Qué hacer si un apartamento comprado tiene una gran deuda por servicios públicos

El contenido del artículo

• Marco legal para cuestiones de pago de servicios públicos
• Aclaración de relaciones con empresas de servicios públicos
• Solicitud a la fiscalía
• Juicio
• Lo que debe hacer antes de comprar un apartamento para evitar tales disputas.

El apartamento propio es el sueño preciado de una gran cantidad de personas. Pero después de que finalmente se recaudó la cantidad necesaria, se firmó el contrato de compraventa y se recibieron todos los documentos del título, muy a menudo surgen nuevos problemas ante los propietarios. Uno de los más comunes: las deudas del antiguo propietario por servicios públicos, que la empresa de administración o los servicios públicos están tratando de «colgar» al nuevo propietario de la propiedad. Veamos cómo puedes deshacerte de ellos..

Marco legal para cuestiones de pago de servicios públicos

El artículo 153 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia establece que los propietarios de bienes raíces están obligados a pagar los servicios públicos desde el momento del registro de la propiedad o los inquilinos desde el momento de concluir un contrato de arrendamiento. Es decir, la deuda del antiguo propietario del local no puede transferirse a los nuevos propietarios, a menos que el contrato disponga lo contrario..

Pero hay una excepción. Según el artículo 158 de la RF LC, al comprar un inmueble, las obligaciones del antiguo propietario de pagar la deuda por reparaciones importantes se transfieren al nuevo propietario.

A menudo, en los contratos de venta hay una cláusula según la cual todas las deudas del vendedor con los servicios públicos se transfieren al comprador. Pero tal condición es contraria a la legislación rusa, porque el artículo 391 del Código Civil de la Federación de Rusia dice que el deudor puede transferir su deuda a otra persona solo con el consentimiento del acreedor, de lo contrario el contrato se considera nulo y sin efecto. Esto significa que si la empresa eléctrica no acepta transferir la deuda, el comprador no está obligado a pagar la deuda del vendedor, incluso si existe una cláusula correspondiente en el contrato..

Aclaración de relaciones con empresas de servicios públicos

A pesar de todas las normas anteriores, las empresas de servicios públicos a menudo tratan de «colgar» las viejas deudas del nuevo propietario. En tales casos, los abogados aconsejan a los nuevos propietarios de apartamentos que primero intenten resolver el problema con las organizaciones operativas de manera pacífica: mostrar los documentos de título y los recibos de pago de los servicios en el momento de la compra de bienes raíces y explicar, refiriéndose a los artículos ya mencionados, que tiene derecho a volver a emitir cuentas personales y renegociar los contratos. por el servicio en su propio nombre, y luego pagar solo por los servicios consumidos después de que se haya formalizado la propiedad del apartamento.

También es necesario escribir y enviar una carta oficial a todas las entidades operativas, en la que se expondrá el mismo cargo. La carta debe incluir fotocopias de los documentos enumerados anteriormente. Puede traerlo en persona, pero al mismo tiempo asegúrese de que el personal de la oficina ponga un sello, fecha y firma en la segunda copia de la carta (queda con el comprador).

Solicitud a la fiscalía

Si las entidades operativas no reaccionan a los argumentos del nuevo propietario, éste puede escribir un comunicado a la fiscalía, en el que es necesario describir la situación actual, adjuntar documentos de título y cartas enviadas a la entidad operativa, fundamentar cuidadosamente su posición y, calificando las acciones de los servicios públicos como extorsión, pedirles que acepten la correspondiente. medidas.

De acuerdo con la ley, dentro de los 30 días siguientes a la fecha de registro de la solicitud, se debe dar una respuesta sobre los resultados de su consideración..

Juicio

Incluso las negativas por escrito justificadas de pagar las deudas de los antiguos propietarios y las apelaciones a la fiscalía no pueden afectar en algunos casos a las sociedades gestoras y los servicios públicos. Entonces, el nuevo propietario solo tiene una cosa que hacer: prepararse para la prueba..

Es posible que la empresa gestora o los servicios públicos presenten una reclamación ante el tribunal para el cobro de deudas. En este caso, el propietario del inmueble deberá defender su posición durante el trámite, haciendo referencia a los artículos anteriores del Código de Vivienda, cartas que fueron remitidas previamente a las entidades explotadoras, confirmando que el nuevo propietario les notificó la fecha a partir de la cual registró la propiedad del inmueble, y práctica judicial en casos similares.

Por ejemplo, en 2010, el Tribunal de la Ciudad de San Petersburgo emitió una sentencia de casación, que establecía que los atrasos en las facturas de servicios públicos deberían cobrarse desde el momento en que surge la propiedad de la vivienda..

El Tribunal Regional de Tomsk se adhiere a la misma opinión, que en 2014 tomó una decisión, que establece claramente que es imposible obligar a los nuevos propietarios del local a pagar las deudas de los antiguos propietarios..

Pero, lamentablemente, en algunos casos, el tribunal no se pone del lado de los propietarios de bienes raíces y toma decisiones a favor de las organizaciones operativas sobre el cobro de deudas. En tales casos, los abogados aconsejan presentar inmediatamente una objeción al magistrado y exigir la cancelación de la orden de cobrar la deuda..

Lo que debe hacer antes de comprar un apartamento para evitar tales disputas.

Antes de comprar un apartamento, es necesario exigir al vendedor un certificado de todas las organizaciones operativas, que indique que no hay deuda. .

Se debe insistir en la inclusión de una cláusula en el contrato de compraventa de que el vendedor garantiza que no tiene deuda con los servicios públicos, y si el comprador descubre lo contrario, tiene derecho a romper el contrato y exigir al vendedor la devolución del dinero pagado por la propiedad..

También vale la pena agregar al contrato una cláusula según la cual la transferencia del apartamento y el certificado de aceptación se pueden firmar solo después de que se ingresen las lecturas de todos los medidores (y previamente certificadas por las organizaciones de servicios).