La hipoteca vuelve al nivel anterior a la crisis

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El mercado de la vivienda se está recuperando gradualmente de la crisis. La oferta está creciendo tanto para viviendas nuevas como secundarias. La demanda efectiva de la población también está creciendo.

Préstamos hipotecarios
Mayo Danzig. Nuevos colonos. 1961

La hipoteca, que este año se ha vuelto mucho más asequible para una amplia gama de prestatarios potenciales, desempeña un papel importante en la estimulación del mercado inmobiliario nacional. Si durante la crisis la hipoteca prácticamente se detuvo, en estos momentos la oferta de préstamos hipotecarios está creciendo. En muchos aspectos, el mercado hipotecario está volviendo a los niveles anteriores a la crisis. Los bancos ofrecen cada vez más programas hipotecarios nuevos en el mercado.

AHML predice un crecimiento significativo en los préstamos hipotecarios

Según las previsiones de la Agencia de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda (AHML), en 2011 el volumen de préstamos hipotecarios crecerá y probablemente superará incluso el nivel anterior a la crisis. Los expertos sugieren que se emitirán alrededor de 460 mil préstamos, cuyo monto total alcanzará los 640 mil millones de rublos..

Esto a pesar del hecho de que en 2010 el monto total de préstamos hipotecarios emitidos ascendió a 370 mil millones de rublos, un 44% menos que antes de la crisis de 2008, cuando los bancos emitieron 349,502 préstamos hipotecarios por un monto de 655,8 mil millones de rublos. AHML también predice que la proporción de objetos inmobiliarios gravados con hipotecas en el número total de inmuebles residenciales vendidos en el mercado en 2011 aumentará al 17%..

Las hipotecas están reviviendo y en cuanto al número de préstamos, es posible que este año también supere las cifras de 2008.

La agencia ha aumentado su previsión inicial para el número de préstamos hipotecarios emitidos en 2011. Los especialistas tomaron en cuenta la dinámica positiva reciente de la economía del país en su conjunto, que debe reflejarse en la cantidad de préstamos emitidos. Esta previsión apunta a que las hipotecas están reviviendo y en cuanto al número de préstamos, es posible que este año también supere los indicadores de 2008, cuando hubo un pico en el crédito hipotecario..

Sin embargo, cabe señalar que el monto de la hipoteca aún no se acerca a los indicadores previos a la crisis. Durante la crisis, el monto promedio de préstamos hipotecarios emitidos disminuyó en un 45% a 1,26 millones de rublos. La vivienda de clase económica más popular en este momento está en el mercado, razón por la cual los préstamos hipotecarios se han desplazado a este segmento del mercado. Hasta la fecha, el monto principal del préstamo es en promedio de 1,5 a 2,5 millones de rublos. Como regla general, el dinero se toma de los bancos como activos fijos para la compra de un apartamento de una habitación o como la cantidad faltante para la compra de un apartamento de dos habitaciones. El plazo de préstamo óptimo es de 10 a 15 años..

Las tasas de los préstamos en rublos en 2011 deberían mantenerse en el nivel del 11,8% al 13%, y de los préstamos en moneda extranjera, del 10,2% al 11,2%. Sin embargo, los expertos argumentan que si se frenan las presiones inflacionarias, las tasas hipotecarias en Rusia en 2011 pueden llegar a ser las más bajas en toda la historia de los préstamos hipotecarios en nuestro país..

A lo largo de 2010, se observó que la mayoría de los bancos estaban tratando de estimular la demanda de hipotecas. Según AHML, el año pasado más de 19 bancos redujeron su pago inicial, mientras que más de 40 bancos redujeron sus tasas de interés hipotecarias..

Hipoteca
Pieter Bruegel el Joven. Abogado de aldea. 1621

Cabe señalar otra tendencia importante: el mercado hipotecario se ha cambiado casi por completo al rublo. Así, a finales de 2010, la participación de los préstamos en moneda extranjera en términos monetarios ascendía a alrededor del 4% del total. Y en el número de préstamos emitidos, solo el 1%. En comparación con el nivel anterior a la crisis, en 2008 había 5 préstamos en moneda extranjera por cada 100 préstamos emitidos, y en términos monetarios su participación en el volumen total de hipotecas fue superior al 14,5%. En general, podemos decir que tanto los bancos como los prestatarios aprendieron bien las lecciones de la crisis.

Los préstamos hipotecarios emitidos en moneda extranjera antes de la crisis siguen siendo problemáticos. Tienen la mayor cantidad de retraso.

Las previsiones de la Agencia de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda en Sberbank de Rusia se consideran bastante realistas. Según Natalya Karaseva, directora del departamento de préstamos minoristas de Sberbank, el banco prevé que este año el aumento de los préstamos hipotecarios sea de alrededor del 20%. Esto es a pesar del hecho de que a fines del año pasado, Sberbank emitió préstamos hipotecarios por un total de casi 178 mil millones de rublos..

Una hipoteca sin anticipo devuelta al mercado

El principal acontecimiento de los primeros meses de este año fue la vuelta al mercado de propuestas de préstamos hipotecarios que no requieren anticipo. La necesidad de un anticipo, que varía del 10-30% en los distintos bancos, es uno de los principales problemas de las hipotecas para muchos clientes potenciales. Según la mayoría de los analistas, la aparición de programas sin pago inicial indica un notable calentamiento en el campo de los préstamos hipotecarios..

Así, podemos citar como ejemplo el programa del Banco VTB24, que el 16 de marzo de 2011 inició la implementación de un programa hipotecario único para familias jóvenes denominado «Hipoteca + Capital de Maternidad». La esencia de este programa radica en el hecho de que el prestatario puede obtener un préstamo para vivienda sin pago inicial. Al mismo tiempo, todos los demás parámetros crediticios se mantendrán sin cambios..

Según el servicio de prensa del banco, este programa está destinado a clientes que cuenten con un certificado estatal de capital de maternidad (familias jóvenes con hijos). De acuerdo con este programa, el banco acredita los fondos de capital de maternidad como pago inicial. Además, el prestatario en este caso no tiene que ser el administrador de los fondos de capital de maternidad. El préstamo se puede emitir al cónyuge o cónyuge del administrador de los fondos de capital de maternidad..

Capital de maternidad para hipoteca
Artista desconocido. Piso nuevo. 1960

Según Anatoly Pechatnikov, director del departamento de préstamos hipotecarios de VTB24, hasta la fecha, alrededor de 7 mil prestatarios ya han utilizado su derecho a reembolsar el préstamo hipotecario con capital de maternidad..

Además, OJSC CB Petrokommerts ofrece un programa de crédito con pago inicial cero, la única condición es que el banco emita préstamos hipotecarios para apartamentos prefabricados..

Según la inmobiliaria Bekar de la capital, los préstamos hipotecarios que han vuelto al mercado sin anticipo resultaron tener una gran demanda. Ahora se pueden encontrar ofertas similares en el mercado de nuevos edificios..

Dado que este programa tiene una gran demanda entre los compradores potenciales, podemos asumir con seguridad que muchos desarrolladores querrán vender sus propiedades mediante un préstamo hipotecario sin un pago inicial. Sin embargo, es obvio que los bancos emitirán estos préstamos para viviendas en casas que se encuentran en una etapa alta de preparación. La dimensión también jugará un papel importante. Como saben, los apartamentos de una habitación se compran en primer lugar. En consecuencia, los desarrolladores estarán interesados ​​en vender a través de una hipoteca sin un pago inicial en propiedades más caras..

Tendencias generales en el mercado de préstamos hipotecarios

En general, el mercado de préstamos hipotecarios ha superado las consecuencias de la crisis. En casi todos los aspectos, las hipotecas volvieron al nivel de 2008. La dinámica del desarrollo de los préstamos hipotecarios demuestra el hecho de que los préstamos hipotecarios son cada vez más asequibles. Los bancos estimulan la demanda bajando las tasas para atraer nuevos clientes.

En la actualidad, los prestatarios más deseables para los bancos son principalmente empleados del sector público. Esto se debe al hecho de que existe un salario «blanco». Un criterio igualmente importante es el nivel de educación: es importante para los bancos que la educación de un cliente potencial (prestatario) esté por encima de la educación vocacional secundaria. Los bancos también tienen en cuenta la experiencia laboral y el estado civil de la persona. La combinación de todos estos indicadores nos permite sacar conclusiones sobre la estabilidad en la vida de un potencial prestatario.

Algunos expertos predicen un aumento en la competencia entre los bancos comerciales y estatales este año..

También podemos decir que el mercado de préstamos hipotecarios en nuestro país avanza hacia la mejora de la calidad del servicio al cliente. Esto incluye la conveniencia de realizar pagos mensuales, la posibilidad y disponibilidad de comunicación con los especialistas del banco sobre cuestiones de servicio de préstamos que surjan para el cliente durante el servicio de préstamos hipotecarios. Esta tendencia surge debido a que la demanda de hipotecas está creciendo. Los bancos tendrán que luchar por nuevos clientes. En esta situación, en ocasiones, además de los parámetros del préstamo en sí (el monto del depósito, la tasa del préstamo, el plazo, etc.), la amabilidad del personal, la conveniencia de atender el préstamo, la rapidez en la resolución de problemas emergentes y otras características de la atención al cliente pueden convertirse en argumentos de peso para elegir un banco..

Cabe señalar también que algunos expertos pronostican un aumento de la competencia entre los bancos comerciales y estatales este año. Debido a esto, aparecerán nuevos programas de crédito en el mercado de préstamos hipotecarios destinados a atraer nuevos prestatarios. Posiblemente habrá una nueva caída en las tasas de interés..

Varios programas gubernamentales también estarán destinados a reducir las tasas de los préstamos hipotecarios en 2011. Como afirmó el Primer Ministro de la Federación de Rusia, V. Putin, los préstamos hipotecarios asequibles son uno de los programas prioritarios de la política social estatal. También señaló que para un mayor desarrollo de los préstamos hipotecarios en nuestro país, se desarrollaron varios programas especiales, incluso en conjunto con AHML y VEB, para cuyo financiamiento el gobierno asignó 250 mil millones de rublos este año..

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