Ganar dinero con la reventa de bienes raíces: los secretos de una inversión exitosa

El contenido del artículo

• Hacer un plan de acción claro es el primer paso de cualquier flipper
• 1. Análisis de la situación del mercado inmobiliario
• 2. Un plan claro para gastar fondos
• 3. Opciones de indemnización por posibles pérdidas
• 4. Análisis de la legislación sobre registro de transacciones para la compra y venta de inmuebles
• Cómo elegir el artículo correcto para comprar
• 1. Vivienda infravalorada
• 2. Bienes colaterales
• 3. Venta forzosa urgente de vivienda
• 4. Apartamentos sin reformar
• Tener un equipo de profesionales es la clave del éxito en flipping
• Una reparación competente con un coste mínimo es la clave del éxito
• El arte de vender una vivienda rápidamente
• Opción 1. Subasta improvisada
• Opción 2. Subasta telefónica
• Opción 3. Vender a una agencia inmobiliaria
• Problema fiscal
• Método 1
• Método 2
• Método 3

Flipping: comprar una casa con el propósito de revenderla rápidamente, una forma extremadamente popular de ganar dinero en Occidente. En Rusia, este método de generar ingresos aún no es popular. En este artículo, daremos consejos que pueden ayudar a los lectores a ganar dinero con éxito con la inversión..

Hacer un plan de acción claro es el primer paso de cualquier flipper

Bien planeado, medio hecho. Este aforismo es especialmente cierto para las personas que están volteando. Sin un plan de acción claro y programado, es casi imposible ganar dinero con la reventa rápida de apartamentos. Es necesario comprender claramente la secuencia de acciones..

1. Análisis de la situación del mercado inmobiliario

Un flipper novato debe estudiar cuidadosamente y comprender la situación actual en el mercado inmobiliario: el valor de mercado promedio de varios tipos de vivienda, el pronóstico de cambios en sus precios en el futuro, el nivel de demanda de estos objetos y problemas similares. Esto le permitirá elegir la propiedad adecuada para comprar y aumentar las posibilidades de su venta rápida y rentable..

2. Un plan claro para gastar fondos

También es importante planificar claramente cuánto dinero se gastará en toda la operación de reventa, teniendo en cuenta el precio de la propiedad, los costos de las mejoras realizadas en la misma, publicidad para compradores potenciales, soporte legal, pago de impuestos..

Dado que la transacción debe realizarse lo más rápido posible, no debe involucrarse en una hipoteca o solicitar un préstamo para obtener los fondos faltantes, porque todo el papeleo tomará mucho tiempo y los intereses del préstamo pueden «consumir» una parte importante de la ganancia..

Al presupuestar su transacción financiera, reserve una pequeña cantidad para contingencias. Después de todo, en el sentido más ideal, siempre algo sale mal. Será muy decepcionante si, debido a alguna pequeña cosa, como un aumento inesperado en el precio de los materiales de construcción, su acuerdo cuidadosamente planeado se ve amenazado..

3. Opciones de indemnización por posibles pérdidas

Otro aspecto importante que debe pensarse de antemano es el cálculo de las opciones de compensación por pérdidas en caso de que la propiedad no pueda venderse durante mucho tiempo. Puede calcular los posibles ingresos por el alquiler de un inmueble que planea comprar para alquilar.

4. Análisis de la legislación sobre registro de transacciones para la compra y venta de inmuebles

Es importante analizar la legislación sobre la ejecución de dichas transacciones. Es importante comprender claramente qué documentos se necesitan del comprador y del vendedor al concluir un contrato para la venta de una vivienda, dónde acudir para registrar la propiedad y muchos otros puntos. Esto le permitirá no perder tiempo al comprar o vender un objeto..

Cómo elegir el artículo correcto para comprar

Hay varios tipos de bienes raíces con los que los flippers pueden ganar.

1. Vivienda infravalorada

Los apartamentos o casas, cerca de las cuales pronto se construirán importantes instalaciones de infraestructura, ciertamente aumentarán de valor una vez que se complete su construcción. Pueden ser estaciones de metro, hipermercados o grandes centros de oficinas..

En Rusia, la especulación con apartamentos en edificios nuevos en Sochi fue ampliamente publicitada. Empresarios emprendedores, que compraron departamentos en ellos con anticipación y los vendieron antes de la crisis, ganaron mucho dinero en solo unos meses.

Una situación similar, según los pronósticos de los expertos, debería ocurrir en vísperas de la Copa Mundial de la FIFA 2018. El aumento de los precios de la vivienda en las ciudades que albergan los partidos del campeonato debería comenzar unos meses antes del inicio del Mundial..

2. Bienes colaterales

Los bancos celebran subastas para la venta de propiedades de deudores. Como regla general, el costo de un lote de este tipo comienza en el 80% y puede bajar al 40% del valor de mercado de la propiedad. La información sobre subastas se publica a menudo en los sitios web de los bancos. Es cierto que el flipper tendrá que monitorearlos constantemente para obtener la información necesaria, mientras que los objetos más valiosos son comprados por personas interesadas no en subastas públicas, sino en forma privada, pero sin embargo, algunos rusos logran obtener viviendas decentes en subastas a bajo precio..

3. Venta forzosa urgente de vivienda

Ocurre que los propietarios de un apartamento o casa han decidido mudarse a otra ciudad o país, o necesitan urgentemente una gran cantidad de dinero debido a imprevistos imprevistos. En este caso, no negociarán durante mucho tiempo y lo más probable es que su vivienda se compre a un precio inferior al valor de mercado. Tales opciones no son comunes, pero el beneficio obtenido compensa con creces todas las dificultades para encontrarlas..

4. Apartamentos sin reformar

La opción más fácil para un flipper es comprar un apartamento sin terminar o en un estado “muerto”. Según algunos informes, las buenas reparaciones aumentan el costo de la vivienda en un 5-10%. Y después de un acabado de alta calidad de bienes raíces de élite, el beneficio puede ser del 20 al 25% de la cantidad invertida en el apartamento..

Cualquiera que sea el tipo de propiedad inmobiliaria que elija Flipper, debe recordar que la forma más fácil es vender viviendas asequibles que una familia con ingresos medios pueda pagar. Por supuesto, en la reventa de una casa o apartamento de élite, puede obtener ganancias mucho mayores, pero encontrar compradores para tal objeto es mucho más difícil..

Tener un equipo de profesionales es la clave del éxito en flipping

La operación de reventa de apartamentos se divide en muchas etapas y cada una de ellas requiere un conocimiento especial, por lo tanto, para las personas que quieran hacer flipping, es muy importante seleccionar un equipo de profesionales, donde todos serán responsables de su parte del trabajo..

No puede prescindir de:

• un agente inmobiliario experimentado que tenga un buen conocimiento de las condiciones del mercado, que podrá seleccionar una propiedad adecuada y luego encontrar compradores para ella;
• personas que llevarán a cabo renovaciones en el hogar o al menos (si el flipper está reparando él mismo) un buen diseñador que hará un proyecto de diseño;
• un abogado competente que pueda hacerse cargo del soporte legal de las transacciones.

Una reparación competente con un coste mínimo es la clave del éxito

Para que el interior de un apartamento impresione a los compradores, no es necesario invertir decenas de miles de dólares en renovaciones. Después de todo, caro no significa elegante. Es mucho más importante hacer un buen proyecto de diseño de vivienda..

Gracias a él, puede organizar los muebles de manera racional y cambiar la iluminación, lo que ayudará a aumentar visualmente el espacio. Y las combinaciones de colores correctamente seleccionadas de paredes, almohadas, alfombras, cortinas, tapicería de muebles y varios accesorios, como pinturas en las paredes o figuras en los estantes, pueden agregar personalidad al interior de un apartamento y cambiarlo más allá del reconocimiento..

El arte de vender una vivienda rápidamente

Hay varias opciones para la venta rápida de bienes raíces, que han sido utilizadas con éxito por todos los agentes inmobiliarios durante muchos años..

Opción 1. Subasta improvisada

Se invita a varios compradores potenciales que han expresado interés en la propiedad a ver la propiedad al mismo tiempo. Esto les crea la ilusión de que el apartamento está en demanda y es necesario “replantearlo” rápidamente, hasta que la competencia se lo “quite” el objeto. Algunos agentes inmobiliarios emprendedores invitan a compradores falsos a una reunión, quienes, con su mayor interés, provocan que los clientes reales realicen compras espontáneas..

Opción 2. Subasta telefónica

El vendedor se turna para llamar a varios compradores potenciales que han acordado comprar. Después de que el primer comprador acepta comprar una vivienda a un precio predeterminado, marca el número de otro, dice que las condiciones han cambiado ligeramente y pide una cantidad ligeramente mayor. Si el segundo cliente está de acuerdo, se marca el número del tercero y se llama una cantidad aún mayor. Por lo tanto, puede obtener el precio máximo de venta de un apartamento sin perder mucho tiempo negociando con los clientes..

Opción 3. Vender a una agencia inmobiliaria

Si durante mucho tiempo no puede encontrar un comprador para la vivienda, puede intentar vender el apartamento a una agencia inmobiliaria. Esta opción es relevante cuando durante mucho tiempo el comprador no ha estado en el objeto o el flipper por alguna razón necesita salir rápidamente del proyecto. Una desventaja significativa de este esquema es el precio de venta. La agencia estará interesada en un apartamento si ve la oportunidad de ganar dinero con su reventa. Y para ello, su precio debe estar por debajo del precio de mercado. Con un mercado inmobiliario en crecimiento, la diferencia debería ser del 70-80%, con un mercado en caída: 50-60%.

Problema fiscal

La principal razón por la que el flipping no se ha generalizado en Rusia son las peculiaridades de la legislación fiscal. El comprador de la propiedad está libre de impuestos, pero el vendedor está obligado a pagar el 13% del valor de venta. Digamos que un flipper compró un apartamento por 4 millones de rublos, hizo mejoras en él por 500 mil rublos y luego lo vendió por 6 millones de rublos. En este caso, el monto del impuesto sobre las ventas que está obligado a pagar es de 780,000 rublos, lo que consume una parte significativa de las ganancias. Pero hay varias formas de minimizar los riesgos fiscales..

Método 1

Si el monto de venta de la vivienda es inferior a tres millones de rublos, el impuesto sobre las ventas es el mismo 13%, pero el vendedor tiene derecho a recibir una deducción fiscal del estado por un monto de 260 mil rublos, y el comprador – 130 mil rublos. Es necesario que la compra y venta se haya realizado dentro de un año calendario (período impositivo), de lo contrario las partes del acuerdo no tendrán derecho a una deducción fiscal..

Método 2

En algunos casos, cuando el valor real de la propiedad excede el límite legal, el comprador y el vendedor acuerdan que el contrato indicará un monto menor a tres millones, y el resto del dinero se transferirá en efectivo. Aunque este esquema es ilegal, aquellos que quieran ahorrar dinero de esta manera todavía son.

Método 3

De acuerdo con el Código Fiscal de la Federación de Rusia, si el vendedor de bienes raíces fue propietario durante más de tres años a partir de la fecha del contrato, no está obligado a pagar impuestos sobre las ventas en absoluto..