Cómo completar la compra de una casa de campo.

El contenido del artículo

• Recolección y preparación de documentos
• Contrato preliminar para la compraventa de una propiedad
• Conclusión de un contrato de compraventa
• En conclusión, notamos lo siguiente.

El bullicio, la cotidianeidad, el ruido y el polvo, erguidos como un pilar en las calles de las grandes ciudades, tarde o temprano nos empujan a la idea de adquirir nuestra propia vivienda suburbana. En los últimos años, la demanda de los rusos por la construcción y compra de bienes raíces suburbanos ha crecido casi un 40%, lo que, en general, indica un aumento en el nivel de vida de la población y el desarrollo de la economía de nuestro país..

Al comprar una casa de campo, primero debemos decidir para qué tipo de alojamiento se diseñará: permanente o estacional. Dependiendo de esto, su costo, ubicación y la presencia o ausencia de ciertas comunicaciones de ingeniería pueden variar..

Independientemente de si tiene la intención de vivir en su nueva casa de forma permanente o en viajes cortos, una gran ventaja de este tipo de vivienda será la infraestructura desarrollada del pueblo en el que se encuentra. Entonces, al comprar una casa fuera de la ciudad, se debe prestar especial atención a la conveniencia de las líneas de transporte, la disponibilidad de caminos de acceso a la casa, la naturaleza del sistema de suministro de agua durante todo el año, la presencia de guardias en el pueblo y, lo más importante, tenga paciencia, ya que en la práctica, la compra de bienes raíces residenciales está lejos de ser el proceso más rápido..

La compra de una casa de campo se puede dividir aproximadamente en 3 etapas.

Recolección y preparación de documentos

La compra de una casa de campo, como cualquier otra transacción, comienza con la recopilación de un paquete de documentos necesarios. Como regla general, el vendedor busca los documentos y el comprador comprueba su autenticidad. Al comprar una casa de campo, se debe prestar especial atención a la presencia de los siguientes documentos del vendedor:

1. Certificado de registro estatal de propiedad de un terreno..
2. Certificado de registro estatal de propiedad del objeto inmobiliario..
3. Documento de permiso de construcción.
4. Acto de puesta en marcha inmobiliaria.
5. Documentos para edificios individuales (garaje, casa de baños, cobertizo, etc.).

Además, el comprador potencial está obligado a asegurarse de que no haya disputas de límites con los vecinos en el sitio, así como a asegurarse de que el tamaño de la parcela sea consistente con los datos declarados en los documentos..

El vendedor de bienes raíces, a su vez, debe cobrar:

Actas de nacimiento de menores y pasaportes de propietarios adultos.En el caso de que uno de los dueños de la propiedad no haya alcanzado la mayoría de edad, su padre, tutor o fideicomisario debe solicitar a la autoridad de tutela y fideicomiso para obtener el permiso correspondiente para vender la casa. Los cónyuges, propietarios de la propiedad, deben reunirse para concluir el contrato de venta de la propiedad. Si es imposible que uno de los cónyuges se presente, la parte presente en la transacción está obligada a presentar, en nombre de su cónyuge, el permiso para vender la casa, certificado por un notario. De lo contrario, el comprador corre el riesgo de enfrentarse al problema de la «división de bienes» de los cónyuges..

Documentos de título de la propiedad.Estos incluyen: un acuerdo de compraventa, un acuerdo de intercambio, un acuerdo de regalo, un acuerdo de matrimonio, un certificado de herencia, una decisión judicial y otros documentos..

Pasaporte catastral.Un pasaporte catastral es un extracto del catastro de bienes raíces del estado, que contiene información sobre el objeto inmobiliario, necesario para registrar el derecho a la propiedad inmobiliaria, así como las transacciones con él..

Pasaporte técnico para la vivienda..El pasaporte técnico es un documento de información y referencia que refleja el estado real de la vivienda. El registro de este pasaporte es un atributo esencial de cualquier transacción de compra, venta o permuta de bienes raíces. El pasaporte técnico del edificio contiene información sobre el número de habitaciones, el área total de la habitación, el material utilizado en la construcción de paredes y particiones, así como el valor de inventario de la habitación..

Plano de la casa.El plano de planta es una aplicación gráfica del pasaporte técnico o catastral del local, sin embargo, si es necesario, se puede presentar como un documento separado. El plano de planta se utiliza para elaborar una explicación de un apartamento, legalizar la remodelación y registrar cualquier transacción inmobiliaria. Este documento se emite sobre la base de una solicitud correspondiente a la BTI. El plazo de su producción depende directamente de la complejidad y urgencia del pedido..

Documento de vivienda unificado (EZD).Con la ayuda de este documento, los ciudadanos de la Federación Rusa resuelven muchos problemas de vivienda relacionados con transacciones inmobiliarias: privatización, venta, compra, permuta, etc. Puede obtener EZD en el Centro Unificado de Información y Liquidación (EIRTS) y absolutamente gratis. Basta con escribir la solicitud correspondiente y adjuntarle los documentos necesarios..

Copia de FLS.FLS (cuenta personal financiera) es un documento que contiene datos sobre una vivienda y las personas registradas en ella. La organización anterior se dedica a emitir copias de los FLS – EIRT.

Certificados de ausencia de deuda por vivienda y servicios comunales.Sin ellos, no es posible elaborar un contrato de compraventa.

Certificado de un dispensario neuropsiquiátrico o narcológico dirigido al vendedor y otras personas registradas, refutando la presencia de enfermedad mental o drogadicción..A menudo, después de la conclusión de la transacción, resulta (y en la corte) que el propietario de la propiedad inmobiliaria está parcialmente cuerdo, loco o parcialmente legalmente capacitado. De acuerdo con el derecho civil, esto significa la invalidez de la transacción de compraventa completada y la nulidad legal del contrato celebrado..

Solicitud notarial de baja.La baja es realizada por los órganos territoriales del Servicio Federal de Migración o la administración local del asentamiento..

Resolver el problema de los herederos que solicitan bienes raíces.El comprador puede asegurarse de que no haya nuevos herederos visitando al notario que emitió el certificado de herencia al vendedor. Una regla para recordar tanto para los vendedores como para los compradores de bienes raíces: la recopilación y el análisis legal de la documentación minimizan el riesgo de un «mal trato».

Contrato preliminar para la compraventa de una propiedad

Un contrato preliminar para la venta y compra de un objeto inmobiliario es la expresión oficial de las partes sobre su consentimiento para una mayor cooperación, lo que implica en el futuro la celebración de un contrato para la venta de bienes inmuebles. Este acuerdo contiene las condiciones sobre cuya base se celebrará un futuro acuerdo..

El contrato preliminar es la forma principal del contrato principal. El incumplimiento de los términos del contrato preliminar conduce a la nulidad del contrato principal de compraventa..

Con base en el derecho civil, un contrato de compraventa celebrado en condiciones preliminares debe contener:

1. Condiciones sobre el artículo (nombre, cantidad y calidad de la mercancía).
2. Condiciones principales del contrato principal de compraventa.

Además, el acuerdo preliminar debe especificar el período durante el cual las partes pretenden concluir el acuerdo principal. En el caso de que este tema no esté regulado por un acuerdo preliminar, el acuerdo principal de compra y venta está sujeto a celebración dentro de un año a partir de la fecha de celebración del documento principal. Si el contrato principal no se concluye dentro del período acordado (o establecido por ley), las obligaciones derivadas del contrato de venta preliminar se rescinden.

Cabe señalar que el acuerdo preliminar de compraventa finaliza en el momento de la celebración del acuerdo principal entre las partes..

En caso de evasión de una de las partes de la celebración del contrato principal de compraventa, la otra parte tiene derecho a apelar sus acciones ante los tribunales, a exigir la obligatoriedad de la celebración del contrato, así como una indemnización por las pérdidas causadas por la evasión injustificada de la celebración del contrato..

Un acuerdo preliminar no requiere registro estatal, a diferencia del principal. De acuerdo con la legislación vigente, el principal contrato de compraventa se registra en el Departamento de Estado del Servicio Federal de Registro, Catastro y Cartografía..

Por lo tanto, la conclusión de un acuerdo preliminar de compraventa es necesaria para la consolidación oficial de las asociaciones entre sus partes..

Conclusión de un contrato de compraventa

La conclusión del acuerdo de compraventa es la etapa final de la transacción. De acuerdo con la legislación civil vigente, el contrato de compraventa se redacta por escrito en forma de documento único firmado por ambas partes. Dicho acuerdo debe cumplir con los requisitos obligatorios establecidos por la Ley Federal y otros actos legales reglamentarios de la Federación de Rusia vigentes en el momento de su celebración..

Desde la época del derecho privado romano, sabemos que la celebración de cualquier transacción da lugar al surgimiento de determinadas relaciones jurídicas entre sus sujetos. El contrato de compraventa de una propiedad es un excelente ejemplo de este postulado. Enumeramos los principales derechos y obligaciones del vendedor derivados de la celebración de este acuerdo..

El vendedor del objeto inmobiliario tiene derecho a exigir:

1. Pago de la cantidad especificada en el contrato.
2. Pago del valor de la propiedad e intereses si la casa no se compra a tiempo.
3. Pago de la propiedad.
4. Negativa a ejecutar el contrato celebrado si el comprador se niega a pagar la compra y acepta la propiedad..

Además, el vendedor de la propiedad debe:

1. Transferir al comprador un objeto inmobiliario libre de gravámenes, si el comprador no acepta aceptar el objeto gravado con algún derecho..
2. Reembolsar al comprador las pérdidas causadas por terceros durante la incautación de la propiedad, si el comprador no conocía la existencia de los motivos que causaron la incautación de la propiedad..
3. Actuar del lado del comprador de bienes inmuebles en caso de una demanda civil por la incautación del objeto por parte de un tercero..
4. Transferir la propiedad al comprador en la forma debida, previamente establecida por el contrato de compraventa.

A su vez, el comprador tiene derecho a exigir:

1. Transferencia oportuna de la propiedad vendida a él.
2. Reducción del valor del objeto inmobiliario, así como rescisión del contrato si el objeto está gravado con algún derecho..
3. Conformidad de los inmuebles con las características técnicas y arquitectónicas pertenecientes al objeto en el momento de la celebración del contrato..

Por tanto, el comprador tiene derecho a conseguir:

1. Disminución equivalente del precio de la transacción.
2. Eliminación gratuita de defectos en la propiedad durante un cierto período de tiempo (generalmente dentro de dos años).
3. Compensación por pérdidas asociadas a la eliminación de estas deficiencias.
4. Reembolso del valor pagado de la propiedad en caso de negativa a cumplir el contrato.

En este caso, el comprador se compromete:

1. Aceptar un objeto inmobiliario.
2. Pagar la compra antes o después de su transferencia, a menos que el contrato de venta u otro acto legal reglamentario disponga lo contrario..
3. Pagar la compra del objeto al precio establecido por el contrato de compraventa.

Para redactar un acuerdo de compraventa, así como su posterior registro estatal, necesitará los siguientes documentos:

1. Declaración conjunta de ambas partes sobre el registro estatal del acuerdo de venta..
2. Recibo de pago del impuesto estatal, confirmando el pago del registro estatal.
3. Título y otros documentos enumerados anteriormente.

Al registrar un contrato de compraventa, los nuevos propietarios de la casa adquieren sus derechos legales en relación con la propiedad adquirida y la transacción se vuelve completamente legítima..

Un contrato de venta debidamente ejecutado evalúa, minimiza y elimina todos los posibles riesgos asociados con la compra de bienes raíces suburbanos..

En conclusión, notamos lo siguiente.

Hoy en día, es casi imposible proteger a los compradores de bienes raíces de las consecuencias indeseables de esta transacción, ya que incluso los documentos de título del vendedor no brindan garantía al cien por cien de que tenga el derecho de propiedad de la propiedad en un momento dado..

La confirmación real de propiedad es el extracto correspondiente del libro de registro emitido por el servicio de registro estatal y catastro de tierras. Este extracto contiene información sobre los derechos y restricciones (gravámenes) de los derechos a la propiedad.

Sin embargo, incluso aquí hay una «escapatoria» para los estafadores y estafadores: un extracto del libro de registro es válido por un mes a partir de la fecha de emisión, por lo tanto, ninguno de los compradores está asegurado contra vendedores sin escrúpulos..

Desafortunadamente, puede protegerse completamente de los estafadores solo completando una transacción de compra y venta a través de un registrador y con la participación de una agencia inmobiliaria confiable; esta es la única forma verdadera (pero también la más costosa) de comprar una casa de campo. El registrador monitoreará y analizará la situación con el objeto enajenado, y la agencia inmobiliaria analizará el historial del objeto inmobiliario y concluirá directamente una transacción..