Todas las sutilezas del registro de bienes raíces en Tailandia.

El contenido del artículo

• Por que Tailandia?
• Métodos de registro de bienes raíces en Tailandia
• Sociedad Limitada tailandesa
• Acuerdo de arrendamiento
• Condominio
• Impuestos y otros derechos
• «La naturaleza no tiene mal tiempo» o «no todo está tan despejado»

¿Estás cansado del bullicio constante de la ciudad y el estrés de la metrópoli, y sueñas con unas vacaciones o la vida en la costa de países exóticos y sensuales??

Luego, evalúe los pros y los contras de tal decisión. Si el «profesional» todavía gana, elija su «futuro hogar» según los siguientes criterios:

• Precios de propiedad asequibles.
• Clima y ecología.
• Estabilidad política y nivel de tolerancia social.

¿No pudiste hacer tu elección? Es simple, se trata de Tailandia!

Por que Tailandia?

Este país es uno de los países con mayor desarrollo dinámico, más visitados y más interesantes del sudeste asiático..

Tailandia tiene una abundancia de increíbles plantas exóticas, playas de arena, gente amable y servicial y una cultura oriental incomparable..

Tailandia combina armoniosamente toda la belleza única del antiguo Oriente y las innovaciones arquitectónicas, los templos budistas aquí se alternan con rascacielos gigantes. Tailandia se caracteriza por una cultura distintiva, una vibrante vida nocturna, un compromiso con la cocina tradicional de «fuego», una gran selección de bienes y servicios únicos y extraordinarios..

Este país está creado para la relajación y el placer.!

Las previsiones de los analistas hace cinco años con respecto al registro de bienes raíces en Tailandia se hicieron realidad en su totalidad: la construcción de viviendas en el país ahora es una inversión muy prometedora.

Una inversión de beneficio mutuo en bienes raíces tailandeses se debe a: rango de precios asequible, rentabilidad, impuestos bajos y un clima tropical favorable que atrae a millones de turistas al país..

En los últimos años, los inversores extranjeros han estado comprando activamente bienes raíces tailandeses, lo que llevó al establecimiento de una serie de prohibiciones legislativas sobre su registro para ciudadanos extranjeros..

Sin embargo, no se enfade. Sin pasar por las restricciones, existen «lagunas legales», que conocerá a continuación..

Además, puede comprar bienes raíces en Tailandia a precios muy «agradables». El alquiler de este tipo de viviendas generará ingresos importantes y, debido al aumento anual de los precios, se convertirá en una inversión prometedora. De acuerdo, vale la pena.

El registro de bienes raíces en Tailandia tiene una serie de características en comparación con otros países.

Debido a las restricciones a la propiedad de la tierra por parte de ciudadanos extranjeros, el procedimiento para la adquisición de bienes raíces se presenta de tres maneras:

1. Registro de objetos inmobiliarios para una entidad jurídica «tailandesa».
2. Registro de objetos inmobiliarios mediante arrendamiento a largo plazo.
3. Adquisición de bienes raíces en un condominio.

Métodos de registro de bienes raíces en Tailandia

Sociedad Limitada tailandesa

La primera opción, Thai Limited Company, prevé el registro de una entidad jurídica en Tailandia. Posteriormente, se adquiere tal o cual propiedad en el balance de esta organización.

Dado que los ciudadanos extranjeros tienen derecho a poseer no más del 49% de las acciones de la empresa, el 51% debe ser propiedad de residentes de Tailandia. Dicha organización debe incluir al menos tres accionistas, y al menos uno de ellos debe ser ciudadano tailandés. El control sobre las actividades de la empresa, por regla general, lo lleva a cabo un ciudadano extranjero, ya que es él quien posee las acciones preferentes, que dan una ventaja significativa al votar..

El valor de las acciones preferentes en comparación con los valores de renta variable ordinarios puede correlacionarse como – 10: 1. Es decir, al votar, el propietario de al menos una acción preferente tendrá 10 votos y, por tanto, el propietario de una acción ordinaria sólo tendrá 1 voto..

A veces, existe una disposición en el estatuto de la organización que establece que el propietario de los valores de capital preferente tiene derecho a ser el jefe de la empresa..

Para que la empresa esté totalmente controlada por accionistas extranjeros, y no haya complicaciones en el futuro, se deben cumplir las siguientes condiciones obligatorias:

El Memorando y los Estatutos Sociales de una persona jurídica deben contener información de que el único administrador de cuenta y director de la empresa es el propietario de acciones preferentes en el capital de esta sociedad anónima (si es necesario, los propietarios pueden ser varias personas)..

Con base en los datos anteriores, la autoridad de registro de la empresa emite un documento legalmente certificado (declaración jurada) que contiene información sobre todos los directores actuales de la empresa. La presencia de este certificado permite a los bancos autorizados abrir una cuenta para la empresa y realizar transacciones aceptando documentos de pago firmados exclusivamente por la persona indicada en el certificado de registro estatal. En consecuencia, ninguna transacción es válida sin la firma del accionista extranjero..

En el reverso de la acción o en una hoja adicional, los accionistas nominados tailandeses, en presencia de testigos, hacen una entrada apropiada sobre la transferencia de derechos bajo el documento especificado a una entidad legal extranjera – se lleva a cabo el llamado «endoso limpio». Es decir, transfieren el derecho a enajenar sus valores accionarios a un accionista extranjero sin especificar una fecha. En consecuencia, un accionista extranjero tiene derecho a reemplazar a los accionistas residentes tan pronto como surja la necesidad..

El registro de una entidad legal en Tailandia le permite adquirir bienes raíces, usarlos, dividirlos, revenderlos, realizar transacciones de donación o herencia y mucho más..

Sin embargo, el proceso de adquisición de bienes inmuebles mediante el registro de una entidad jurídica «tailandesa» es bastante complicado y muy raramente se aplica en la práctica, ya que los organismos gubernamentales tailandeses se preocupan por verificar el origen del capital autorizado de una entidad jurídica. Esto se debe a la necesidad de una confirmación real de que la propiedad fue comprada a favor de fundadores tailandeses y que el capital autorizado del 51% es de origen tailandés..

El registro de una entidad legal tailandesa requerirá la impecabilidad de todos los documentos necesarios, ya que la garantía de un control y uso efectivo de la organización depende directamente de usted..

Administrar una empresa en Tailandia también significa pasar por ciertos procedimientos de manera regular, asumir la responsabilidad adecuada, cumplir con las obligaciones fiscales, lo que, por supuesto, requiere gastos adicionales. La contabilidad anual, el pago de impuestos mínimos y la supervisión de las actividades de una entidad legal cuestan alrededor de $ 500-600..

Por lo tanto, al observar todos los aspectos legales de ser propietario de una propiedad inmobiliaria tailandesa, tiene la garantía de obtener un terreno y un negocio estable..

Durante varios años, este plan ha atraído a un gran número de inversores extranjeros a Tailandia. La seguridad jurídica y la legalidad del registro de bienes raíces tailandeses provocan una poderosa afluencia de capital extranjero. Así, por ejemplo, en 2009 el volumen de inversiones ascendió a 675 mil millones de baht (alrededor de 21 mil millones de dólares), y en 2011 la entrada de inversiones ascendió a más de 8 mil millones de dólares solo en el primer trimestre.!

Dado que la inversión extranjera es una especie de «mina de oro» de Tailandia y la base del crecimiento económico del país, el gobierno tailandés ha asegurado la estabilidad del entorno económico, político y social en Tailandia durante muchos años. Es por eso que Tailandia es uno de los cinco países más prometedores de Asia para la inversión de capital a largo plazo con el fin de generar ganancias..

Acuerdo de arrendamiento

La segunda opción es la adquisición de un objeto inmobiliario mediante un arrendamiento a largo plazo o el llamado contrato de arrendamiento..

El arrendamiento a largo plazo es un tipo de contrato de propiedad en el que la propiedad se transfiere para su propiedad a largo plazo y su uso a un inquilino para un alquiler..

Un contrato de arrendamiento a largo plazo le permite ser propietario de una propiedad durante un cierto período de tiempo. En Tailandia, este contrato de arrendamiento es por 30 años, con doble renovación con un período máximo de 30 años..

En 2008, el Gobierno de Tailandia redujo el costo del registro estatal de los contratos de arrendamiento. Ahora, al registrar dicha transacción, es necesario pagar el 0.1% del monto del acuerdo contra la tarifa cobrada por el Departamento de Tierras..

El contrato de arrendamiento a largo plazo está diseñado en caso de un cambio futuro en la legislación que permita a los ciudadanos extranjeros poseer tierras..

Se puede redactar un contrato de arrendamiento en cualquier notario local..

Por su sencillez y movilidad, el método de adquisición de inmuebles mediante el registro de un arrendamiento a largo plazo es el más relevante y atractivo para los potenciales compradores. Un contrato de arrendamiento no requiere una creación compleja y prolongada de una entidad legal.

Solo necesita acordar con el propietario (persona física o jurídica) del terreno el monto, celebrar un contrato apropiado y registrarlo en la Oficina de Tierras, pagando una pequeña tarifa por la preparación de los documentos necesarios..

El contrato de arrendamiento proporciona al propietario un derecho de por vida para usar la propiedad y todas las cosas adyacentes ubicadas en la superficie del sitio. Esta es otra garantía adicional de las serias intenciones de las partes..

Condominio

La tercera opción es comprar un inmueble en un condominio. La ley tailandesa otorga a los ciudadanos extranjeros el derecho a comprar bienes raíces, sin embargo, el área total de los objetos registrados como condominios no debe exceder el 49% del área de ventas de los bienes inmuebles..

Comprar propiedades en un condominio es un método excelente para invertir capital privado.

Los propietarios de bienes raíces «miran» su apartamento no más de una vez al año (durante un par de semanas), como regla general, durante sus vacaciones, y el resto del tiempo la propiedad se alquila a turistas o estudiantes..

Tailandia tiene una gran demanda entre nuestros compatriotas. Por ejemplo, desde principios de 2012 hasta mayo inclusive, la afluencia de turistas rusos aumentó en un 10%, es decir, 578 mil ciudadanos rusos visitaron Tailandia en menos de seis meses. Al mismo tiempo, en mayo se registró la mayor afluencia de turistas, superando en casi el doble los indicadores de 2011.!

Los turistas europeos representan 1/3 de todos los visitantes que visitan Tailandia. En comparación con otros países, Rusia es sin duda el líder en cuanto a número de turistas. A título informativo, 372 mil personas de Gran Bretaña visitaron Tailandia en el mismo período, 326 mil turistas de Alemania y 276 mil turistas de Francia.

Por lo tanto, los bienes raíces en Tailandia son un bien codiciado, especialmente en el apogeo de la temporada navideña..

Ahora, una vez que se haya familiarizado con las principales opciones para comprar bienes raíces en Tailandia, probablemente decida la elección de la vivienda y la mejor manera de comprarla. Tú decides…

1. El crecimiento anual de los precios de las propiedades en Tailandia aumenta en promedio un 5-7%, lo que significa que la compra de dichas viviendas aumentará significativamente el capital invertido..
2. Los ingresos anuales por alquiler de bienes raíces son aproximadamente del 6 al 10%. Es imposible ignorar el hecho de que cada vez más ciudadanos extranjeros prefieren alquilar un inmueble en lugar de comprarlo, por lo que el costo promedio del alquiler tiende a aumentar constantemente..
3. Invertir edificios de varios departamentos (condominios) en construcción es una compra muy rentable y garantiza una ganancia significativa, ya que el final de los trabajos de construcción en tales casas provoca un aumento natural del precio en un promedio del 10-15%..

Impuestos y otros derechos

El pago de impuestos es típico para cualquier transacción de compra y venta, porque al recibir ingresos de la transacción, debe pagar un impuesto obligatorio sobre estos ingresos..

La clara ventaja de comprar bienes raíces en Tailandia son los impuestos extremadamente bajos:

cuota de comisión por el monto del 2% del valor catastral del terreno. El valor catastral de un terreno es determinado por los órganos estatales autorizados mediante la realización de una tasación catastral, teniendo en cuenta la clasificación del objeto inmobiliario de acuerdo con su finalidad prevista..

El valor catastral implica el registro de la tierra y la asignación de un número de registro por parte de la autoridad de registro catastral..

Impuesto de timbre en el monto del 0.5% del catastro (estimado) o valor de venta de la propiedad (como regla, se paga el valor más alto de la propiedad). La tasa de este impuesto depende directamente del valor de la propiedad, es decir, a mayor costo, mayor tasa de interés..

IVA por el monto del 3.3% del valor catastral (tasado) o venta de la propiedad (pagado según el mismo principio que el Impuesto de Timbre). Este impuesto se paga por la venta de empresas o propiedades no comerciales, si la propiedad ha sido propiedad por menos de 5 años..

Impuesto sobre la renta en la cantidad de 2-3% del valor de tasación de la propiedad. Cualquier individuo que tenga algún activo tangible ubicado en Tailandia o reciba ingresos por empleo en este territorio, de acuerdo con la ley tailandesa, será reconocido como contribuyente, independientemente de si el pago del impuesto sobre la renta se produce dentro del país o en el extranjero..

Los ingresos obtenidos por el alquiler de bienes inmuebles están sujetos a impuestos. Ciertas categorías de personas están sujetas a exención de este impuesto: empleados de la ONU, diplomáticos, algunos expertos internacionales y otras personas especificadas en acuerdos bilaterales celebrados entre países..

El sistema de impuestos sobre bienes inmuebles de Tailandia se basa en el valor de tasación de los bienes inmuebles establecido por una agencia especializada.

El registro de bienes raíces tailandeses es una parte integral de la transacción de compraventa.

Para su información: los impuestos sobre bienes inmuebles en Italia son aproximadamente 2 veces más altos que en Tailandia. En consecuencia, los impuestos tailandeses son significativamente más bajos que en otros países..

«La naturaleza no tiene mal tiempo» o «no todo está tan despejado»

Es bien sabido que las zonas subecuatoriales y tropicales (en las que se encuentra Tailandia) se caracterizan por fuertes lluvias. Cada año, Tailandia recibe de 200 a 2000 mm de precipitación, y alrededor del 90% cae en el verano. La temporada pronunciada de lluvias intensas y de corta duración suele ocurrir en agosto..

Cabe señalar que a finales de octubre del año pasado, Tailandia se vio afectada por una terrible inundación, que mató a más de 350 personas. Este cataclismo fue el desastre natural más destructivo en el país durante el último medio siglo. Las inundaciones dejaron a un tercio de las provincias del norte del país sin poder llegar al continente por tierra y dañaron las casas de miles de tailandeses. Además, tras el cataclismo, la afluencia de turistas al país ha disminuido significativamente..

Pero, por supuesto, hay más ventajas.!

Las principales ventajas de comprar bienes raíces en Tailandia son: inversión indudablemente rentable y rentable; tasas impositivas mínimas; rentabilidad de la propiedad adquirida; infraestructura turística desarrollada que atrae a millones de turistas de todo el mundo.