Cómo disponer de tu parte de un apartamento sin conflictos y de forma rentable

El contenido del artículo

• Vender una acción correctamente
• Tres veces por debajo del mercado
• Regístrese por orden judicial
• Check-in no autorizado
• Venta de acciones
• Quién compra acciones

En nuestro país, la práctica de la propiedad conjunta de la vivienda es una práctica común y muy extendida. Desde la época de la privatización, la mayoría de los objetos inmobiliarios han pasado a propiedad privada precisamente por acciones..

Hoy en día, los bienes raíces también se compran a menudo por propiedad fraccionada. Finalmente, es imposible evitar la aparición de la propiedad compartida en la división de bienes inmuebles conjuntos entre ex cónyuges, puede surgir durante la donación, la herencia de la vivienda, etc. Es legalmente correcto llamar a estos copropietarios de copropietarios de viviendas.

Mientras la relación entre los copropietarios no se vea empañada por el conflicto, ninguno de ellos se sentirá ansioso por su estatus de propietario. Pero tan pronto como los copropietarios pierden el entendimiento mutuo, surge inevitablemente el problema de dividir esta propiedad específica. Y las soluciones a este problema están lejos de ser simples..

Un ejemplo típico: un cónyuge es propietario de un apartamento a partes iguales. Después de la muerte del marido, su parte (la mitad del apartamento) se divide entre la viuda y el hijo del difunto. Entonces la esposa tiene las tres cuartas partes de la casa y el hijo una cuarta parte. Si el segundo quiere quedarse con su parte, la opción más sencilla será vender el apartamento y dividir las ganancias proporcionalmente a las acciones. Sin embargo, la viuda puede oponerse a tal decisión, y aquí es donde surge una situación extremadamente conflictiva. El hijo del fallecido puede simplemente renunciar a la herencia legal, pero también puede defender su derecho de propiedad. Por su parte, será legal mudarse a un piso, ceder su parte a la administración fiduciaria o venderla. Y en este caso, escenarios mucho más desagradables son posibles para la viuda, hasta la necesidad de un costo mínimo para vender su parte de vivienda y dejarla..

Vender una acción correctamente

Si el copropietario del apartamento tiene la intención de venderlo, de acuerdo con la ley, debe notificar a los demás copropietarios e invitarlos a realizar una compra. Por lo general, dicha notificación se realiza por escrito, con una indicación del precio exacto. En caso de rechazo por escrito de los restantes propietarios o si en el próximo mes no se reembolsa la acción propuesta, el copropietario tiene pleno derecho a vender su acción a cualquier comprador..

Tenga en cuenta: el costo de venta debe corresponder completamente al precio al que el vendedor ofreció su participación por escrito a otros copropietarios. En caso contrario, los copropietarios del apartamento podrán exigir judicialmente la cancelación de la transacción..

Tres veces por debajo del mercado

Los especialistas en bienes raíces enfatizan que la propiedad fraccionada de una casa no es en absoluto la propiedad de una habitación específica en un apartamento. Por ejemplo, es posible que un copropietario ni siquiera tenga derecho a vivir en este apartamento y, por tanto, el precio de su propiedad compartida no es en absoluto igual al valor de mercado del inmueble por zona. Según algunos expertos, un metro cuadrado de la participación de una propiedad suele ser más barato que un metro cuadrado en un apartamento o casa con un propietario en aproximadamente un 15-40%. Otros expertos expresan la cifra del 20-30% del costo de los bienes raíces ordinarios como el precio de una acción en un apartamento. Además, la práctica confirma los datos más recientes, si consideramos el costo de apartamentos completos y los compartimos en el ejemplo de las megaciudades rusas, al menos. Las acciones en apartamentos pequeños (acciones problemáticas) son las que más pierden de precio, donde la residencia simultánea de todos los copropietarios es físicamente imposible.

Entonces, recordemos la situación con la esposa y el hijo del fallecido, quienes tienen partes desiguales en el apartamento heredado. El hijo tiene derecho a vender su cuarta parte de la casa por solo una octava parte del valor de mercado, porque nadie comprará por un precio alto. Al mismo tiempo, la viuda puede pagar el mismo precio por la octava parte del apartamento y, de hecho, comprar el objeto dos veces más caro, porque después de eso se convierte en la única y completa propietaria de todo el apartamento..

Algunos copropietarios de viviendas, que se han apoderado de ella por completo, son aún más radicales. En efecto, sin su consentimiento, el resto de las acciones no se pueden realizar, lo que significa que es posible, sin rescatar las acciones de otras personas, disponer impunemente de todo el departamento o casa..

Cuando los copropietarios no pueden resolver el problema de dividir sus acciones sin conflicto, algunos de ellos tienen que vivir durante años en el asedio de otros copropietarios a los que no se les permite ingresar al apartamento. Esta táctica es eficaz, pero no si se toma en serio al propietario de una acción menor para defender su derecho a ser copropietario. Hay varias opciones legales para que él resuelva el problema:

• arreglo a través de la corte;
• check-in no autorizado;
• vender su acción a un tercero comprador;
• venta de su parte a un copropietario que ocupaba la casa.

También hay una quinta opción: exigir la asignación de su parte en forma de parcela de vivienda. Pero esta es una forma más bien teórica de resolver el problema, porque en los apartamentos comunes de la ciudad es casi irreal implementar esto sin dolor para todos los copropietarios..

Regístrese por orden judicial

Los abogados argumentan que, idealmente, los copropietarios de una vivienda deberían establecer voluntariamente las condiciones para utilizar un apartamento compartido. Pero un diálogo constructivo no siempre funciona, y aquí hay que ir a los tribunales. En este caso, la decisión del tribunal depende significativamente de la presencia / ausencia de cada uno de los copropietarios de otros bienes inmuebles, dependientes, la situación financiera de las partes del litigio, etc. En un apartamento de una habitación, es casi seguro que se establecerá el derecho de residencia para un gran propietario de una participación más pequeña, si no tiene otra vivienda. y se le “pedirá” al propietario de una parte mayor del apartamento en disputa debido a la propiedad de otros bienes raíces residenciales. No es raro que el juzgado desaloje al agresor del apartamento y dé luz verde al copropietario con los derechos infringidos. Pero en situaciones con apartamentos de varias habitaciones, el tribunal permite que todos los propietarios usen diferentes habitaciones, teniendo en cuenta el tamaño de las acciones de propiedad y las habitaciones mismas..

La duración de dicho litigio suele ser de seis meses a un año. E incluso después de la finalización del proceso, la paz generalmente no entra en la relación de los copropietarios. Después de todo, la justicia no puede eliminar un conflicto personal y los copropietarios pueden cambiar periódicamente las cerraduras de la puerta de entrada. Ni los alguaciles ni la policía pueden ayudar en tales situaciones. La única salida es volver a la corte.

Check-in no autorizado

Nuevamente, teóricamente es posible resolver el problema sin recurrir a un litigio. Cuando a una persona no se le permite entrar a su propia casa, tiene todo el derecho de entrar por su cuenta e incluso usar la fuerza para ello (solo para romper la puerta, pero no para luchar o destruir las paredes de la casa). El artículo 12 del Código Civil de la Federación de Rusia regula esta situación: el comportamiento del copropietario oprimido será interpretado por la ley como autodefensa de derechos. Los abogados recomiendan encarecidamente proporcionar evidencia de que ha habido intentos infructuosos de resolver el problema pacíficamente antes de intentar derribar la puerta. Por ejemplo, serán una copia de un telegrama certificado por la oficina de correos con una solicitud al delincuente para que le dé acceso a su casa y le entregue las llaves o una declaración preliminar a la policía contra el usurpador. Tales medidas evitarán reclamos de las fuerzas del orden público contra el copropietario que irrumpió en la casa. Pero debe comprender que el conflicto personal de los copropietarios solo se intensificará después de eso..

Venta de acciones

Un punto importante: un apartamento con varios propietarios, según la ley, puede ser de propiedad compartida común o de propiedad conjunta sin definir acciones, de acuerdo con el artículo 224 del Código Civil de la Federación de Rusia. Y en el segundo caso, ninguno de los copropietarios tiene derecho a vender su parte, porque legalmente y de hecho simplemente no existe. Pero al mismo tiempo, dicha vivienda, por acuerdo de los copropietarios o en un tribunal, puede volver a emitirse en propiedad compartida..

Vender su participación es la opción más fácil de implementar. Por supuesto, se requiere enviar a los copropietarios avisos por escrito de la venta, para cumplir con algunos trámites más, pero en cualquier caso, esto es más fácil que llevar a cabo un proceso judicial o usar la fuerza física para intentar usar su parte de la vivienda..

Si existe un acuerdo verbal sobre la venta de la acción con los copropietarios, no se requerirán notificaciones. El registro de la compra y venta se realiza de forma estándar. Lo que complica la situación es la negativa de los copropietarios a comprar sus propias acciones y venderlas a terceros. Entonces, el trato generalmente se retrasa al evadir los avisos de venta. En cualquier caso, es necesario enviar telegramas o cartas de venta certificadas a los propietarios. En caso de silencio persistente por parte de los copropietarios notificados, después de lo cual no se les venderá la acción, es casi seguro que el tribunal reconocerá la legalidad de la transacción..

Existe otra solución radical al problema, que no requiere contacto con los copropietarios. El caso es que no se requiere el consentimiento de este último a la hora de donar una parte de la vivienda. Si un regalo disfraza una venta, la transacción puede ser impugnada en los tribunales, pero es casi imposible probar la venta..

Otra forma de evitar a los copropietarios es un compromiso. El propietario de la acción redacta de conformidad con el art. 807 del Código Civil de la Federación de Rusia con un comprador externo, un contrato de préstamo por un monto igual al costo planificado de la acción vendida. El préstamo está garantizado por esta misma acción. La prenda se registra con Rosreestr, el propietario recibe dinero del prestamista y luego las partes redactan un acuerdo de compensación: el comprador velado perdona la deuda y, a cambio, recibe el sujeto de la prenda, de hecho, una parte del apartamento. La desventaja de tal esquema son los posibles problemas al registrar una prenda en Rosreestr, por lo tanto, es óptimo en tales casos recurrir a los servicios de agentes inmobiliarios profesionales o abogados. En las grandes ciudades rusas hay agencias inmobiliarias que trabajan con tales objetos..

Quién compra acciones

Los agentes inmobiliarios suelen dividir a los compradores de viviendas en las siguientes categorías.

Los primeros adquieren una participación para su propio vivir en el piso, esperando negociar con el resto de los copropietarios. No hace falta decir que esta opción es muy arriesgada.?

Otros compran una parte de la propiedad inmobiliaria para obtener un registro permanente. Aquí, la parte puede ser ridículamente pequeña, incluso una centésima, porque no se requiere el consentimiento de los copropietarios para registrarse en el lugar de residencia. Solo necesita presentar en la oficina de pasaportes los documentos que confirmen la propiedad de la acción. Pero no funcionará registrar a terceros sin el consentimiento de los copropietarios, señalan los expertos. Se hace una excepción solo para los niños menores que están asignados a sus padres.

Los asaltantes que compran acciones en un apartamento para imponer sus propias condiciones a los propietarios suelen ser persuadidos de que vendan su parte. Este último tipo de compradores es un gran problema para los propietarios de acciones que han expulsado a otros copropietarios de sus hogares. Un asaltante profesional es capaz de proporcionar condiciones de vida insoportables a sus vecinos. Por ejemplo, el propietario de la cuarta parte del apartamento inundó deliberadamente los pisos inferiores por la noche, cuyos residentes han demandado a todos los propietarios del apartamento. Resulta que es más rentable para el propietario del resto del apartamento vender su parte al asaltante que pagar una indemnización a los vecinos..

Entonces, los lectores de este artículo ahora saben: incluso el copropietario más agresivo de un apartamento puede ser tratado de una manera absolutamente legal. Sin embargo, también es obvio que el mejor curso de acción no es intensificar el conflicto, sino intentar llegar a un acuerdo con los copropietarios, comprar las acciones restantes o vender la vivienda juntos. El resultado será más beneficios y menos tiempo y pérdida de nervios..