Escollos en el alquiler de vivienda con opción de compra posterior

El contenido del artículo

• ¿Cuál es el beneficio de las partes de este acuerdo?
• Lo que debe considerar antes de concluir un contrato
• 1. La compra del objeto arrendado es un derecho, no una obligación del arrendatario.
• 2. El registro estatal de esas transacciones solo se requiere después de la transferencia de la propiedad de la propiedad al inquilino.
• 3. El arrendamiento regular se puede convertir en arrendamiento con compra posterior
• ¿En qué condiciones será rentable para el comprador adquirir una vivienda de esta forma?
• Relación de confianza entre las partes del contrato
• Mercado inmobiliario «permanente»
• Riesgos que puede enfrentar el inquilino
• Muerte del arrendador
• La decisión del propietario de depositar el apartamento como garantía para garantizar el préstamo.
• Fluctuaciones en los precios inmobiliarios
• Cómo redactar correctamente un contrato de arrendamiento con compra posterior
• Duración del contrato
• Pago
• Objeto de alquiler
• Obligaciones del inquilino y arrendador
• Responsabilidad de las partes

Para comprar bienes raíces, la gente suele elegir dos opciones: un contrato de venta regular o un préstamo hipotecario. Según las estadísticas, los acuerdos de intercambio y compra de bienes inmuebles hipotecados se celebran con mucha menos frecuencia. Pero hay otro tipo de compra de vivienda, que casi nunca se encuentra en Rusia, pero bajo ciertas condiciones puede ser muy beneficioso para ambas partes de la transacción: arrendamiento con opción de compra posterior. Echemos un vistazo más de cerca a este tipo de transacciones..

¿Cuál es el beneficio de las partes de este acuerdo?

Inquilino:

1. Obtiene la oportunidad de utilizar la vivienda desde el momento de la celebración del contrato, a pesar de la falta del monto total necesario para su compra..
2. Elimina la necesidad de emitir una hipoteca para obtener el monto faltante (cobrar todo tipo de certificados, pagar intereses y comisiones al banco, etc.).
3. Tiene derecho, en cualquier etapa del contrato, a rechazar una redención adicional de las instalaciones..

Dueño:

1. Establece el valor de los inmuebles por encima de la media del mercado para reducir los riesgos de una venta a plazos..
2. La transferencia de propiedad se produce solo después de recibir el monto total establecido por el contrato, lo que también es muy beneficioso para el propietario de la vivienda..

Lo que debe considerar antes de concluir un contrato

1. La compra del objeto arrendado es un derecho, no una obligación del arrendatario.

Esta es la conclusión a la que llegan los tribunales con mayor frecuencia al considerar las reclamaciones de los propietarios cuyos inmuebles no han sido comprados por los inquilinos..

2. El registro estatal de esas transacciones solo se requiere después de la transferencia de la propiedad de la propiedad al inquilino.

Es decir, tan pronto como se paga el monto total de la compra de la propiedad, establecido por el contrato, el inquilino se considera el propietario de la propiedad y su contrato con el propietario está sujeto al registro estatal (como un contrato regular de compraventa de bienes raíces).

3. El arrendamiento regular se puede convertir en arrendamiento con compra posterior

Así lo prevé el artículo 624 del Código Civil. Solo necesita concluir un acuerdo complementario apropiado con el propietario. En este caso, el alquiler ya pagado se abonará al precio de reembolso..

¿En qué condiciones será rentable para el comprador adquirir una vivienda de esta forma?

Los casos de tal trato son extremadamente raros, ya que para que sea beneficioso para ambas partes es necesario que coincidan dos factores.

Relación de confianza entre las partes del contrato

Aunque este tipo de acuerdos es legal en Rusia, no existe una regulación clara en la legislación. Por lo tanto, al elegir un método de este tipo para adquirir una vivienda, es necesario abordar el texto del acuerdo con extrema seriedad y no se puede prescindir de consultar a abogados profesionales..

La opción ideal sería la presencia de familiares o al menos una relación de confianza entre el inquilino y el arrendador, lo que minimizará la posibilidad de litigio entre las partes del contrato..

Mercado inmobiliario «permanente»

Si el mercado inmobiliario sigue creciendo, el valor de los locales alquilados con opción a compra puede aumentar. En este caso, el precio anterior escrito en el acuerdo simplemente no será rentable para el arrendador y puede intentar rescindirlo. Por lo tanto, la decisión de concluir un acuerdo de este tipo es rentable solo si está seguro de que en los próximos años los precios en el mercado de la vivienda no fluctuarán mucho..

Riesgos que puede enfrentar el inquilino

Muerte del arrendador

A menudo, hay situaciones en las que el propietario de una propiedad alquilada con opción a compra muere y sus herederos tienen otros planes para la propiedad que les han legado y tratan de rescindir el acuerdo con el inquilino de cualquier manera..

En este caso, la ley está del lado de este último, ya que de acuerdo con la legislación, la transferencia de la propiedad del inmueble arrendado a otra persona no es base para la resolución del contrato..

La decisión del propietario de depositar el apartamento como garantía para garantizar el préstamo.

En este caso, si no devuelve el préstamo, el apartamento seguirá siendo pignorado por el banco y una vez que se hayan pagado todos los pagos acordados, el inquilino no podrá registrar la propiedad de la propiedad alquilada..

La única forma de protegerse de tales situaciones es tratar de negociar con el propietario sobre el registro en el apartamento del inquilino o, lo que sería ideal, con un miembro menor de su familia. Es poco probable que el banco considere tales bienes inmuebles como garantía..

Fluctuaciones en los precios inmobiliarios

Para no entrar en una situación en la que, debido a las fluctuaciones en el mercado inmobiliario o la alta inflación, el monto de los pagos en virtud del contrato no sea rentable para una de las partes, es necesario prestar especial atención a la regulación de esta condición..

Puede especificar que los pagos mensuales deben estar indexados por la tasa de inflación o vinculados al nivel promedio de precios de mercado para propiedades similares.

Cómo redactar correctamente un contrato de arrendamiento con compra posterior

Considere los puntos principales del contrato que deben detallarse en cada contrato de arrendamiento con posterior redención..

Duración del contrato

La mejor forma es hacer que el acuerdo sea indefinido..

Pago

El pago mensual del arrendador debe constar de dos componentes: el pago del alquiler y el pago del rescate. Como ya se describió anteriormente, puede programar la indexación de cada uno de los pagos en función del nivel de inflación y las fluctuaciones de precios en el mercado inmobiliario..

Es mejor prever la posibilidad de amortización anticipada de bienes inmuebles. Asimismo, no será superfluo tener la condición de que los pagos a la cuenta del arrendador deben realizarse a través de una sucursal bancaria, lo que permitirá a ambas partes disponer de sus pruebas documentales en caso de una posible disputa..

Objeto de alquiler

Es necesario reflejar la dirección, el área y la distribución del local. Es recomendable adjuntar documentación técnica y copias de los documentos de título al contrato..

Obligaciones del inquilino y arrendador

Para evitar disputas y desacuerdos en el futuro, es necesario indicar claramente quién pagará las facturas de servicios públicos, realizará las reparaciones de las instalaciones, etc..

Responsabilidad de las partes

La importancia de esta sección en el contrato ni siquiera necesita una explicación..