en las listas para reconstrucción, reparaciones mayores, demolición o reconocimiento de la misma como emergencia.

Si todos los documentos presentados satisfacen la Comisión Interdepartamental de la Ciudad sobre el Uso del Fondo de Vivienda, la solicitante recibe un extracto de su protocolo sobre la transferencia de las instalaciones al fondo no residencial..

Luego, se lleva a cabo un trabajo directo en la reconstrucción de bienes raíces, se firman todos los actos necesarios, se ingresan los cambios en el inventario y la documentación técnica y se obtiene un nuevo certificado de propiedad de los locales no residenciales..

«Errores» del procedimiento de transferencia de vivienda a un fondo no residencial

La mayor dificultad para convertir un apartamento en una oficina o tienda es obtener el consentimiento para su reconstrucción de los inquilinos de la casa o del propietario del activo (HOA o cooperativa de vivienda). Aunque no existe tal requisito en el Código de Vivienda, en muchas ciudades, las regulaciones municipales pueden requerir dicho consentimiento..

Para convencer a todos los vecinos de que aprueben la conversión de un apartamento en una oficina o tienda, su propietario generalmente tiene que gastar mucho tiempo, esfuerzo y, a veces, dinero. Y no es un hecho que sus esfuerzos se verán coronados por el éxito. Después de todo, si las instalaciones están planificadas, por ejemplo, debajo de un café, que está lleno de ruido constante y multitudes de personas corriendo por la casa, esto seguramente causará indignación de los residentes..

También se necesita mucho tiempo para recopilar documentos y obtener todas las aprobaciones necesarias para la transferencia de locales de los organismos autorizados. Este procedimiento puede durar muchos meses o incluso años. Y es por eso que muchos propietarios de apartamentos en los primeros pisos no se atreven a transferirlos a un fondo no residencial..

¿Cuánto cuesta una transferencia a un fondo no residencial?

Todos los costos de transferir bienes raíces a un fondo no residencial se pueden dividir aproximadamente en tres partes:

1. El trabajo de diseño es la parte menos costosa de la traducción. El costo de los servicios de una organización de diseño, por regla general, no supera los 10,000 rublos. .
2. Soporte legal: obtener todos los documentos, permisos y aprobaciones necesarios, incluido el permiso de transferencia de los residentes de la casa. El costo de tales servicios en Moscú comienza desde 80,000 mil rublos, y en promedio es de varios cientos de miles de rublos..
3. La construcción de una entrada independiente y la remodelación del local es la parte más cara. Los costos comienzan desde doscientos mil rublos y pueden subir hasta un millón de rublos..

A pesar de los costos sustanciales de transferir un apartamento a un fondo no residencial, después de completar con éxito este procedimiento, su propietario no se queda atrás. El costo de dichos bienes raíces después del registro documental aumenta en un promedio del 40%, por lo que no puede perder el tiempo buscando inquilinos, sino simplemente venderlos, obteniendo así una ganancia sólida..