Cómo ser arrojado al comprar nuevos edificios.

En la actualidad, se están construyendo en Moscú unos 300 nuevos edificios residenciales. Casi toda esta construcción se lleva a cabo con dinero recaudado de los ciudadanos: en la gran mayoría de los casos, los apartamentos ya se venden en la etapa del pozo de cimentación..

Con el fin de comprar un apartamento en un edificio nuevo, muchas familias venden su antigua vivienda, solicitan préstamos a los bancos, ajustan sus planes de vida en función de la fecha de finalización de la construcción especificada en el contrato. Pero, como muestra la práctica, habiendo recibido el costo total de las futuras viviendas de parte de inversionistas privados, la mayoría de los desarrolladores pierden interés en ellas y, aprovechando la total impunidad, resuelven exclusivamente sus propios problemas..

El correo editorial ha acumulado un número considerable de cartas y llamamientos sobre proyectos de construcción «congelados», sobre casas totalmente pagadas e incluso totalmente construidas, que no están permitidas a los ciudadanos que han comprado apartamentos; el periódico habla periódicamente sobre estos casos y planea hacerlo en el futuro. Sin embargo, la generalización de este material también es de interés: la imagen general de «kidalov» y la clasificación de sus principales esquemas en el mercado de nuevos edificios..

La combinación del principio de participación accionaria en la construcción y la construcción a largo plazo ofrece a las empresas de construcción muchas ventajas. Puede «torcer» el dinero durante mucho tiempo y luego, por ejemplo, también exigir pagos adicionales por apartamentos ya pagados, argumentando que durante el año pasado «los materiales de construcción han subido de precio». Así, el retraso en la construcción bajo la apariencia de todo tipo de «buenas razones» ha adquirido un carácter masivo en la actualidad..

Las empresas de construcción prolongadas a menudo no están interesadas en completar la construcción. Su actividad es más bien piramidal..

Por lo tanto, la publicidad agresiva de la vivienda no se detiene, en edificios nuevos aparentemente ya agotados. El cálculo es simple: un accionista que ha perdido la paciencia exige devolverle el dinero, y el desarrollador devuelve honestamente a su «coinversor» la parte que se ha depreciado en los últimos años, habiendo vendido previamente su apartamento a nuevas personas, por supuesto, a un nuevo precio. Sucede que los gerentes que trabajan con los clientes los presionan a propósito para que rescindan el contrato, respaldando los rumores sobre la situación inestable de su empresa de origen. Al mismo tiempo, el dinero se devuelve al accionista no solo a su valor nominal, sino también con pago a plazos, lo que no está prohibido por la ley. Sucede que una empresa, que acepta oficialmente devolver una acción, sin embargo, no la paga de inmediato y nadie sabe con certeza si pagará en absoluto; muchas de estas historias están ahora en la etapa de «espera»..

Sin embargo, una pirámide es una cosa de corta duración. Y, por lo tanto, antes del colapso, dicha empresa generalmente se reorganiza. Se informa a los «coinversores» que en relación con la división de la empresa, todas las garantías de los acuerdos celebrados se transfieren a la nueva firma «Horns and Hooves» y se les solicita que confirmen el hecho de «no rescisión del acuerdo». Por supuesto, no se les permite verificar el saldo de separación del desarrollador. (Cuando una empresa se divide, los balances de las nuevas empresas son aprobados por la oficina de impuestos. Al mismo tiempo, de acuerdo con la ley, solo una de ellas no debe caer en quiebra – contiene más deudas que activos – mientras que otras pueden ser «dummies»). Habiendo trasladado las ganancias a otro lugar, todos los activos no rentables se vierten en los recién formados «Cuernos y pezuñas», de modo que incluso después de llegar al tribunal y haber demandado su dinero, los inversores privados no pueden obtenerlo: las cuentas arrestadas de la empresa están vacías..

Por supuesto, no todos los proyectos de construcción a largo plazo son pirámides. Y sus desarrolladores realmente creen en su honestidad y falta de deseo de violar los derechos de los co-inversores. Es solo que cualquier cosa puede pasar durante la construcción. Por lo tanto, los términos y precios, como regla, se especifican de vez en cuando en «acuerdos adicionales», la negativa a firmar que (¡atención!) Equivale a la rescisión del contrato. Y puede haber muchos acuerdos adicionales de este tipo (a diferencia del contrato principal) durante muchos años de construcción..

Otro esquema para obtener ganancias de los ciudadanos de los compradores está asociado con el cambio de desarrollador durante la construcción de la casa. Por ejemplo, un desarrollador que ha celebrado contratos puede verse privado de una parcela de tierra por deudas, violaciones reales o percibidas. También puede ceder sus derechos a otra persona (en la práctica, las mismas personas pueden respaldar distintas entidades legales). Pero la nueva empresa que recibió el objeto de esta manera, naturalmente, no quiere «dedicarse a la caridad» y requiere serios pagos adicionales de los accionistas, o de todos modos: rescisión del contrato, lo cual es bastante beneficioso para ella..

Los inversores privados pueden esperar muchos choques incluso cuando la casa está lista.

Por ejemplo, se les puede pedir que paguen más. Además, no estamos hablando de un pago adicional del 5-10% (esto ya se ha convertido en parte del orden de las cosas): el costo de un apartamento en el último momento puede duplicarse. Al mismo tiempo, las empresas no proporcionan documentos que confirmen el tamaño y la legalidad de estos pagos adicionales. Tienen un medio más eficaz: el chantaje. Los accionistas están amenazados con la rescisión de los contratos o no presentan a las autoridades de registro los documentos necesarios para el registro de los apartamentos en propiedad. Es muy difícil demandar en tales casos. El caso es que, hasta hace poco, todos los acuerdos de coinversión se redactaban exclusivamente a favor del promotor. De hecho, era imposible no firmar tal acuerdo, para exigir cambiar algunos puntos del mismo. La conversación en tales casos fue corta: «No me gusta, ¡no te obligamos! Hay una cola de los que quieren estar allí»..

Otro truco bastante común es que cuando se entrega la casa, el cliente «resulta» insolvente y no puede pagar al contratista. Y en este caso, las mismas personas suelen estar detrás de distintas entidades legales. En el transcurso del tribunal de arbitraje, el cliente admite su culpabilidad y paga con la casa, que ya está incautada. El contratista vende los apartamentos por segunda vez y, en el mejor de los casos, devuelve sus acciones originales a los primeros compradores..

Otra enfermedad de los desarrolladores es el asombroso olvido. Algunos de ellos recuerdan la «participación de la ciudad» en la casa recién construida solo después de que inversionistas privados ya les hayan comprado esta participación..

Y la mayoría de las veces no recuerdan en absoluto; después de todo, el desarrollador concluye un acuerdo con la ciudad y los apartamentos se venden a través de compañías de inversión y firmas inmobiliarias, que formalmente no le deben nada a la ciudad. No les da vergüenza la falta de documentos que permitan la venta de esta vivienda. Como resultado, la situación se «congela»: las autoridades locales, al no haber recibido su parte, bloquean el asentamiento y no ponen la casa en funcionamiento, los tribunales tramitan lentamente las contrademandas, y los ciudadanos que pagaron la construcción de su propio bolsillo han estado en un estado de estrés severo durante años.

Otra opción para una cooperación fructífera entre los desarrolladores y las autoridades locales puede ser la aparición de un microdistrito completo, que no está provisto, por ejemplo, de infraestructura de ingeniería..

Cuando se pone en servicio un objeto de este tipo, «de repente» queda claro que las capacidades disponibles de la ciudad no son suficientes para conectarlo a las comunicaciones. Y para la construcción de nuevas calderas, tomas de agua, estaciones de calefacción central y comunicaciones, se requiere más dinero del que se gastó en vivienda e instalaciones sociales y culturales, y ninguna de las partes va a invertirlo. La promotora asiente con la cabeza a las autoridades locales, las autoridades a la promotora y, entre ellas, multitud de manifestantes que honestamente pagaron por nuevos apartamentos exactamente tanto como exigieron..

Pero, incluso después de mudarse a un nuevo apartamento y registrarlo como propiedad, un inversor privado no debería relajarse por completo..

Al vender apartamentos, los agentes inmobiliarios guardan estrictamente su principal secreto: los planes de planificación urbana para el área de desarrollo. Y sucede a menudo que se espera que el comprador que ha pagado por la «ecología favorable» y las «vistas pintorescas» construya una autopista u otro complejo de varios pisos debajo de sus ventanas. Como resultado, la vista de la distancia verde da paso a la vista del sitio de construcción, que funciona día y noche, y luego a la vista del muro de la nueva casa..

Por regla general, los ciudadanos, engañados en sus mejores expectativas, intentan apelar a las autoridades. Pero ni en Moscú ni en la región se tiene conocimiento de un solo caso en el que las agencias gubernamentales reaccionen a solicitudes desesperadas de ayuda..

Por lo general, tal inacción se explica por el hecho de que las estructuras de la ciudad no son parte de los acuerdos de los accionistas con los desarrolladores y, por lo tanto, no están obligadas (e incluso no tienen derecho) a intervenir en disputas económicas que deben resolverse en los tribunales. Es cierto que cuando esto se debe a su propio beneficio o hay cuentas personales con la promotora, las autoridades locales intervienen más que activamente, al mismo tiempo que protegen intereses que son directamente opuestos a los intereses de los ciudadanos..

Lamentablemente, nada podrá ayudar a los ciudadanos que se han convertido en rehenes de la construcción compartida, y la nueva ley federal «Sobre la participación compartida en la construcción de viviendas».

Enfocada a la protección de los inversionistas privados, la ley establece una forma universal de contrato, plazos y precios fijos para la construcción, prohíbe el mal uso de fondos, pero esta ley no se aplica a las relaciones jurídicas que surgieron antes de su entrada en vigencia (antes del 1 de abril de 2005). Además, la ley se aplica solo a aquellos objetos cuyo permiso de construcción se recibió después del 1 de abril de 2005. Y muchas empresas ya han anunciado que esta ley no les afectará de ninguna manera, ya que tienen muchos proyectos, cuyo permiso de construcción se recibió antes..

Entonces, aquellos que planean invertir el dinero que tanto les costó ganar en la construcción, que comenzó el 1 de abril, tendrán que seguir las viejas reglas. Con todas las circunstancias consiguientes.