Hipoteca comercial en Rusia

El contenido del artículo

• Hipoteca comercial: una herramienta para la compra de bienes raíces para empresas
• Aspectos legales de la hipoteca comercial
• El mercado hipotecario empresarial moderno en Rusia
• Lo que nos depara el futuro

Hipoteca comercial: una herramienta para la compra de bienes raíces para empresas

La hipoteca comercial es un préstamo que emiten los bancos para la compra de locales no residenciales: locales comerciales, almacenes, oficinas y otros..

Al igual que las hipotecas residenciales, comerciales se proporcionan contra la seguridad de los bienes inmuebles adquiridos. Sin embargo, la especificidad de este mercado es que este tipo de préstamo tiene vencimientos bastante cortos y tasas de interés relativamente altas. El plazo para otorgar un préstamo hipotecario para la compra de bienes raíces comerciales, por regla general, puede ser de un máximo de 10 a 12 años, pero la mayoría de las veces los bancos emiten dinero durante 5 a 7 años. Además, un potencial prestatario deberá realizar un pago inicial del 30 al 40% del valor total de la propiedad..

Por supuesto, el banco revisa cuidadosamente a sus clientes, los requisitos mínimos para obtener una hipoteca comercial son un saldo rentable y un período de trabajo en el mercado a partir de 1 año..

Las ventajas de este método de adquisición de bienes raíces comerciales para negocios son que el objeto se utiliza directamente con fines de lucro (alquiler de locales, uso para comercio minorista, prestación de servicios, etc.), por lo que el inmueble se paga por sí mismo..

Aspectos legales de la hipoteca comercial

Actualmente, la legislación federal no prevé el registro de la propiedad de bienes raíces comerciales gravados con una hipoteca. Por lo tanto, el acuerdo de hipoteca en este caso se concluye sobre la base de las reglas generales del Código Civil de la Federación de Rusia sobre la celebración de acuerdos, teniendo en cuenta las disposiciones de la Ley Federal «Sobre Hipotecas (Promesas de Bienes Raíces)» del 16 de julio de 1998 No. 102-FZ. Tenga en cuenta que el derecho a utilizar locales no residenciales como garantía fue establecido por esta ley solo en 2009..

Según los requisitos del art. 9 de la Ley Federal No. 102 en el contrato de hipoteca debe indicar el objeto de la hipoteca, su valor estimado, la esencia, el plazo y el monto del cumplimiento de la obligación, que se encuentra garantizado por la hipoteca..

También hay un punto muy importante aquí. La legislación vigente no permite hipotecar inmuebles hasta el momento de su compra. Por lo tanto, primero se debe comprar el inmueble (redactar un contrato de compraventa), después de lo cual se puede utilizar como garantía para obtener un préstamo del banco..

El mercado hipotecario empresarial moderno en Rusia

Muchos expertos creen que el crédito hipotecario comercial en nuestro país sigue siendo rehén del reaseguro bancario: incluso la bajada de tipos de interés tras la crisis no se ha convertido todavía en un incentivo para incrementar el volumen de préstamos emitidos.

En general, el mercado sigue siendo los mismos actores principales: Sberbank, VTB 24 y RosEvroBank. Sin embargo, la política crediticia después de la crisis ha sufrido cambios: los requisitos de los bancos a los prestatarios se han endurecido considerablemente. Lo cual, por supuesto, no contribuye a un aumento en el número de préstamos emitidos garantizados por bienes raíces comerciales..

Dave Knerler. Banco. 2002

A pesar de todo, las hipotecas comerciales en Rusia comienzan a recuperarse gradualmente. Las tasas están ahora en el nivel del 12-16%, las tasas están disminuyendo porque nadie simplemente tomará un préstamo en un porcentaje más alto. El pago inicial es del 20-40%. Las condiciones más favorables en la tasa de interés de Sberbank 8-16% anual, cuota 20%, plazo máximo del préstamo 10 años. Y VTB 24 tiene las condiciones más estrictas: 18-26% y 50% de pago inicial.

Las tasas de interés en la mayoría de los bancos se han reducido casi 2 veces durante el año pasado y casi han alcanzado el nivel anterior a la crisis. Sin embargo, los requisitos más estrictos y un procedimiento de registro difícil todavía ahuyentan a los clientes potenciales..

Al emitir una hipoteca comercial, los bancos rusos pueden exigir una garantía superior a la cantidad proporcionada por 2 y, a veces, 3 veces como garantía del préstamo. Además, las instituciones de crédito, de acuerdo con los términos del acuerdo, controlan completamente el gasto de los fondos recibidos por el prestatario. Al mismo tiempo, los bancos nacionales quieren atraer clientes con un presupuesto de adquisición de bienes raíces de más de $ 10 millones, pero ellos mismos no están listos para suavizar sus condiciones..

Sin embargo, desde principios de 2011, se ha producido un ligero aumento en la demanda de hipotecas comerciales por parte de las pymes. Al mismo tiempo, aproximadamente la mitad de todas las solicitudes están relacionadas con el deseo de comprar una oficina, 30% – espacio comercial. La cuestión es que es prácticamente imposible para los empresarios rusos comprar una propiedad con sus propios fondos. Además, no es posible obtener una licencia para algunos tipos de actividades si la empresa no tiene las instalaciones adecuadas en su propiedad. En consecuencia, para ellos, la hipoteca es la única herramienta disponible para continuar su negocio, lo que confirma la necesidad de un mayor desarrollo de la hipoteca comercial..

Lo que nos depara el futuro

Obviamente, dado que existe una demanda de bienes raíces comerciales, incluida su compra bajo hipoteca, que crecerá gradualmente, dado que el negocio está ganando impulso después de la crisis, las hipotecas comerciales se convierten en una de las áreas prometedoras del mercado de préstamos hipotecarios ruso. También es obvio que el desarrollo de la economía del país y la mejora del clima empresarial en general dependen de la disponibilidad y la masa de estos préstamos..

Es muy difícil hacer predicciones sobre el desarrollo de las hipotecas comerciales en la actualidad..

Sin embargo, incluso con una necesidad tan obvia de bienes raíces entre los empresarios nacionales, el futuro de las hipotecas comerciales en Rusia es claramente incierto. Muchos expertos coinciden en que es muy difícil hacer predicciones sobre el desarrollo de las hipotecas comerciales en este momento. Con cierto grado de certeza, solo podemos decir que la demanda de este producto crecerá, pero cómo reaccionarán las instituciones de crédito rusas es completamente impredecible..

A los banqueros nacionales no les gusta correr riesgos y temen las transacciones difíciles, por regla general, los bancos no buscan tirar dinero, sino que esperan a clientes solventes, ofreciéndoles condiciones estándar. En nuestro país, las hipotecas comerciales siguen siendo el lote de las grandes empresas que tienen cierta estabilidad financiera y garantías; las empresas más pequeñas a menudo son simplemente ignoradas por los bancos. Si los bancos ya no confían en los negocios, este sector hipotecario se detendrá durante mucho tiempo..

Los bancos occidentales son más activos en esta área, confían más en las pequeñas y medianas empresas. Esto se debe al hecho de que las empresas occidentales declaran oficialmente todos sus ingresos, por lo que es mucho más fácil para las organizaciones de crédito obtener información confiable sobre la situación financiera de un potencial prestatario. En este caso, la transparencia de las actividades comerciales es la clave del éxito, y esto también debe perseguirse en Rusia..

También cabe señalar que el desarrollo del mercado hipotecario comercial para locales no residenciales se ve obstaculizado por el hecho de que los programas de crédito ofrecidos por los bancos nacionales suelen ser de corto plazo. Esto se debe principalmente a la falta de recursos financieros a largo plazo de los bancos. En consecuencia, para el desarrollo del mercado, es necesario que los bancos recauden activamente fondos del mercado de capitales. Esto ayudará a solucionar paulatinamente este problema, además de simplificar la obtención de un crédito y se convertirá en un incentivo para este sector de crédito comercial..