Qué esperar del mercado inmobiliario en 2015: tendencias, riesgos y previsiones de precios

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Riesgos de comprar un inmueble en una crisis

A primera vista, invertir en inmuebles en una crisis parece una idea razonable, pero los rusos que vayan a recurrir a este método de inversión deberían tener en cuenta todos los posibles riesgos..

Disminución de la rentabilidad de la vivienda en alquiler

Según el portal Rosrielt, solo en diciembre de 2014, las tarifas promedio de alquiler de apartamentos de 2 habitaciones en la mayoría de las grandes ciudades rusas cayeron significativamente: en Moscú, en un 13,5%, en Vladivostok, en casi un 30%, en Tyumen, en un 16%. , en Belgorod – en un 11%.

En 2015, los expertos predicen una caída aún mayor en los precios de alquiler, ya que la solvencia de los rusos caerá y el número de apartamentos alquilados aumentará inevitablemente debido a la adquisición de bienes raíces para preservar los ahorros. Las mayores pérdidas las sufrirán los propietarios de apartamentos de lujo, cuyos precios, según algunas previsiones, caerán casi un 40%.

Junto con una disminución en los ingresos en 2015, los gastos de los arrendadores también aumentarán debido al aumento planificado del impuesto a la propiedad en aproximadamente 3 veces..

El riesgo de comprar apartamentos bajo contratos de construcción compartidos

Los accionistas corren el riesgo de quedarse sin un apartamento si el desarrollador no completa la construcción de la casa y devuelve el dinero a los clientes. En el contexto de un aumento en la tasa de descuento del Banco Central al 17%, la probabilidad de que surjan tales situaciones aumenta muchas veces, porque una gran cantidad de nuevos edificios rusos se están construyendo con dinero prestado. Entonces, por ejemplo, solo un par de semanas después del aumento de la tasa de descuento, la gran empresa de construcción Morton anunció que en 2015 la producción de nuevos proyectos se reducirá en un 35%..

La dificultad de adquirir un inmueble con hipoteca

Según algunos informes, la proporción de apartamentos comprados con una hipoteca en el mercado ruso es del 30%, para los inmuebles en edificios nuevos esta cifra es aún mayor: 50%. Este instrumento financiero fue el principal «motor» del crecimiento de la construcción de viviendas.

En 2015, para muchos rusos, esta opción de compra de bienes raíces se volverá simplemente insoportable, ya que después de que el Banco Central suba la tasa de descuento, los intereses de las hipotecas en los bancos rusos serán del 18-20%. Y es poco probable que los subsidios gubernamentales, que están pendientes para muchas categorías de prestatarios hipotecarios, afecten de alguna manera radicalmente la situación..

Qué afectará los precios

Es muy difícil hacer previsiones precisas de cómo se comportarán los precios inmobiliarios en Rusia en 2015, pero se pueden identificar varios factores que afectarán la formación de los precios de la vivienda a lo largo del año..

Aumento de impuestos inmobiliarios

Este factor conducirá a una disminución en la demanda de viviendas metropolitanas, ya que los apartamentos en Moscú, por regla general, tienen un valor catastral muy alto, y es a partir de este indicador que se calcula el monto del impuesto inmobiliario..

Fluctuaciones del tipo de cambio del rublo

Los precios de los apartamentos dependen directamente del tipo de cambio del rublo. Se espera que en un futuro cercano el tipo de cambio se estabilice, pues ya han comenzado a actuar las medidas del gobierno, que se tomaron para apoyar a la moneda nacional. Este hecho fue reconocido incluso por representantes del FMI en un comunicado que se hizo hace unos días..

Existe la opinión de que el tipo de cambio del rublo frente al dólar se fortalecerá durante 2015, lo que provocará una caída de los precios inmobiliarios del rublo en más de un 10%.

Nivel de ingresos de la población

La reducción de los ingresos de los rusos, que se espera en 2015, conducirá a una disminución significativa de la demanda de vivienda. Según el personal del centro analítico Est-a-Tet, la caída de la demanda puede ser del 30%, y si la situación económica en el país permanece inestable durante mucho tiempo, en un 40-60%. Además, la demanda de bienes raíces de lujo será la que más disminuirá. La proporción de compras de viviendas económicas se hundirá mucho menos, ya que muchos rusos en crisis están invirtiendo en bienes raíces, que se pueden vender más rápido..

Qué esperar del mercado inmobiliario en 2015: tendencias, riesgos y previsiones de precios

Aumento de la tasa de descuento del Banco Central al 17%

Este factor afectará los precios en los nuevos edificios construidos con dinero a crédito. Ahora los pagos a los desarrolladores por préstamos bancarios serán mucho más altos y, naturalmente, esto se compensará con el aumento del costo de la vivienda. Por lo tanto, según las previsiones del socio de la empresa de desarrollo «Khimki Group», los precios pueden aumentar en un 8-12%..

¿Qué tipo de vivienda es más rentable comprar en una crisis?

Tipo de propiedad

Las viviendas más prometedoras en tiempos de crisis son los apartamentos en el mercado secundario, construidos en 2005-2010. Sus ventajas son obvias: estas casas no son muy diferentes de los edificios nuevos en términos de desgaste, los apartamentos en ellos se pueden comprar con un gran descuento y, además, esta vivienda tiene un acabado prefabricado, por lo que sus propietarios no tendrán que vivir en un estado de renovación constante..

También este año merece la pena prestar atención a los inmuebles en los nuevos edificios. Debido a la caída de los ingresos de la población y las altas tasas hipotecarias, los apartamentos en tales casas no se venderán demasiado rápido y lo más probable es que los desarrolladores los vendan con grandes descuentos. Pero es demasiado arriesgado comprar vivienda en casas en la etapa cero, la opción ideal son los nuevos edificios en la etapa final de construcción. En este caso, se puede esperar que el desarrollador tenga fondos suficientes para completar la construcción de la casa. También debe prestar atención a la participación en la construcción de empresas estatales. Esto aumenta la probabilidad de que la construcción se complete a tiempo..

Otro tipo interesante de inmuebles son los dúplex y las casas adosadas en el segmento de precio medio y económico. Este tipo de vivienda está ganando cada año más popularidad entre los residentes de las megaciudades rusas. Por lo tanto, después de unos años lo más probable es que se venda a un precio más alto..

Ubicación

Es mejor comprar una vivienda en las áreas de dormir habituales. Dichos apartamentos tendrán demanda en cualquier situación económica y se pueden vender o alquilar fácilmente. También es necesario prestar atención a la infraestructura del área: metro, tiendas, mercados, jardines de infancia, escuelas; todo esto afecta el atractivo de la vivienda para los compradores potenciales..

Segmento de precios

Por supuesto, debe dar preferencia a las viviendas de clase económica, que pueden permitirse el mayor número de rusos. Debe prestar atención a los bienes raíces de lujo solo si el apartamento se considera una inversión a largo plazo. Puede ser difícil venderlo en los próximos años y la rentabilidad del alquiler será baja, pero la crisis económica terminará tarde o temprano y el precio de este tipo de vivienda inevitablemente comenzará a subir..

Tiempo de adquisición

No debe apresurarse a comprar una casa. La demanda en el mercado y la capacidad de pago de la población, de la que depende el precio de los inmuebles, caerán gradualmente. En consecuencia, el momento más óptimo para comprar un apartamento es la segunda mitad del año o incluso finales de 2015..

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