Los principios fundamentales de la redacción de contratos en la construcción de una casa de campo. Parte 2

El contenido del artículo

• Los principales puntos de los acuerdos de arrendamiento y contrato.
• Resumen de los principales errores a la hora de celebrar contratos
• Ejemplo 1. El objeto del contrato está incorrectamente definido
• Ejemplo # 2. El término está escrito incorrectamente en el contrato de trabajo.
• Ejemplo no 3. Precio incorrectamente formado en el contrato
• Ejemplo No. 4. El contrato contiene condiciones que contradicen las normas de la ley.
• Ejemplo No. 5. Conclusión de un contrato por una persona no autorizada
• Ejemplo no 6. El pago por el trabajo realizado bajo un contrato de trabajo depende de la recepción de dinero de terceros para el cliente.
• Ejemplo No. 7. La ausencia en el contrato de obligaciones de pago por actos provisionales.
• Ejemplo No. 8. El contrato contiene una condición sobre el pago del trabajo después de la transferencia de los documentos ejecutivos al cliente, pero…
• Ejemplo No. 9. Registros incorrectos de terminación anticipada del contrato
• Ejemplo No. 10. Registros de IVA incorrectos

En este artículo, continuaremos hablando de los matices de la redacción competente de contratos con contratistas y proveedores para la construcción suburbana y la renovación de apartamentos. Y también considere los principales errores que se cometen cuando se concluyen..

Los principios fundamentales de la redacción de contratos en la construcción de una casa de campo. Parte 1

Los principales puntos de los acuerdos de arrendamiento y contrato.

Todos los contratos de arrendamiento, incluido el arrendamiento de equipos especiales, deben contener las siguientes condiciones esenciales:

• sujeto de un contrato
• cláusula de alquiler

Si no se especifica el plazo, el contrato de arrendamiento se considera concluido por tiempo indefinido. Las partes podrán rescindirlo en cualquier momento de forma unilateral proporcionando a la otra parte un aviso de un mes antes de la fecha de vencimiento prevista de las obligaciones..

El objeto del contrato debe estar definido de tal manera que al cumplir con las obligaciones del contrato, no sea posible reemplazar un objeto por otro. En Rusia, los objetos de alquiler pueden ser:

• material rodante ferroviario, incluidas las grúas de construcción en vías férreas;
• aeronave;
• embarcaciones marítimas, incluidas embarcaciones para fines especiales;
• embarcaciones fluviales (o utilizadas en aguas interiores), incluido el equipo especial creado sobre su base;
• camiones, tractores con semirremolques, grúas, excavadoras y otros equipos especiales de tracción de automóviles, cuya gestión y operación requiere habilidades y conocimientos especiales.

El tema en este caso será la obligación de transferir dispositivos técnicos:

• cuyo uso requiere una gestión calificada;
• diseñado para el transporte de diversas mercancías, personas o remolcar objetos especializados;
• tener las propiedades de una fuente de mayor peligro.

La siguiente condición esencial del contrato de arrendamiento es el precio. En cuanto a la definición de alquiler, se puede indicar en el texto de varias formas:

• registrado en una cierta cantidad, pagado en una suma global o después de un cierto período;
• como pago al arrendador, se transfiere un porcentaje de los ingresos recibidos al utilizar el objeto arrendado (puede expresarse no solo en efectivo, sino también ser reemplazado por un equivalente natural por acuerdo de las partes);
• como pago, el arrendatario proporciona ciertos servicios al arrendador;
• como pago, el arrendatario transfiere al arrendador el objeto del contrato de propiedad o arrendamiento;
• como pago, el arrendatario por su propia cuenta realiza ciertas mejoras a la propiedad arrendada especificada en el contrato;
• Las combinaciones de los formularios anteriores también se pueden proporcionar como pago..

El Código Civil define dos tipos de contratos de arrendamiento de vehículos:

• con la prestación de servicios de gestión y mantenimiento;
• sin la prestación de servicios de gestión y mantenimiento.

Dependiendo del tipo de contrato celebrado, las obligaciones de las partes de mantener el vehículo en buen estado y el procedimiento de indemnización por daños en caso de que el objeto arrendado lo inflija difieren.

El último de la lista y, quizás, el más polémico en cuanto a registro es el contrato de trabajo. Para tales transacciones, la legislación rusa establece las siguientes condiciones esenciales:

• el objeto del contrato, generalmente se entiende como el volumen, tipos y contenido del trabajo que debe conducir a un resultado específico;
• fechas de inicio y finalización del trabajo;
• precio de trabajo.

Además, se prescribe el texto:

• procedimiento y condiciones de liquidación;
• obligaciones de las partes;
• el procedimiento para la producción del trabajo;
• procedimiento de aceptación del trabajo;
• responsabilidad de las partes por el cumplimiento indebido de sus obligaciones.

Un contrato de trabajo implica la realización de trabajos por personas asociadas a determinados riesgos. Para evitar malentendidos posteriores, se recomienda prescribir en el texto que el contratista es totalmente responsable del cumplimiento de las normas de seguridad en la instalación, incluida la creación de condiciones de trabajo seguras..

Si desaparece la necesidad de realizar el trabajo, se deben prescribir las condiciones y el procedimiento para rescindir el contrato. Por acuerdo de las dos partes, todos los artículos del documento se pueden editar, en función de las características del objeto, su ubicación y otras condiciones..

Para un contrato de trabajo que implique la realización de trabajos de diseño o topografía, las condiciones adicionales pueden ser:

• participación de las partes en las aprobaciones de la documentación desarrollada por el diseñador;
• uso de la documentación de diseño y presupuesto creada (posibilidad de transferirla a terceros, por ejemplo, para ajustes posteriores o el desarrollo de un nuevo proyecto basado en esta documentación);
• determinación de la propiedad de las invenciones;
• suministro de información confidencial.

Pero volvamos a las condiciones esenciales. Entonces, la cláusula más importante y definitoria en cualquier contrato, incluso en un contrato de trabajo, es el tema del contrato. Para determinarlo también debes indicar:

• lista de obras;
• el objeto sobre el que se va a realizar el trabajo;
• resultado a lograr mediante trabajo por contrato.

Existe la opinión de que si no hay documentación de diseño y estimación en el sitio de construcción y el contrato de construcción se concluye sin referencia al proyecto, entonces esto es una violación de las reglas sobre condiciones esenciales. Sin embargo, en la práctica, la falta de documentación no indica en absoluto la inconsistencia de los términos de las partes, si la responsabilidad del desarrollo de dicha documentación recae en el contratista..

La segunda condición importante es el momento. Además, tanto inicial como final. Hay muchos ejemplos de la práctica judicial, cuando el contrato se reconoció como no celebrado en ausencia de una fecha de finalización y en caso de imposibilidad de determinar la fecha real de inicio de la obra. Es cierto que hay una salida a la situación cuando el acuerdo ya se ha celebrado y el término no se especifica en él. Si las partes, al firmar un acuerdo adicional, fijan la fecha de inicio y fin de obra, el contrato se considerará concluido. También debe entenderse que si el contrato en sí y sus anexos integrales contienen información diferente sobre el momento, el tribunal reconocerá el contrato como no concluido..

También es necesario distinguir entre la duración del contrato en sí y la duración del contrato de trabajo. La primera no puede reemplazar una condición claramente definida sobre el momento del trabajo y conduce a una decisión judicial de que el contrato aún no se ha concluido. Sin embargo, la transacción puede considerarse completada si las partes, dentro de un tiempo razonable a partir de la fecha de celebración del contrato, han cumplido con sus obligaciones, a pesar de la ausencia de esta condición en el texto..

La tercera y más controvertida condición esencial del contrato es el precio. Por un lado, puede elaborarse con un presupuesto, por otro, puede ser firme y registrarse en el contrato solo en números. En el transcurso del cumplimiento de las obligaciones contractuales, no es raro que el contratista exija al cliente un pago en exceso del precio establecido debido a la realización de trabajos adicionales. Sin embargo, la validez de estos requisitos depende de los siguientes factores:

• si se informó al cliente sobre trabajos adicionales;
• si el cliente ha aceptado realizar trabajos adicionales;
• si el cliente aceptó el resultado del trabajo adicional (a veces se tiene en cuenta el valor de estos trabajos para el cliente, es decir, si posteriormente utilizará el resultado del trabajo).

A veces, los contratos se celebran de tal manera que no pueden atribuirse a ningún tipo en particular. Este tipo de documento se llama mixto. Puede contener signos de varios contratos. Por ejemplo, el contratista no solo se compromete a realizar ciertos trabajos, sino también a proporcionar materiales al sitio de construcción. Este tipo de contrato se utiliza con mayor frecuencia cuando el equipo de construcción del fabricante instala el equipo. Dichos documentos deben contener todas las condiciones materiales características de ambas transacciones..

Resumen de los principales errores a la hora de celebrar contratos

En la práctica judicial, a menudo se encuentran errores repetidos al celebrar contratos. Intentaremos dar los ejemplos más llamativos y comunes a continuación..

Ejemplo 1. El objeto del contrato está incorrectamente definido

«El contratista se compromete a construir una casa en la dirección especificada», «el proveedor se compromete a entregar un ladrillo al sitio de construcción», «el arrendador se compromete a arrendar un automóvil» – cualquier contrato con tal redacción se reconocerá como no celebrado.

La casa puede ser de un piso, cabaña, edificio de gran altura. Esta formulación no da una valoración correcta. En el caso de un contrato de construcción, debe haber un enlace a la documentación de diseño o se debe describir completamente la lista completa de trabajos realizados. Y si es difícil incluir todo en el texto del documento en sí por alguna razón, entonces es muy posible emitir una descripción detallada con una solicitud obligatoria..

En el segundo caso, no se define la cantidad de mercancías: 1 pieza, 1 metro cúbico o varios cientos. Además de la expresión numérica, también debe haber una explicación de la calidad y características del producto. Indicación de GOST o TU. Aclaraciones sobre el producto en uso antes de la venta.

En el caso del alquiler, también se indican todas las características: un automóvil de la marca tal o cual, con una capacidad de carga de 5 toneladas, el número es tal.

En general, el tema del contrato debe describirse de tal manera que nadie dude de lo que quiso decir exactamente o que un artículo (obra) no pueda ser reemplazado por otro (s).

Ejemplo # 2. El término está escrito incorrectamente en el contrato de trabajo.

«Dentro de los 4 meses desde el inicio de la obra», «un mes después de la provisión de todos los datos iniciales», «desde el 1 de abril de 2013 hasta la firma del certificado de finalización» – al realizar esta forma, se debe tener en cuenta que es precisamente para determinar la hora de inicio y el fin del compromiso será casi imposible. En el caso de un contrato, esto supondrá el reconocimiento del contrato como no celebrado, en otros casos no habrá menos problemas. Los compromisos con dicho lenguaje se pueden aplazar indefinidamente.

Es óptimo indicar en el contrato la fecha en el formato «día / mes / año» de inicio de obra y «día / mes / año» de finalización de obra. Cabe señalar que es deseable que la fecha de inicio del trabajo no sea anterior a la fecha de celebración del contrato. Cualquier objeción de que, en caso de circunstancias imprevistas, el contrato pudiera estar vencido, debe desestimarse. En caso de un retraso significativo por causas ajenas al contratista, el plazo para el cumplimiento de las obligaciones siempre se puede ajustar mediante un acuerdo adicional. Ambas partes pueden iniciar su firma..

Ejemplo no 3. Precio incorrectamente formado en el contrato

Este tipo de error está más relacionado con los contratos de trabajo. La situación es simple: en el curso del trabajo, los precios de los materiales cambiaron ligeramente y el costo total del objeto aumentó, sin embargo, solo el monto final se detalla en el contrato sin ninguna reserva. Hay que tener en cuenta que según el art. 709 del Código Civil de la Federación de Rusia, si no se indican los métodos de formación de precios, se reconoce como firme. Como resultado, el contratista en virtud de dicho contrato sufre pérdidas debido al aumento de los precios de los materiales. El contratista tiene derecho a exigir un aumento en el precio fijo solo con un aumento significativo en el costo de los materiales y antes de la firma del certificado de aceptación, si este aumento en el precio no se pudo predecir en la etapa de firma de los documentos..

Ejemplo No. 4. El contrato contiene condiciones que contradicen las normas de la ley.

«Por violación de los términos de trabajo, el cliente tiene derecho a exigir al contratista el pago de una multa por el monto del 50% del monto, y el contratista pierde el derecho a exigir el pago por el trabajo realizado y el reembolso del costo de los materiales gastados».

La condición de pérdida por parte del contratista del derecho a pagar por el trabajo realizado es inválida, ya que no cumple con la norma del artículo 702 del Código Civil de la Federación de Rusia, que establece la obligación del cliente de aceptar y pagar el resultado del trabajo realizado por el contratista. En consecuencia, si el trabajo está realizado y no hay reclamos sobre su calidad, el cliente está en cualquier caso obligado a pagar. Sin embargo, el contratista devolverá la multa por demora.

Ejemplo No. 5. Conclusión de un contrato por una persona no autorizada

A veces, al firmar un contrato, surge la pregunta de quién debería firmarlo. La mejor opción para un particular es la firma del propio ciudadano. En situaciones más difíciles, se le permite firmar el contrato por su representante que tiene derecho a hacerlo. En el caso de una entidad legal, especialmente una gran empresa de construcción con una gran cantidad de personal, a menudo se cometen errores. Por ejemplo, un contrato lo firma un capataz, un ingeniero jefe o un subdirector. El único que tiene derecho a firmar el contrato es el titular. Todos los demás empleados pueden aprovechar esta oportunidad obteniendo el poder correspondiente. Luego, cuando el contrato sea firmado por una persona que no sea gerente, se redactará una copia del poder notarial como anexo al documento..

Otro error común es la firma de un convenio por parte del director de la sucursal, quien además no cuenta con un poder u otro tipo de registro de este derecho..

Ejemplo no 6. El pago por el trabajo realizado bajo un contrato de trabajo depende de la recepción de dinero de terceros para el cliente.

«El pago por el trabajo realizado se realiza después de la venta de la casa construida».

Según el artículo 190 del Código Civil, el plazo que adopte el convenio debe estar determinado por la fecha o el vencimiento de un plazo determinado, que puede calcularse en años, meses, etc. El término aún puede determinarse mediante una indicación de un evento específico, que necesariamente debe ocurrir. En nuestro caso, hay una indicación de un evento que no debería ocurrir inevitablemente, que no es reconocido por el acuerdo del plazo de pago. Como resultado, un acuerdo con tal redacción se reconoce como no celebrado..

Ejemplo No. 7. La ausencia en el contrato de obligaciones de pago por actos provisionales.

Si el contrato estipula que el pago se realiza después de que el cliente firma el certificado de puesta en servicio del objeto o después de que el contratista recibe una opinión positiva del organismo estatal, entonces, en ausencia de estos documentos, el cliente no tiene la obligación de pagar por el trabajo realizado. En consecuencia, todos los actos intermedios no están sujetos a pago. La transferencia del anticipo en virtud de dicho acuerdo también debe regularse por separado mediante la entrada correspondiente en el texto. De forma predeterminada, no se proporcionan pagos por adelantado.

Ejemplo No. 8. El contrato contiene una condición sobre el pago del trabajo después de la transferencia de los documentos ejecutivos al cliente, pero no se detalla qué documentos deben transferirse.

Si del contrato firmado no queda específicamente claro qué documentos ejecutivos se van a transferir al cliente, entonces la obligación de pagar por el trabajo aparece al día siguiente de su entrega. Esto se basa en el párrafo 1 del artículo 711 del Código Civil. En consecuencia, desde el momento de la ocurrencia de estas obligaciones en caso de retraso en la recepción del dinero, el contratista tiene derecho a percibir los intereses especificados en el artículo 395..

Ejemplo No. 9. Registros incorrectos de terminación anticipada del contrato

«En caso de rescisión anticipada de las obligaciones, el cliente se compromete a pagar el monto total estipulado en el contrato al contratista». Al firmar un documento con tales condiciones, debe entenderse que incluso si el deseo de romper la relación se debe a un desempeño deficiente, el pago aún se realizará en su totalidad..

Ejemplo No. 10. Registros de IVA incorrectos

Si el texto del contrato no indica específicamente que el IVA está incluido en el precio, entonces el impuesto especificado se paga por encima del precio establecido en el contrato..

Como conclusión del artículo, me gustaría agregar que todos pueden protegerse de los errores en el contrato y para esto no es necesario tener una educación legal y seguir los últimos cambios en la legislación de la Federación de Rusia. Basta con dedicar el tiempo necesario al documento y evaluar cuidadosamente cada elemento para detectar la presencia de ciertas consecuencias. Y si alguna frase grabada genera dudas o es ambigua, redacte un protocolo de desacuerdos y vuelva a escribirlo a su discreción. Aprenda a ejercer su derecho, así es como puede ahorrar dinero y nervios.