Renovación del apartamento no con sus propias manos. Parte 1: Asuntos organizativos

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Este artículo debería ayudar a los clientes de trabajos de reparación y construcción a evitar errores comunes y a utilizar sus fondos de forma inteligente. La primera parte estará dedicada a cuestiones generales: planificación, interacción con todos los participantes en el proceso, materiales, precios y plazos.

Renovación del apartamento no con sus propias manos. Parte 1: Asuntos organizativos

Es hora de hacer reparaciones. Las imágenes del nuevo interior ya están agradando nuestra imaginación, pero por alguna razón un poco inquietantes en nuestras almas. Aquellos que ya han pasado por esta etapa de la vida saben lo caro y problemático que es este evento, cuánta fuerza física y energía mental puede quitarles. Lo más inofensivo es ir más allá de su presupuesto o plazo. Sin embargo, muchos más problemas se deben a errores de cálculo técnicos y defectos ocultos que pueden causar un accidente provocado por el hombre en la escala de un solo edificio de apartamentos con todas las consecuencias financieras consiguientes, como una inundación o un incendio..

Los desarrolladores experimentados ya saben cómo funciona la «renovación» en las realidades domésticas, dónde se encuentran los escollos y qué buscar. Pero los principiantes tienen que aprender de sus propios errores, pisando el mismo rastrillo. Mientras tanto, las organizaciones y equipos de reparación y construcción en práctica, basados ​​en su propia experiencia, han desarrollado su propio enfoque sistemático para reparar un apartamento, que ayuda a reducir o reducir a cero todos los riesgos existentes. De hecho, el esquema para todos los reparadores resulta ser aproximadamente el mismo (con pequeñas desviaciones), que está dictado por la lógica objetiva y la conveniencia tecnológica. Para cubrir una gama más amplia de temas de actualidad, además hablaremos sobre una reforma completa de un apartamento con la participación de trabajadores experimentados contratados. Este es, por así decirlo, el «conjunto completo máximo» de reparaciones, que es adecuado tanto para edificios antiguos como para edificios nuevos..

Planificación

Empezar a reformar un apartamento comprando materiales es el error más «atroz». No importa si renovará el apartamento usted mismo o contratará constructores profesionales, debe planificar sus acciones con anticipación, comenzando con problemas globales y terminando con aparentemente trivialidades. La apoteosis de la planificación suele ser un proyecto en el que volvemos a encaminar a los contratistas. Además de resolver problemas técnicos, será el documento ejecutivo en base al cual se elabora la estimación, se monitorea el tiempo de implementación de cada etapa, se realiza la aceptación del trabajo y los cálculos.

Probado: un buen diseño ayuda a optimizar los costos y acortar los tiempos de reparación.

Renovación del apartamento no con sus propias manos. Parte 1: Asuntos organizativos

El proyecto incluye dos partes principales: visual (dibujo, diseño de interiores); técnicos (dimensiones y tipos de estructuras, puntos de comunicaciones de ingeniería, especificación de materiales de construcción …). Por lo tanto, idealmente, un diseñador experimentado, naturalmente cercano a la construcción, debería encargarse del diseño de las reparaciones. Ahora puede encontrar fácilmente personas que desarrollen proyectos bien equilibrados y técnicamente correctos. Sin embargo, aún se le pedirá que le dé al desarrollador una «tarea técnica», se le harán muchas preguntas en las que debe pensar con anticipación. Qué debe hacer para comenzar:

  1. Junto con todos los miembros del hogar, piense cómo se verá el apartamento renovado. Encuentra imágenes adecuadas en revistas temáticas, haz bocetos..
  2. Vaya de compras, recoja (no compre todavía) los materiales de acabado. Anote los datos técnicos y los números de pieza para que luego pueda encontrar fácilmente lo que le gusta y lo aprobado.
  3. Seleccione los electrodomésticos y accesorios de iluminación que se instalarán en el apartamento. Tome notas en las que indique los nombres exactos, las dimensiones y las principales características técnicas de los productos, en particular el consumo de energía. Si es posible, tome una fotografía de las principales posiciones de las estructuras, paneles en los que hay clavijas para la conexión..
  4. Elija un baño, inodoro, lavabo, grifos. Graba o fotografía todo.
  5. Cuide los muebles si se van a comprar artículos confeccionados. Explore las dimensiones.
  6. Encuentre empresas dedicadas a muebles, aire acondicionado, puertas (entrada e interior), ventanas.
  7. Decidir sobre el diseño del apartamento. Mide tu vivienda, haz un plano a escala del local en papel o en una computadora, donde se indicará la disposición de los muebles, electrodomésticos y sanitarios. Con base en los puntos enumerados anteriormente, prediga la ubicación de los enchufes, interruptores, plomería, enchufes eléctricos: haga un plan técnico por separado. Detalle de áreas complejas y ricas: techos, paredes simples, etc..

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Precio de reparación, presupuesto

¿Cuánto costará renovar un apartamento? La pregunta más importante para nosotros. Los costos están compuestos por el costo del trabajo y el costo de los materiales, cuya relación puede variar en un amplio rango. En un futuro apartamento, promedio en términos de «comodidad», está en la marca de 1: 1. El costo de reparación de un apartamento saturado de servicios públicos con soluciones de diseño intrincadas diferirá en ocasiones de las opciones simples. En primer lugar, se gastarán más fondos en materiales, pero el trabajo también será más caro. En términos de números, las organizaciones y los equipos grandes cobran entre 7 y 12 mil rublos por metro cuadrado en el piso para el trabajo (llave en mano, revisión), más materiales en bruto; esto todavía está dentro del rango de 4-7 mil.

Para saber exactamente cuánto dinero se necesita preparar, recomendamos invitar a un representante responsable del contratista y pedirle que calcule las reparaciones (de esta manera puede obtener varias ofertas comerciales y compararlas). Una persona se acercará a usted con una cinta métrica y una herramienta de inspección, escuchará sus deseos, examinará las estructuras del apartamento (diferencias de nivel, capacidad de carga, estado de los elementos principales), determinará y discutirá con usted la lista de trabajos necesarios. Después de 2-3 días, recibirá un presupuesto de los trabajos de reparación y construcción para su consideración, indicando las operaciones principales (hay varias docenas de ellas) y los precios de los metros cuadrados / metros lineales, así como las reparaciones en general. Como beneficio adicional para esta etapa de interacción, se le puede proporcionar una lista de materiales requeridos con un costo estimado y costos para la logística de la instalación. Tenga en cuenta que ambos documentos deben incluir gastos imprevistos en la cantidad de 10-15%, si este no es el caso, entonces tiene un constructor sin experiencia o astuto.

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Cabe señalar que con una lista sólida de obras, es posible que no esté completa, ya que no hay constructores absolutamente universales. Por lo tanto, debe tener en cuenta el pago por los servicios de terceros contratistas (aires acondicionados, muebles, ventanas / puertas, alarmas, techos tensados, etc.).

Elegir un contratista

Evidentemente, no se puede dar preferencia a uno u otro intérprete solo en términos de precios por trabajo. Solo los artesanos experimentados, que hacen su trabajo con cuidado y minuciosidad, pueden hacer frente a las tareas al nivel adecuado, por supuesto, saben lo que valen. Tenga en cuenta que el costo de las reparaciones también depende del costo de los materiales, lo que significa que los ahorros generales al elegir trabajadores «más baratos» se nivelarán (aproximadamente se duplicarán) y los riesgos aumentarán. Para no equivocarse, deberá organizar un «casting» y tener en cuenta una serie de puntos importantes:

  1. Se necesitan buenos reparadores y casi nunca se ponen a trabajar de inmediato. A menudo lo ponen en línea, ya que deben cumplir con sus obligaciones anteriores..
  2. Las personas que han estado trabajando durante más de un año están listas para mostrarle al cliente los objetos ya entregados (un portafolio en forma de fotografías no es exactamente eso). Es mejor si alguien que conoce le recomendó la brigada.
  3. Idealmente, si la organización tiene licencia, la reparación está bajo control técnico y de ingeniería, se redactan contratos y se otorga una garantía de al menos un año..
  4. Es importante que los servicios ofrecidos por los especialistas invitados sean lo más amplios posible, comenzando por el equipamiento del objeto con materiales y terminando con la verificación del trabajo de los subcontratistas..
  5. El presupuesto debe ser completo y competente, el trabajo debe dividirse en etapas, con un cronograma.
  6. Se le debe informar el plazo adecuado para el proyecto. La práctica muestra que un apartamento de 100 m2 reparado en al menos 5-6 meses, con la participación simultánea de 3-4 artesanos. Pero para un apartamento de 50 metros, tardará unos 4 meses..

Cómo prepararse para una reparación

Si la reforma del apartamento está a la vuelta de la esquina, entonces tendrá que marcharse, ya que es imposible conseguir calidad si se trabaja «por habitación». Créame, es imposible vivir en un sitio de construcción. El problema suele resolverse con viviendas de alquiler temporal. El segundo punto son los muebles y electrodomésticos. El apartamento debe estar completamente desocupado para que nada interfiera y permanezca intacto.

Es necesario hacer copias de las llaves de la puerta existente (aún vieja) para que usted, el capataz y los trabajadores las tengan. En algunos casos, tiene sentido colocar candados adicionales, incluidos candados.

El siguiente paso será el desmantelamiento, así que compre bolsas de basura, una escoba y una pala. A veces tiene sentido equipar el objeto con una fregona y un trapo para limpiar la entrada..

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Si va a utilizar trabajos de enlucido o verter soleras, entonces en la calle vale la pena preparar un lugar para la arena (puede colocarlo con una tabla «debajo de la caja de arena», los niños lo ocuparán de todos modos). También puede ser necesario espacio para descargar el mortero ya preparado..

Busque y organice un área de exhibición de bolsas de basura. Los ZhEK generalmente monitorean estrictamente esto y exigen liberar inmediatamente el territorio adyacente, por lo que debe ocuparse de la recolección de basura el mismo día. Vale la pena mantener buenas relaciones con la organización de servicios, ya que tendrá que ir allí más de una vez, por ejemplo, para cortar el agua o la calefacción, para reemplazar las tuberías..

Póngase de acuerdo con los trabajadores sobre un área para fumadores. Si está completamente prohibido fumar en un apartamento, entonces la gente va al área entre pisos o a la calle, en cualquier caso, surgen problemas con los vecinos, debido al humo o un piso sucio. Buenas opciones para resolver el problema son un balcón o una escalera de incendios (en edificios nuevos, tiene áreas abiertas).

Intercambie números de teléfono con el capataz y con los trabajadores (por regla general, es suficiente tener una conexión con una persona que está constantemente en la instalación). Sin embargo, establezca como regla discutir todos los problemas técnicos y organizativos solo con un ingeniero-trabajador técnico, lo más probable es que se le pregunte sobre esto.

Cuando invite a subcontratistas a la instalación (acondicionadores de aire, fabricantes de muebles, instaladores de baja corriente, fabricantes de ventanas, carpinteros …), asegúrese de invitar al capataz responsable de la renovación del apartamento: organice una sesión informativa en la que se resolverán problemas técnicos de actualidad. En algunos casos será necesaria la participación de un diseñador, salvo que, por supuesto, hayas acordado el apoyo adecuado del proyecto..

Determine un horario de trabajo con el contratista general. Esto le ayudará a controlar el avance de la obra, así como a proporcionar acceso al apartamento a los subcontratistas en un momento determinado, o garantizar la descarga y elevación de materiales de construcción. El cliente debe saber con seguridad que hay personas en la instalación, por ejemplo, de 8:00 a 16:00, todos los días excepto los domingos..

Se debe prestar especial atención a la interacción con los vecinos, de lo contrario, puede estropear seriamente las relaciones. En algunos casos, es necesario limitar la realización de trabajos ruidosos. Por ejemplo, pida a los constructores que no trabajen con un perforador el sábado o, más aún, el domingo (si todo está organizado correctamente, entonces todos los agujeros se pueden preparar el día anterior para asegurar el frente de trabajo). Del mismo modo, hay ocasiones en las que los vecinos piden una hora tranquila en la zona de almuerzo para que pueda acostar a su hijo..

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Un tema aparte es mantener limpia la entrada. Obviamente, la basura y los materiales no se pueden almacenar aquí, muchos constructores prefieren limpiar regularmente en la entrada, especialmente el día de recibir el material o el envío de basura..

Otro punto importante es la sustitución de los elevadores de calefacción, suministro de agua y alcantarillado en casas antiguas. Es mejor ponerse de acuerdo de antemano con los vecinos desde arriba, desde abajo (a veces en el piso) sobre el reemplazo de las tuberías oxidadas a su apartamento, para no dejar comunicaciones antiguas en el lugar más vulnerable: en el piso. En la mayoría de los casos, los argumentos «a favor» superan, y la gente está de acuerdo, ya que entonces será muy fácil para ellos modernizar sus comunicaciones..

Es algo más difícil prepararse para la renovación para los residentes del piso superior. En este caso, debe inspeccionar el techo en busca de fugas, inspeccionar las tuberías ubicadas en el ático. A veces es necesario reemplazar el material a granel que está en el piso del ático y sirve como calentador para su techo..

Al comenzar la renovación de un apartamento, asegúrese de cuidar los dispositivos de medición. Medidores de agua, medidores eléctricos y de gas: todos tienen sellos que deben permanecer intactos durante toda la reparación, lo mismo se aplica a los edificios. Enfoque la atención del contratista en esto, pídale que haga cubiertas protectoras temporales. A medida que se reemplacen las comunicaciones, lo más probable es que tenga que ordenar el desbloqueo de estos dispositivos, en algunos casos será lógico ordenar y verificar los medidores de inmediato. Para evitar problemas, siga todos los requisitos para instalar medidores y organizar entradas.

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Si va a realizar una remodelación (incluida la disposición de las aberturas en los muros de carga) o cambiar la configuración de las principales redes de ingeniería (gas, calefacción, plomería), deberá comunicarse con las organizaciones relevantes y coordinar estas actividades. Experiencia, puesta en servicio, renegociación del contrato: todo puede llevar bastante tiempo, hasta dos o tres meses, por lo que debe ocuparse de esto con anticipación..

Cómo comprar materiales

No dude en confiar en los representantes del contratista en la compra y entrega de materiales para trabajos rudos. Las organizaciones de construcción en ejercicio completarán la instalación según sea necesario, sin abarrotar el apartamento con elementos innecesarios. Al mismo tiempo, puede estar casi cien por ciento seguro de que estos serán materiales de alta calidad adecuados para el trabajo (a menos que, por supuesto, no se haya equivocado con la elección del contratista). Nadie lo acusará de tiempo de inactividad debido a la falta de materiales de construcción, y nadie puede justificar un matrimonio con componentes falsificados. Es posible que le cobren un poco de dinero por la logística, pero estos costos generalmente se compensan con el costo moderado de los materiales, ya que un contratista que trabaja en esta área tiene descuentos y transporte propio. Además, el cliente no debe descontar el tiempo ahorrado..

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La situación es algo más complicada con los materiales de acabado, aquí se requiere su participación directa, ya que la elección es bastante subjetiva. Sin ambigüedades: los tipos de materiales utilizados deben negociarse con anticipación, en la etapa de presupuestación; esto afecta el orden de trabajo, la tecnología para preparar las bases y algunas soluciones de diseño. Es muy importante que además de las preguntas sobre la cantidad requerida de productos específicos, también consulte con el capataz sobre las características técnicas y, especialmente, sobre la calidad de los materiales. La mayor parte de los productos de reparación en el mercado han sido probados repetidamente por constructores experimentados, se conocen todos los pros y los contras de varios materiales de varios fabricantes, su compatibilidad entre sí. Por ejemplo, debe tener cuidado con el papel tapiz de nuevas colecciones (a menudo hay problemas con el patrón), o no debe esperar costuras perfectas de mosaicos demasiado grandes (tales productos tienen problemas con el plano y la geometría). Los productos chinos también son impredecibles..

En cualquier caso, la conformidad de los materiales de construcción con las tareas planteadas debe determinarse directamente en la tienda, por lo que es recomendable que el cliente y el representante del contratista (no está menos interesado en la calidad de los materiales utilizados) en un día determinado organizar una visita conjunta a la tienda..

Si hablamos de productos grandes (incluimos muebles terminados, un baño, una ducha, una lavadora, radiadores de calefacción, una caldera, un horno, un inodoro, un lavabo, una campana extractora), antes de comprar, también debe consultar con los constructores. La ubicación y el tamaño de los cables de ingeniería dependerán de su tamaño, configuración, potencia y método de conexión, lo que garantizará una conexión correcta y sin problemas. En la etapa de remodelación, cableado de comunicaciones y realización de trabajos en bruto, es necesario decidir sobre los modelos. Estos elementos se instalan en la etapa final de la reparación, pero ahora es necesario acceder a ellos para que el contratista pueda obtener la información necesaria. Ideal si compra inmediatamente estos artículos y puede almacenarlos en territorio neutral.

Renovación del apartamento no con sus propias manos. Parte 1: Asuntos organizativos

Preste atención a la aceptación de materiales. Si la entrega se realiza en una tienda, entonces es necesario verificar la seguridad de los bienes comprados y la integridad de los productos complejos durante la descarga. Para evitar fricciones entre el contratista y el cliente sobre estos temas (a menudo se producen daños durante la instalación), los materiales deben aceptarse juntos, identificando inmediatamente todos los puntos controvertidos..

Por supuesto, estas están lejos de todas las preguntas que pueden interesar a un cliente novato de trabajos de reparación y construcción, pero debe tener una imagen general. En la segunda parte del artículo, nos detendremos en el procedimiento para realizar el trabajo y consideraremos los matices de todas las etapas principales..

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