Ventajas y desventajas de varios tipos de complejos residenciales multifuncionales.

Complejos multifuncionales
Alexander Labas. Ciudad del futuro. 1935

Entonces, un complejo residencial multifuncional es un conjunto de edificios, en el que, además de los apartamentos residenciales ordinarios, hay áreas disponibles destinadas a actividades comerciales, es decir, locales no residenciales. Sin embargo, de acuerdo con la clasificación internacional, un edificio de apartamentos ordinario con espacio comercial ubicado en la planta baja no puede reclamar el título orgulloso de un complejo multifuncional..

MFC es un fenómeno más global y en los países occidentales se acostumbra llamar complejos de uso mixto solo a aquellos objetos inmobiliarios que incluyen locales comerciales, de entretenimiento, oficinas, hoteles, administrativos y residenciales. Es decir, según los expertos del mercado, solo aquellos objetos donde existan todos los tipos de inmuebles anteriores pueden solicitar el título de un conjunto residencial multifuncional, el MFC en realidad debería ser una pequeña “ciudad dentro de una ciudad”, cuyos residentes puedan trabajar y divertirse sin salir. territorio del complejo.

En nuestro país, hasta ahora, solo los complejos residenciales individuales pueden llamarse verdaderamente multifuncionales, ofreciendo a sus habitantes no solo apartamentos residenciales, sino también una infraestructura desarrollada. Por lo general, estos complejos se especializan en dos áreas, por lo que los complejos comerciales y residenciales, hoteles y negocios, compras y entretenimiento, oficinas y conjuntos comerciales han recibido un gran desarrollo. Las combinaciones de dirección residencial y de hotel u oficina son mucho menos comunes..

La construcción de tales instalaciones a gran escala, que combinan varias funciones, requiere que el desarrollador y el diseñador estén especialmente atentos a la implementación de todas las reglas de seguridad, aislamiento acústico y acústico. También existen requisitos especiales para el diseño de los edificios en sí: una clara división de las entradas en entradas separadas para los flujos de residentes y visitantes a las instalaciones del complejo, la presencia de estacionamiento sobre el suelo y subterráneo, así como la asignación de áreas de descarga convenientes para los puntos de venta..

Según el método de construcción, los complejos residenciales multifuncionales se pueden dividir en dos tipos principales:

  • erigido en el centro de la ciudad, el llamado complejo multifuncional vertical;
  • ubicado fuera de los límites de la ciudad, complejos horizontales.

Los complejos multifuncionales que se están construyendo en los distritos centrales de la metrópoli, donde los terrenos son inusualmente caros, tienden a colocar el área utilizable máxima en un área bastante pequeña, es decir, maximizan la altura..


Christopher St. Leger. Afloramiento. 2005

Las ventajas de tales complejos residenciales multifuncionales incluyen:

  • beneficio para el desarrollador. Normalmente, los locales residenciales ubicados en la planta baja de un edificio de apartamentos no tienen una gran demanda y se agotan mucho más lentamente que otros apartamentos. Además, si la primera planta está destinada a locales técnicos, se reducirá la superficie útil del edificio, que podría venderse como local o apartamento no residencial;
  • reducción de facturas de servicios públicos para residentes. En la CFI, la mayor parte del pago por electricidad, agua y calefacción consumidos recae en las empresas y organizaciones comerciales que arriendan o compran áreas no residenciales, lo que permite reducir el costo de los servicios públicos para los ciudadanos comunes que habitan el complejo;
  • la oportunidad de trabajar, descansar y vivir en la misma zona. La principal y muy tangible ventaja de vivir en un complejo multifuncional es la ausencia de la necesidad de viajes diarios al trabajo, al supermercado o al centro de entretenimiento. La infraestructura desarrollada del complejo multifuncional evita que los residentes se paran en los atascos y ahorra mucho tiempo. Sin embargo, solo aquellos residentes del complejo que hayan encontrado trabajo cerca, o incluso en la misma casa donde viven, pueden aprovechar esta ventaja;
  • proximidad al centro de la metrópoli, conveniente intercambio de transporte.

Las desventajas de los MFC ubicados en el centro incluyen:

  • falta de un área local. Una pequeña parcela de terreno no permite un área de juegos, parque o campo de deportes, por lo que los habitantes del complejo multifuncional se encuentran rodeados de un paisaje urbano típico;
  • el alto costo de la vivienda y el espacio comercial. Los costos sustanciales del desarrollador asociados con la adquisición o arrendamiento de un terreno costoso, la construcción costosa de un edificio de gran altura, así como el prestigio de los distritos centrales, aumentan considerablemente los precios de los apartamentos, pisos y locales comerciales;
  • falta de instalaciones como escuelas, jardines de infancia y clínicas. Es decir, los habitantes de un complejo multifuncional vertical aún tendrán que salir de su territorio para visitar estas instituciones tan necesarias en su vida diaria;
  • no a todas las personas les gusta vivir en el piso 30 o incluso en el 50, una «separación del suelo» tan significativa puede causar incomodidad;
  • La combinación de propiedad comercial destinada al sector del entretenimiento y locales residenciales puede, si se planifica incorrectamente, crear una fuente adicional de ruido e irritación..

El ejemplo más llamativo de un complejo multifuncional vertical en Moscú es la Ciudad de las Capitales, que consta de dos torres de 76 y 65 pisos. Una ubicación extremadamente prestigiosa, una variedad de funciones, apartamentos de élite han hecho de este MFC el proyecto de construcción más pretencioso y «promocionado» de la capital. El costo de 1 metro cuadrado de vivienda puede alcanzar los 25 mil dólares, mientras que en este momento ya se ha vendido alrededor del 70% del espacio habitable, lo que indica una demanda bastante alta de dichos inmuebles.

Los complejos multifuncionales horizontales se encuentran principalmente en la periferia, en las afueras de las megalópolis, tienen un territorio lo suficientemente grande, por lo que el desarrollador no necesita aumentar el número de pisos de edificios. El prototipo de tal complejo multifuncional son los microdistritos urbanos ordinarios que aparecieron en todas las principales ciudades de nuestro país a mediados del siglo pasado..

Construcción de conjuntos residenciales
Bill Tolley. Me fui a pescar. 2004

Es un complejo tan multifuncional que realmente corresponde al principio de “ciudad dentro de la ciudad”. Las ventajas de los MFC horizontales son:

  • un gran territorio contiguo bien equipado, la mayoría de las veces los edificios del complejo están ubicados a una distancia bastante grande entre sí;
  • la presencia de sus propios edificios públicos administrativos;
  • alto nivel de paisajismo;
  • lejanía de las carreteras ruidosas;
  • disponibilidad de toda la infraestructura necesaria para familias con niños: jardines de infancia, parques infantiles;
  • costo relativamente bajo de apartamentos y bienes raíces comerciales.

No hay muchas desventajas de un complejo tan multifuncional:

  • distancia del centro. Aunque, si la CFI está suficientemente equipada, entonces sus habitantes no necesitan visitar las regiones centrales a menudo, sin embargo, las oficinas de las grandes empresas, agencias estatales y gubernamentales todavía están ubicadas en su mayor parte en el centro de la metrópoli, por lo que los ciudadanos que trabajan allí todavía tendrán que hacer viajes diarios bastante largos;
  • la construcción de un complejo multifuncional de este tipo requiere una planificación cuidadosa y generalmente prevé la diferenciación de edificios destinados a centros comerciales y de entretenimiento y edificios de apartamentos residenciales, cualquier defecto de planificación puede causar incomodidad a los residentes.

Uno de los ejemplos de un complejo multifuncional horizontal es la “Perla del Báltico”, un territorio enorme (área terrestre de 205 hectáreas) ubicado en el distrito Krasnoselsky de San Petersburgo y destinado a 35 mil personas. Esta «ciudad dentro de la ciudad» tendrá 1 millón de metros cuadrados de inmuebles residenciales y más de 600 mil metros cuadrados de espacio comercial.

Desafortunadamente, en la actualidad, la mayoría de los complejos que aparecen en las afueras de las ciudades no pueden reclamar el título de multifuncionales y asumir la presencia de solo apartamentos residenciales y varios puntos de venta, por lo que no es necesario hablar sobre la presencia de muchas funciones de tales conjuntos residenciales..

Vale la pena señalar que aunque la variedad de locales con propósitos completamente diferentes permite que tanto los complejos residenciales horizontales como los verticales se llamen multifuncionales, tienen diferencias muy grandes y un público objetivo completamente diferente..

Si en los distritos centrales de las megalópolis son principalmente altos gerentes, grandes gerentes y funcionarios que quieren dotarse de un lugar de residencia lo más cerca posible del trabajo (y gracias a los altos precios inmobiliarios, solo los ciudadanos muy ricos pueden comprar un apartamento en MFC verticales), Entonces los complejos multifuncionales horizontales son más democráticos y están diseñados para familias con niños..

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