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La mayoría de los expertos consideran que el año que terminó 2011 fue un éxito para el mercado inmobiliario ruso y, en particular, para el mercado inmobiliario de Moscú. A lo largo del año, hubo una subida de precios lenta y poco significativa, alrededor del 8-12% en rublos, así como un aumento de la actividad de los compradores, principalmente por la aparición de programas hipotecarios asequibles..
Sin embargo, nos esperan algunos momentos negativos. Debido a los temores de una reaparición de la crisis económica en el próximo año, el mercado inmobiliario ruso puede comenzar nuevamente a experimentar algunas dificultades. La situación puede verse afectada principalmente por la reducción de los programas hipotecarios. Los expertos sugieren que en el primer trimestre los bancos pueden reducir significativamente el número de préstamos hipotecarios emitidos debido al temor de que los prestatarios no cumplan con sus obligaciones y los bancos, como en 2008, tendrán que lidiar nuevamente con la reestructuración de la deuda, que no es rentable. Así lo anunció el pasado otoño Anatoly Aksakov, presidente de la Asociación de Bancos Regionales..
Además, ahora, debido a la inestabilidad observada en los mercados financieros globales, se ha vuelto bastante difícil y riesgoso para los desarrolladores rusos atraer préstamos en moneda extranjera. El sector de la construcción también puede verse afectado negativamente por los planes de las autoridades para reducir el gasto público ineficaz, incluida la reducción de proyectos de construcción innecesarios..
¿Qué pasará con los precios de la vivienda?
El año pasado ha sido muy estable en términos de cambios en los precios de la vivienda. Si en 2010 la vivienda en la capital subió de precio en promedio un 14%, entonces en 2011 este crecimiento correspondió al aumento observado de la inflación y ascendió a alrededor del 10%. Solo los apartamentos en el territorio de «Nueva Moscú» pudieron superar esta barrera de precios. Aquí el costo por metro cuadrado ha crecido un 20%. Según la mayoría de los expertos, una tendencia de precios similar continuará en el primer semestre de 2012. Actualmente no hay perspectivas de una caída de los precios de la vivienda. Hacia finales de año, se espera que la brecha de clases se amplíe: el aumento de los precios de las viviendas asequibles debería estabilizarse, mientras que el valor de las propiedades comerciales y de primera calidad seguirá ganando peso. Esta dinámica se verá apoyada por una disminución en el número de nuevas viviendas introducidas al mercado. Según analistas, aún no se ha pasado de fondo: en el primer semestre de 2012 se espera un volumen récord de viviendas encargadas.
Sin embargo, según datos oficiales, prometen construir unos 3 millones de metros cuadrados de viviendas en Moscú. Pero es difícil decir cuál será el indicador a finales de año. El año pasado estaba previsto construir 2,2 millones de metros cuadrados. m de viviendas nuevas, pero el 27 de diciembre en la reunión final del gobierno de Moscú, Sergei Sobyanin dijo que la vivienda se encargará sólo unos 2 millones de metros cuadrados.
Sokolov M.N. Moscú está en construcción. 1956
No obstante, la oferta total de inmuebles residenciales en el mercado de capitales en el próximo año puede, por el contrario, incrementarse significativamente por la retirada de varios proyectos previamente anunciados. Si el año pasado en Moscú, los desarrolladores y agentes inmobiliarios ofrecieron a la venta 1,4 millones de metros cuadrados. m de viviendas, en el futuro se prevé que esta cifra supere los 2 millones de metros cuadrados. metro.
Expertos: la vivienda más asequible puede subir de precio este año.
En cuanto a los precios de la vivienda, en 2012 se espera una subida moderada de los precios en el mercado ruso. En particular, los apartamentos en la capital subirán de precio alrededor de un 8% en promedio. Es poco probable que el crecimiento del precio medio de la vivienda en Moscú supere la inflación. En el mercado primario de la vivienda en Moscú, según las previsiones, se mantendrá una demanda relativamente alta en el segmento de la clase económica. Dada la falta de oferta en este segmento, los desarrolladores podrán dictar precios. Según algunos expertos, la vivienda más asequible puede subir de precio el próximo año. Así, según algunas previsiones, los precios de las viviendas de clase económica pueden subir un 25%. Los primeros ejemplos de aumentos de precios se observaron a fines de diciembre del año pasado. Por ejemplo, la empresa «Don-Stroy Invest» anunció la revisión de su política de precios para 2012. El mensaje decía que ya en enero de 2012 los apartamentos ofertados por la promotora subirán de precio un 10%.
También es posible un aumento de los precios que supere el nivel de inflación esperado para las propiedades ubicadas en el centro de Moscú. La razón es la falta de oferta de calidad. Se supone que los precios de la vivienda dentro del tercer anillo de transporte pueden aumentar en el próximo año en un 15%.
A su vez, los participantes más conservadores del mercado no aconsejan a los promotores inmobiliarios ni a los agentes inmobiliarios que suban bruscamente los precios. El hecho es que el año pasado el mercado inmobiliario primario ya agotó el potencial de un mayor crecimiento de los precios. A pesar de las expectativas optimistas del año pasado de una repetición del escenario de 2001, cuando los precios de la vivienda subieron bruscamente, el ánimo de los vendedores se vio afectado por sentimientos de ansiedad debido a la expectativa de una nueva ola de crisis. Ya en septiembre de 2011, muchos agentes inmobiliarios notaron una disminución en la demanda de apartamentos que no era típica de este período, lo que provocó una caída en los precios..
Esperando una nueva ola de crisis
En Rusia, como en muchos otros países, se espera una repetición de la crisis financiera. Como ya hemos señalado anteriormente, en 2012 esta circunstancia tendrá un impacto bastante fuerte en la situación del mercado inmobiliario. En este sentido, quienes quieren comprar vivienda están pensando cada vez más en comprar ahora o esperar?
No existe una solución general. En cualquier caso, hay muchos factores a considerar. Intentaremos dar una serie de recomendaciones..
Rashad Alakbarov. Una crisis
Para aquellos que necesitan desesperadamente mejorar sus condiciones de vida y quieren comprar un apartamento a través de una hipoteca, definitivamente es mejor comprar ahora. Por el momento, los precios son estables, hay muchas ofertas en el sector de la vivienda asequible ($ 3-5 mil por 1 metro cuadrado). Además, todavía puede encontrar un programa de préstamos rentable y asequible. Pero en caso de una crisis con la compra, pueden surgir problemas, ya que los bancos reducirán seriamente la oferta de préstamos y endurecerán las condiciones..
La compra de un apartamento como objeto de inversión también es beneficiosa. Incluso si no logra ganar mucho dinero, le ayudará a ahorrar dinero. Obviamente, el costo de la vivienda está aumentando junto con la inflación..
Puede ganar dinero comprando bienes raíces de clase ejecutiva o viviendas de lujo. En estos segmentos, la entrada al mercado de nuevos objetos ha disminuido significativamente y, en consecuencia, la oferta es bastante limitada. Esto hace de esta propiedad una herramienta de inversión rentable..
Sin embargo, existen algunas peculiaridades. Las ofertas de lujo (costo por metro cuadrado supera los $ 15 mil) compiten con los bienes raíces en el extranjero. Muchos inversores prefieren comprar una casa junto al mar o un apartamento en el centro de Londres por el mismo dinero. Por lo tanto, lo más prometedor en el mercado interno, según los expertos, sigue siendo la vivienda en el segmento de precios de $ 6.5 a $ 14 mil por 1 metro cuadrado. m) Aquí se observan los compradores más activos. Además, puede echar un vistazo más de cerca a un nuevo tipo de vivienda para el mercado de capitales: apartamentos tipo loft. Su rendimiento en un par de años puede llegar al 30%.
Conclusión
Actualmente, los inmuebles residenciales atraen más de la mitad de las inversiones de los particulares. La inestable situación económica y política del país, así como el déficit de oferta de calidad que se observa en el mercado de capitales, mantendrán al inmobiliario residencial en 2012 como uno de los instrumentos de inversión más atractivos.
Incluso durante la crisis de 2008, no hubo un colapso serio de los precios en el mercado de la vivienda. Al mismo tiempo, la vivienda de clase económica resultó ser la más resistente a las fluctuaciones del mercado. Este sector seguirá siendo el más estable y predecible en 2012.
En cuanto al precio, todos los expertos coinciden en que no se espera una bajada de precio. En caso de una nueva crisis, es poco probable que los bienes raíces de la capital pierdan valor significativamente. Ahora el mercado está en un estado de equilibrio, para que los precios bajen es necesario un aumento significativo de la oferta o una fuerte caída de la demanda. Y esto no sucederá de todos modos.
Sin embargo, tampoco se debe esperar una gran subida de precios. Según los expertos, el crecimiento activo del valor de los inmuebles residenciales en el mundo es cosa del pasado. Así, a finales de 2011 en su conjunto, la vivienda en el mercado mundial ha subido de precio un 1,5-2%. En Moscú en 2012, en la mayoría de los sectores, se espera un aumento gradual e insignificante de los precios de la vivienda dentro de la dinámica inflacionaria.
En base a estas previsiones, podemos decir que el comienzo del año es el mejor momento para comprar una vivienda.
El mercado inmobiliario residencial de Moscú es un tema de interés para muchos inversionistas. ¿Cuáles son las perspectivas para este mercado en el año 2012? ¿Se espera un crecimiento en la demanda de propiedades? ¿Cuáles serán los factores que podrían influir en los precios de las viviendas? ¿Se espera una mayor oferta de viviendas en comparación con años anteriores? Sería interesante conocer las proyecciones y tendencias para tomar decisiones informadas en este mercado.