Transferencia de locales residenciales a locales no residenciales.

La búsqueda de un local no residencial gratuito y más o menos decente para una oficina, un punto de venta o un almacén, hoy en día, para los representantes de la audiencia empresarial rusa a menudo se convierte en un problema real. Muy a menudo, la única solución posible a este problema es el uso de apartamentos residenciales para los fines anteriores. Es por eso que tenemos la oportunidad de observar cómo los apartamentos ubicados en los primeros pisos de antiguos edificios residenciales, con el tiempo, se convierten en peluquerías, lavanderías, tiendas de abarrotes o incluso sucursales bancarias..

Muchos emprendedores que deciden utilizar locales residenciales con fines comerciales, por falta de experiencia en tales materias, cometen graves errores al planificar el proceso de conversión de un apartamento en oficina, por lo que incurren en graves pérdidas económicas. Por lo general, se ve así: un emprendedor decide equipar sus propios metros cuadrados o los que compró recientemente para una oficina, y comienza a pensar “cómo hacerlo ahora”. Además, sobre todo le preocupan dos cuestiones: ¿cómo hacerlo de forma legalmente competente (es decir, sin violar la legislación vigente) y dedicar un mínimo de tiempo? La recopilación de información conduce inevitablemente al emprendedor a la conclusión: hay un proceso bastante problemático, tedioso y, lo más importante, largo por delante, y la fecha prevista para el lanzamiento de un espacio comercial en funcionamiento se pospone al menos con 3 o 4 meses de antelación..

Por lo tanto, no piense que el problema de la ubicación de la oficina solo se puede resolver comprando un apartamento..
De acuerdo con la legislación rusa (cláusula 3 del artículo 288 del Código Civil de la Federación de Rusia), el uso de la vivienda con fines comerciales solo está permitido después de la transferencia de este local al estado de no residencial.
En general, el procedimiento para transferir un local residencial a un fondo no residencial se ve así:

1. Determinación de la posibilidad de traspaso de locales residenciales a no residenciales..
Según la legislación rusa vigente, los locales no residenciales deben cumplir los siguientes requisitos:
– los locales no residenciales deben tener una entrada aislada de la parte residencial del edificio;
– los locales deben estar ubicados en el primer piso (si los locales residenciales están ubicados en el segundo y tercer piso, entonces será posible su transferencia a locales no residenciales si los pisos inferiores están ocupados por locales no residenciales (tiendas, oficinas, bancos));
– es necesario que la casa en la que se encuentra la vivienda no figure en los planes de reparaciones mayores y no se reconozca como emergencia;
– nadie debe estar registrado en el apartamento;

2. Preparación y recopilación de documentos necesarios.
En esta etapa, el propietario debe visitar una serie de servicios públicos (PIB, Gossanepidemnadzor, Goszharnadzor, KGIOP, KGA, servicio de pasaportes del departamento de policía del distrito, etc.), recolectando un paquete de documentos, en la siguiente composición:
– una solicitud para la transferencia de un local residencial separado a un fondo no residencial (de acuerdo con el modelo establecido) con una indicación del propósito funcional previsto de este local;
– una fotocopia del pasaporte del propietario;
– documentos de título notarizados;
– copias notariadas de los documentos constitutivos de una entidad legal;
– pasaporte técnico BTI, explicación de locales, planos de planta (PIB);
– certificado de ausencia de ciudadanos registrados en este local;
– el consentimiento del servicio correspondiente de pasaportes y visas a la solicitud del propietario para cancelar el registro en los locales residenciales transferidos al fondo no residencial;
– conclusión sobre los resultados de una encuesta técnica de la organización de servicios;
– conclusión de KGiOP;
– la conclusión de la Supervisión Sanitaria y Epidemiológica del Estado;
– conclusión del Control Estatal de Incendios;
– conclusión técnica de una organización autorizada para el trabajo de diseño y estudio;
– proyecto de remodelación de locales;
– conclusión sobre la posibilidad de un dispositivo de entrada independiente;
– un certificado de la administración del distrito de que la casa no está en los planes de reparación de capital y no está reconocida como emergencia;

3. Presentación de un paquete de documentos preparado al Comité de Política de Vivienda.
En esta etapa, la comisión interdepartamental de la ciudad sobre el uso del parque de viviendas decide el tema de la posibilidad de usar los locales residenciales declarados como no residenciales, considera la posibilidad de remodelación y coordina la solución de diseño propuesta..

4. Registro de los derechos del propietario de locales no residenciales..
Esta es la etapa final, durante la cual, directamente en la cámara de registro, se registran los derechos del propietario sobre los locales no residenciales. Esto requiere los siguientes documentos:
– declaración;
– recibo de pago de impuestos estatales;
– documentos que describen el objeto de la ley (documentos BTI);
– documentos que describen el tema de la ley (documentos constitutivos, certificado TIN, códigos Goskomstat, etc.);
– documentos de título (orden del Comité Municipal de Vivienda, acta del IAC sobre la transferencia de locales, orden del prefecto sobre el permiso para cambiar el propósito funcional del local, certificado de propiedad);
– un extracto de la orden de la Comisión de Política de Vivienda con un extracto de las actas de la comisión interdepartamental de la ciudad sobre el uso del parque de viviendas de la ciudad sobre el tema del traspaso de locales residenciales a parque no residencial;
– una decisión sobre la aprobación de un proyecto para la reconstrucción y (o) el redesarrollo de locales y el permiso para realizar trabajos de reparación y construcción (orden del gobernador);
– una orden de permiso para cambiar el propósito funcional de las instalaciones;
– un documento que acredite que el derecho del solicitante a una vivienda está inscrito en el Registro Unificado de Personas Jurídicas del Estado o una Escritura de Propiedad de una vivienda adquirida antes de 1998;

Entonces, vemos que el procedimiento para transferir locales residenciales a locales no residenciales es un proceso bastante laborioso y largo. Además, debe tenerse en cuenta que este artículo presenta solo un algoritmo general de acciones que no tiene en cuenta una gran cantidad de matices y, en su mayor parte, es aplicable a las grandes ciudades (Moscú, San Petersburgo). También debe tenerse en cuenta que el trabajo de la administración en cada región separada tiene sus propias particularidades..
En la mayoría de los casos, un emprendedor simplemente no tiene la oportunidad de abordar este problema de forma independiente. Por ello, para ahorrar tiempo, esfuerzo y dinero, le recomiendo encarecidamente que recurra de inmediato a la ayuda de profesionales, ya que hoy en día hay más que suficientes.