Esquema de intercambio. Cómo adquirir rápidamente una vivienda en una crisis

El contenido del artículo

• ¿Cuál es la esencia del esquema de intercambio?
• Que propiedad se puede intercambiar
• El esquema de la transacción. Permuta clásica
• Esquema alternativo de intercambio
• Qué buscar al realizar una transacción de intercambio
• Ventajas y desventajas de tales acuerdos.
• ¿Cuándo es rentable utilizar el esquema de intercambio?

¿Cuál es la esencia del esquema de intercambio?

El esquema de intercambio se utilizó originalmente exclusivamente en la industria automotriz. Consistía en el hecho de que podías regalar tu auto viejo y, a cambio, comprar un auto nuevo a un precio menor, menos el costo del auto viejo..

Poco a poco, se empezó a utilizar un esquema similar en las transacciones inmobiliarias. Como regla general, los desarrolladores lo ofrecen a sus clientes que buscan vender rápidamente apartamentos en un edificio en construcción. A veces, las agencias inmobiliarias ofrecen comprar un apartamento de acuerdo con el esquema de intercambio..

Hay dos opciones para tales transacciones:

1. La mayoría de las veces, hablando de intercambio, se entiende que un desarrollador o corredor de bienes raíces comprará su apartamento al propietario del apartamento, y luego el antiguo propietario adquirirá nuevos bienes raíces del mismo desarrollador o agente inmobiliario, generalmente por una cantidad mayor. Esta propiedad está reservada previamente para un miembro del esquema de intercambio, por lo que definitivamente no se quedará sin un techo sobre su cabeza. Por lo general, en tales transacciones, el intervalo entre la venta de una casa antigua y el traslado a una nueva no dura más de unos pocos días. Este es el esquema clásico de intercambio..
2. El segundo tipo de intercambio (también llamado transacción alternativa) es que el propietario del apartamento concluye un acuerdo con el promotor o agente inmobiliario, según el cual su vivienda se pone a la venta y se reserva un apartamento para el propietario de la propiedad, que adquirirá bajo el esquema de intercambio..

Una vez que se vende su propiedad inmobiliaria, recibe el dinero con el que compra el apartamento reservado. Dichos contratos se celebran por un período específico (de uno a varios meses o un año). Si durante este tiempo la propiedad no se vende, entonces la transacción no se llevó a cabo..

Que propiedad se puede intercambiar

No todas las viviendas se pueden vender bajo el esquema de intercambio. Hay una serie de criterios que los desarrolladores y los agentes inmobiliarios suelen presentar:

1. La propiedad debe estar ubicada en la misma ciudad que la nueva casa que se comprará. De lo contrario, será más difícil para la segunda parte del contrato implementarlo, y con el intercambio, la velocidad de la transacción es uno de los criterios más importantes..
2. No debe haber duda de que una persona es la propietaria legal del apartamento. De lo contrario, aumenta el riesgo de que no haya comprador de la vivienda, lo que significa que la transacción no se llevará a cabo..
3. La vivienda no debe tener un largo historial de cambios de propiedad (por lo general, están guiados por un período de tenencia de tres años). De lo contrario, aumenta el riesgo de que la venta sea impugnada por uno de los propietarios anteriores..
4. El propietario debe ser mayor de edad. Según la legislación, no se puede vender un apartamento en nombre de un menor hasta que se obtenga el permiso de las autoridades de tutela y tutela y se compre una propiedad equivalente a nombre del menor, lo que contradice la lógica del esquema de intercambio..
5. La propiedad debe ser de interés para una amplia gama de compradores potenciales. No se puede vender un piso comunal mediante permuta, porque es muy difícil encontrar compradores para él..
6. El apartamento no debe tener inquilinos registrados. Esto volverá a complicar la venta de dicha vivienda..

El esquema de la transacción. Permuta clásica

1. Se selecciona un agente inmobiliario o desarrollador que compra apartamentos de acuerdo con el esquema de intercambio..
2. Tasación del apartamento.
3. Se discuten todos los detalles de la transacción.
4. Se concluye un acuerdo de reserva con el desarrollador, según el cual se reserva una nueva vivienda para el propietario del apartamento..
5. El apartamento lo compra un agente inmobiliario o desarrollador, y el mismo dinero se utiliza para comprar la vivienda reservada..
6. El antiguo propietario del piso formaliza la titularidad del nuevo inmueble.

Esquema alternativo de intercambio

1. Buscamos agencias inmobiliarias o desarrolladores que puedan vender viviendas bajo el esquema de permuta.
2. Valoración de inmuebles.
3. Se recogen todos los documentos necesarios para la venta de inmuebles.
4. Se lleva a cabo un examen legal de los documentos recopilados..
5. La propiedad del propietario está a la venta.
6. Una vez que se encuentra un comprador para el apartamento y realiza un pago por adelantado, se concluye un acuerdo de reserva con el desarrollador. Esto le permite reservar vivienda, que pronto será trasladada por el propietario del apartamento..
7. Después de la venta de la propiedad, el propietario del apartamento concluye con el desarrollador un acuerdo de equidad regular..
8. Se formaliza la propiedad de vivienda nueva.

Qué buscar al realizar una transacción de intercambio

Valoración de la propiedad

Es importante que un tasador independiente determine el costo de un apartamento. Si estas acciones son realizadas por especialistas de una empresa promotora o inmobiliaria, lo más probable es que se subestime el valor de tasación de la propiedad..

Coste fijo del apartamento a comprar

Al elegir una empresa con la que se realizará un intercambio, es importante prestar atención a una condición: si habrá un precio fijo para el apartamento que se comprará. Después de todo, si el apartamento del participante en la transacción se vende solo después de seis meses, y para ese momento el valor de los bienes raíces reservados para él aumentará entre un 10 y un 20%, es posible que simplemente no tenga suficiente dinero para comprarlo. Como resultado, es posible que se quede sin su apartamento y sin un nuevo hogar..

Si los agentes inmobiliarios están involucrados en la transacción, solo un acuerdo de servicio

Si el propietario del apartamento no va a comprar una propiedad nueva directamente al desarrollador, sino a través de una agencia inmobiliaria, es necesario asegurarse de que el acuerdo entre el propietario y la agencia se llame acuerdo de servicio y no acuerdo de agencia. Según la legislación, el contrato de agencia se puede rescindir unilateralmente.

Ventajas y desventajas de tales acuerdos.

Desventajas:

1. Cualquiera que sea la opción de intercambio que elija el propietario de la propiedad inmobiliaria, se verá obligado a vender el apartamento con un descuento significativo. En algunos casos, puede llegar hasta el 30%..
2. El período desde el momento en que abandona su hogar hasta el momento en que compra una nueva propiedad es el período más peligroso para el propietario de un apartamento. De hecho, se queda en la calle.
3. Muy a menudo, los desarrolladores utilizan el esquema de intercambio para vender rápidamente apartamentos en edificios en construcción, por lo que un participante en este esquema tendrá que elegir una vivienda entre un número limitado de opciones..
4. Con la opción de intercambio alternativo, con mayor frecuencia se requiere un depósito para viviendas nuevas. Si el apartamento antiguo no se vende dentro del plazo acordado, se perderá el depósito..

Beneficios:

1. Después de la venta de la propiedad inmobiliaria, su propietario obtiene el derecho a comprar una vivienda nueva a un precio fijo (si así lo prevé el contrato de reserva). Esta es una gran ventaja porque, a menudo, después de pasar un año vendiendo su casa, su antiguo dueño ve que los precios en el mercado inmobiliario han cambiado y un nuevo apartamento costará mucho más de lo que planeó..
2. En la opción clásica de intercambio, la transacción se realiza casi al instante. Este es un caso sólido para este esquema para personas que necesitan urgentemente una nueva vivienda..
3. El propietario de una casa no necesita gastar mucho tiempo y esfuerzo buscando compradores y realizando una transacción para vender su propiedad. O será comprado inmediatamente por la segunda parte de la transacción de intercambio o la segunda parte se hará cargo de toda la molestia de vender el apartamento..

¿Cuándo es rentable utilizar el esquema de intercambio?

Estas son solo algunas situaciones en las que un esquema de intercambio puede ser beneficioso para los rusos:

1. El propietario del apartamento quiere adquirir rápidamente una vivienda más cara, pero no puede sacar una hipoteca para comprarla..
2. El propietario de un apartamento en la ciudad quiere mudarse a una comunidad de cabañas en construcción en los suburbios. Pero mientras vende su casa para rescatar la cantidad necesaria, la construcción del pueblo se completará y los precios inmobiliarios en él subirán bruscamente..
3. Una familia que posee varios apartamentos quiere canjearlos por una gran casa de campo, pero no quiere perder el tiempo buscando compradores para todos sus apartamentos..

Por lo tanto, un esquema de intercambio en la compraventa de vivienda puede ser una verdadera salvación en una crisis e inestabilidad en los precios inmobiliarios..