Cuánto cuesta: cómo hacer un presupuesto para la renovación de un apartamento

El contenido del artículo

• Que es un presupuesto y para que sirve
• ¿Cómo se compila la documentación del presupuesto?
• Esquema para el desarrollo de estimaciones para la renovación de apartamentos.
• Determinación del alcance del trabajo.
• Normas estatales y empresariales para la evaluación laboral
• Simplificación de cálculos

En nuestra revisión de hoy, tocaremos uno de los temas más sensibles. La cuestión de la documentación del presupuesto une la organización del trabajo, la elección de contratistas y proveedores de materiales y determina, en general, si es el momento de comenzar las reparaciones en este momento o si el presupuesto del proyecto resultará inasequible con el tiempo.?

Que es un presupuesto y para que sirve

En el negocio de la construcción, los autores de la documentación de presupuesto son condescendientes, considerando su trabajo superficial y no requiere conocimientos especiales. Sin embargo, un buen estimador siempre conoce el negocio de las reparaciones hasta el más mínimo detalle, lo que le permite realizar un seguimiento del tiempo de trabajo y de los materiales de forma integral, hasta el último rublo, evitando por completo gastos imprevistos..

En una primera aproximación, la estimación es una tabla en la que se enumeran secuencialmente los tipos de trabajo, y la división se lleva a cabo hasta el grado de primitividad cuando la cantidad de trabajo realizado se puede determinar con la máxima precisión. Para cada elemento de la estimación, hay una tasa de evaluación por unidad de volumen, se indica el número requerido de horas-hombre y materiales, se suma el monto total y se adoptan los factores de corrección requeridos para las condiciones de trabajo.

Una estimación bien preparada excluye la posibilidad de congelar el objeto debido a la falta de financiación y lleva el proyecto a un nuevo nivel de organización cualitativamente superior. La preparación independiente de estimaciones para la renovación de apartamentos ayudará a determinar la cantidad requerida de costos y comparará la política de precios de diferentes contratistas..

¿Cómo se compila la documentación del presupuesto?

Para la elaboración de estimaciones existen muchas herramientas de software, pero casi todas son de pago y requieren una formación especial, a veces muy prolongada. Afortunadamente, el presupuesto para la reforma de un apartamento suele ser sencillo, y cualquiera puede «traer un préstamo con débito» al menos en términos generales..

Por lo general, para determinar el costo de cada tipo de trabajo, se guían por los libros de referencia de GESN, donde se detallan los costos de mano de obra y materiales. Esto es necesario para el desempeño del trabajo por parte de organizaciones especiales que monitorean el trabajo y los salarios de sus empleados. Con los contratistas privados, todo es más fácil: tienen su propia lista de precios con los precios de la empresa, donde todos los costos generales de transporte ya están incluidos, o estos costos se eliminan como artículos separados..

En su mayor parte, las estimaciones para la renovación de apartamentos son documentos de un grado bastante alto de estandarización. La red tiene una gran cantidad de hojas de cálculo de muestra con fórmulas preparadas para calcular la cantidad total y funciones integradas para aplicar coeficientes adicionales. Lo único que le queda al desarrollador es llenar la tabla con el contenido necesario para el tipo de obra, indicar los volúmenes y precios de la lista de precios de un determinado contratista..

Esquema para el desarrollo de estimaciones para la renovación de apartamentos.

Al elaborar estimaciones manualmente, se rigen por el principio de marcación secuencial. En la versión clásica, el presupuesto (tabla) consta de dos partes. El trabajo se agrega al superior en el orden planificado de su ejecución, y la construcción y los consumibles necesarios se ingresan simultáneamente en el inferior..

Como ya entendió, al hacer un presupuesto, se requiere estrictamente la presencia de un proyecto. Pero lo que es aún más importante, el compilador del presupuesto no solo debe tener el proyecto a mano, sino también comprender todos sus entresijos, saber qué funciona y cómo se realizarán. Desde la remodelación, demolición y construcción de particiones, llenado de la regla y terminando con el acabado, todo debe describirse con el mayor detalle posible..

Dado que la mayoría de los proyectos de renovación tienen una estructura secuencial de presentación, no es difícil determinar el alcance del trabajo. Es mucho más difícil correlacionar el alcance del trabajo requerido con el contenido de la hoja de cotización del contratista, donde la redacción puede ser muy, muy recargada..

Cuando se ingresan en la tabla todas las obras y materiales previstos por el proyecto, se calculan en volumen según los planos de medición del proyecto. A continuación, se establece el costo total de cada tipo de obra de acuerdo con los precios disponibles, luego de lo cual se suma la columna de costo total y se muestra el costo total de la obra según la estimación. Después de un cálculo similar del costo de los materiales, se pueden agregar elementos especiales al presupuesto, como un seguro contra daños a los materiales, desgaste de equipos y herramientas y otros costos generales, si se hacen como un elemento separado en la lista de precios.

Una vez completados los cálculos, el presupuesto se somete a un acuerdo con el contratista. La belleza de las hojas de cálculo es que cualquier incoherencia se puede corregir fácilmente cambiando la tasa de pago o agregando la proporción deseada, teniendo en cuenta las difíciles condiciones de trabajo..

La principal dificultad para acompañar el presupuesto es la necesidad de aclarar constantemente si los precios o el costo de los materiales han cambiado. Aproximadamente 4-5 contratistas diferentes y más de una docena de proveedores de materiales de construcción pueden participar en la renovación promedio de un apartamento. A pesar de que se acuerda un presupuesto individual con cada uno de ellos, el cliente está interesado en una tabla resumen general. Y no es tan fácil derribarlo.

Determinación del alcance del trabajo.

La complejidad de determinar el volumen de cada tipo de obra depende directamente de las unidades de cálculo establecidas por el contratista. En el mejor de los casos, se utilizan conceptos como metros cuadrados y metros lineales, unidades y puntos de montaje. Si el propio contratista no puede (o no quiere) racionar claramente los servicios prestados, entra en juego la medición por días laborables, o incluso conceptos más abstractos como el número de mezcladores de una hormigonera o el costo de los materiales utilizados. Esta ambigüedad debe evitarse, ya sea negociando normas de valoración más específicas individualmente o consultando a otro contratista..

La forma más fácil de evaluar trabajos como el desmantelamiento de particiones y revestimientos de acabado, trabajos de hormigón, aplicación de revestimientos de acabado y colocación de comunicaciones. Todos ellos se evalúan bien por volumen en metros cúbicos (residuos de construcción de desmantelamiento, hormigón para vertido), bien por metros cuadrados (masilla, solado, pintura), o por metros lineales (tuberías, red eléctrica, rodapiés, etc.). Todos estos trabajos son muy fáciles de calcular en volumen utilizando el plan de medición del proyecto..

Es algo más difícil calcular la mampostería de ladrillos y bloques: debe traducir el volumen físico de la pared en la cantidad de elementos de mampostería de un cierto tamaño, mientras calcula simultáneamente el volumen del aglutinante en el espesor de junta especificado. Una instalación especial puede tener un sistema de estimación de costes aún más extraño, que tiene en cuenta la altura de los techos, el número de plantas, el número de líneas de conexión o el peso de los productos a montar. Todos estos puntos deben discutirse directamente con el contratista, buscando la máxima especificación..

Normas estatales y empresariales para la evaluación laboral

Vale la pena mencionar dos sistemas de precios populares con más detalle, porque muchas empresas de construcción y reparación operan precisamente de acuerdo con los estándares estatales y una estimación preliminar de ellos cuesta dinero o requiere un contrato. Mientras que los pequeños contratistas tienen tarifas fijas en sus listas de precios y lo siguen siendo con muy pocas excepciones, el precio por el trabajo de las grandes empresas está sujeto a reglas completamente diferentes..

En primer lugar, el costo del trabajo está determinado por los salarios de los artesanos que realizan directamente estos trabajos. Para cada tipo de trabajo, se proporcionan costos de logística, cuyo tamaño está determinado por la distancia del objeto desde los almacenes del proveedor de materiales y la propia empresa constructora..

Además, la estimación incluye elementos como coeficientes de trabajo nocivo (polvoriento, con materiales tóxicos), la remuneración del departamento administrativo y, finalmente, el propio estimador. Además, un elemento separado indica la ganancia estimada: un porcentaje del costo del trabajo que el contratista pondrá en su bolsillo..

No será posible calcular con precisión el costo de tal estimación, porque el trabajo se aplasta con mucha fuerza, hasta perforar agujeros e introducir clavijas en ellos. Además, la estructura corporativa de la empresa y el número de personas involucradas en el trabajo en el objeto de una forma u otra no se conocen con certeza. Por lo tanto, las estimaciones duplicadas de forma independiente para una estimación de costos preliminar deben llevarse a cabo a precios deliberadamente inflados, de lo contrario, el riesgo de una escasez presupuestaria es muy alto.

Simplificación de cálculos

Es debido a la complejidad de tales cálculos que se utilizan todo tipo de programas y tablas con cálculo automático. Incluso una estimación realizada por uno mismo puede ser muy detallada y, al menos, es una tontería no utilizar las herramientas de software disponibles. Especialmente si el propio contratista ofrece su propia plantilla de tabla dinámica para un cálculo de costos preliminar.

Como conclusión, agregamos que incluso un pequeño contratista, antes de comenzar la reparación, puede proporcionar un presupuesto, cuyos precios difieren de la lista de precios y, en general, el costo de la reparación es incluso menor que el planeado. Esto se debe al hecho de que la lista de precios indica el costo promedio del trabajo basado en la experiencia de objetos anteriores: todo para que un cliente potencial pueda navegar mejor por los precios..

No hay nada que hacer: los constructores utilizan cada vez con mayor frecuencia estimaciones de capital de alta calidad debido a los altos beneficios para la organización del trabajo, al mismo tiempo, el cliente debe tener al menos cierta certeza para la distribución competente de sus propios fondos.