Renovación de apartamentos: cómo controlar el equipo de construcción

El contenido del artículo

• Etapa preliminar: documentación de reparaciones futuras
• Contrato de renovación de apartamento
• Estimación de renovación de apartamento
• Cómo comportarse antes, durante y después de la renovación de un apartamento (casa)

En este artículo: se requiere el registro contractual de la renovación del apartamento; el contenido del contrato de construcción; a qué debe prestar atención en el presupuesto para la renovación del apartamento; control de los trabajos de reparación y construcción: cómo comportarse con los constructores.

El evento tan esperado finalmente está cerca de su desenlace: se preparó la cantidad de dinero requerida, se resolvió el problema de colocar hogares para el período de renovación de apartamentos, se seleccionaron artistas. El momento de la finalización de la reparación parece haber sido acordado con un representante de una empresa de construcción o un equipo de capataces, sin embargo … no todo va como se esperaba originalmente. Y los costos, por alguna razón desconocida, están creciendo en una progresión aritmética y las reparaciones no avanzan: ¿cuál es el problema? El caso es que dejas que la renovación del apartamento siga su curso, pero no puedes hacerlo por dos razones: pagas esta reparación de tu propio bolsillo, eres tú quien vivirá en el apartamento después de la renovación..

Etapa preliminar: documentación de reparaciones futuras

Un hecho indiscutible es que solo los artesanos experimentados son capaces de realizar reparaciones importantes e incluso cosméticas al nivel adecuado, es decir, de acuerdo con los deseos de los propietarios de apartamentos y casas, cuya elección está dedicada al artículo anterior. Sin embargo, independientemente del grado de profesionalismo de los constructores, el cliente de la reparación debe concluir una relación contractual con ellos por una simple razón: en caso de litigio, solo se requieren documentos firmados por ambas partes, es decir, por el cliente y el contratista (contratista). No es un hecho que la reparación será de mala calidad y definitivamente tendrá que demandar al contratista, pero sería más correcto asegurarse con anticipación. Cabe señalar que un contrato de trabajo se puede redactar no solo con una empresa de construcción, sino también con una persona privada, preferiblemente con un capataz de constructores; el Código Civil de la Federación de Rusia lo permite.

El contrato y el presupuesto no están obligados a contener un conjunto estándar de puntos generales; no preste atención a las garantías del contratista de que siempre «ejecutó solo dichos contratos (presupuestos) y nadie objetó antes». Además, no le aconsejo que trate con contratistas que no quieran ingresar los puntos que necesita en el contrato y presupuesto, ya que esto indica su falta de confiabilidad y baja profesionalidad..

Contrato de renovación de apartamento

Todo contrato de trabajo debe constar de las siguientes secciones numeradas:

1. Nombre y objeto del contrato. El título indica «Contrato para la reparación de un apartamento», debajo de él los nombres de las partes involucradas: el cliente y el contratista. En la sección «Objeto del contrato» es necesario describir con suficiente detalle el alcance del trabajo para el contratista, solo «el contratista se compromete a reparar el apartamento a tiempo» no es suficiente; puede describir los tipos y la cantidad de trabajo en un apéndice separado, refiriéndose a él en el texto del contrato..
2. Condiciones de ejecución del contrato. En esta sección, se llaman los términos del trabajo de reparación acordados entre el cliente y el contratista, siempre que el alcance del trabajo permanezca sin cambios (es decir, el cliente no requiera ningún servicio adicional del contratista).
3. El procedimiento para la realización de obras y liquidaciones por parte de las partes. Tiene sentido ingresar en la sección como un elemento separado y como un anexo al contrato «Programa de trabajo», mencionándolo en el contrato; puede usar el presupuesto preparado y acordado en esta capacidad. Las condiciones y la forma de pago deben negociarse: pagos por adelantado o pago al finalizar el trabajo en cada etapa (esta opción es mejor para el cliente), efectivo o transferencia de fondos a la cuenta bancaria del contratista..
4. Deberes de las partes. Además de las cláusulas estándar, se deben agregar cláusulas sobre el momento de la eliminación de las deficiencias encontradas por el cliente, indicando términos específicos. Se requieren cláusulas sobre la remoción de residuos de la construcción, la responsabilidad del contratista por daños a la propiedad del cliente (plomería, cableado eléctrico, pisos, paredes, etc.), sobre la aceptación de cada etapa de la obra, incluidas las ocultas, en un acto separado. La responsabilidad de las partes por los retrasos en las etapas de trabajo y su pago, se indica el monto de las sanciones (pérdida).
5. Obligaciones de garantía. Se dan los términos, dentro de los cuales el contratista está obligado a realizar reparaciones en garantía por su cuenta y por su cuenta, condiciones de fuerza mayor. Atención!El contratista por cualquier medio buscará no incluir cláusulas sobre los términos de las reparaciones en garantía en el contrato, intentará establecer el período de garantía desde el inicio del trabajo de reparación – insistir en que el período de garantía comienza desde el momento de la finalización completa del trabajo, es decir, la fecha de firma del certificado de aceptación.
6. Solución de controversias. El texto de esta sección es estándar: todas las disputas entre las partes se consideran en el tribunal de distrito (ciudad, regional).
7. Detalles de las fiestas. Aquí se indica el nombre completo, serie y número de pasaporte del cliente, dirección de su registro, teléfono de contacto y datos similares del contratista, si es un particular (con la participación de un equipo privado). Si una empresa de construcción está involucrada en la reparación de un apartamento, se indican el nombre completo de su jefe, nombre legal y dirección, cuenta corriente y números de contacto..

En el proceso de preparación del texto del contrato, puede buscar compromisos con el contratista, pero no debe estar de acuerdo con él. Será correcto trabajar en detalle cada sección y cláusula del acuerdo con familiares o amigos que estén bien versados ​​en temas de construcción, así como tener una educación legal; si están ausentes en el círculo de familiares y amigos, comuníquese con consultores independientes y búsquelos usted mismo. Antes de firmar el contrato, asegúrese de que ambas copias del contrato y el anexo sean idénticas en texto hasta los signos de puntuación. Tómate tu tiempo y no dejes que el contratista te apresure.

Estimación de renovación de apartamento

Por razones obvias, los contratistas de la construcción en su mayor parte no quieren hacer un presupuesto realmente detallado, y no importa si es un propietario privado o un empleado de una empresa constructora. Cuanto más detallada sea la estimación, más difícil será «ocultar» los gastos innecesarios y un bajo nivel de profesionalismo en ella. Vamos a resolverlo..

Examine la cantidad y el alcance del trabajo. Cada etapa de los trabajos de reparación y construcción consta de varias operaciones tecnológicas, por lo que debe ser detallado. Por ejemplo, el trabajo de pavimentación consta de las siguientes operaciones: limpiar el revestimiento antiguo, eliminar los escombros; marcas de nivel de la regla; eliminación de polvo, imprimación de la superficie del piso; instalación de balizas; preparación de mortero para solera, vertido de pisos; eliminación de balizas, lechada de sus sitios de instalación, verificación de huecos en la regla; control final de la superficie de la regla utilizando la regla. Si el capataz realmente conoce al máximo los problemas de los trabajos de construcción y reparación, entonces no le será difícil hacer un presupuesto detallado..

Consumibles: cantidad, costo y calidad. La calidad de los consumibles (tornillos autorroscantes, mezclas secas, adhesivos, etc.) no solo debe coordinarse con el contratista en palabras, sino que debe indicar sus nombres, marcas y nombres de los fabricantes en el texto del presupuesto. El contratista puede comprar fácilmente materiales baratos en lugar de los de alta calidad declarados en el presupuesto sin hacer referencia a la marca y el fabricante, sin embargo, tomar la cantidad del cliente, como en el caso de los costosos. Posteriormente, los materiales de baja calidad se mostrarán como paredes desconchadas, elementos decorativos rezagados de decoración, etc..

Al calcular el material, se permite un aumento en la demanda real en un 7-10%, pero no más. Un artesano profesional no necesitará materiales de construcción adicionales en una cantidad que exceda el 10% de lo requerido; no comete errores, lo que significa que no incluirá en el presupuesto la eliminación de deficiencias a expensas del cliente..

Las necesidades de materiales de acabado, como pisos laminados, baldosas, papel tapiz, etc., deben indicarse en el presupuesto solo con el nombre de la marca, el fabricante y el costo; solo cuadrado o moldura no es suficiente.

No es suficiente indicar una cierta cantidad en el párrafo «costos generales»; el contratista debe describir qué se incluye exactamente en esta partida de costo y cuánto le costará al cliente cada subpárrafo.

Ahora sobre estimaciones adicionales. Si el cliente no realizó cambios en el proyecto de trabajo en el proceso de implementación, entonces, ¿de dónde pueden provenir estas estimaciones, porque la estimación fue elaborada por el contratista? La aparición de tales estimaciones significa falta de profesionalismo o el deseo inicial del contratista de ocultar parte del trabajo y los costos para subestimar la estimación, y después de recibir el pedido y en el proceso de trabajo, declararlos; dicen, el cliente no tendrá una opción especial, aún estará de acuerdo. Si se encuentra en tal situación, separe inmediatamente al artista y comience a buscar uno nuevo. Tenga principios: el artista no debe ganar dinero con material de construcción, solo trabajando con él!

Cómo comportarse antes, durante y después de la renovación de un apartamento (casa)

Formalice siempre la relación contractual con los contratistas, intentando mantener el contrato lo más detallado posible. Tómese su tiempo para elegir al primer contratista que se encuentre, acepte inmediatamente sus términos; él tratará de sacarle la mayor cantidad de dinero posible..

Independientemente de las características y recomendaciones del contratista, será necesario controlar personalmente el avance de los trabajos de reparación y construcción, dejándolos ir por su cuenta y confiando en el capataz de la empresa contratada (brigada), se corre el riesgo de enfrentar las peores consecuencias, desde el robo hasta el incendio (como opción, inundación de vecinos desde abajo). ).

El significado de la palabra «avance», con el que los artistas se le aplican, debería ser absolutamente desconocido durante todo el período de la reparación; no se debe pagar ningún pago por adelantado a los constructores, el pago solo después de la finalización de la etapa de trabajo y su aceptación por usted. Los montos monetarios en una cantidad predeterminada se pagan después de cada siguiente etapa de trabajo aceptada por usted y nada más. No preste atención a los intentos de apelar a su humanidad y sentido de compasión, explicando la necesidad de adelantar un accidente, la enfermedad de su hija, las pruebas deficientes de la clínica o la llegada repentina de familiares, estos no son sus problemas. Sea inflexible en este asunto, de lo contrario, a la vista de su debilidad, los constructores no dejarán de aprovechar esto para su propio beneficio..

Antes del inicio de los trabajos de reparación, es decir, antes de que los trabajadores aparezcan en el apartamento, haga lo siguiente: desconecte la línea telefónica interurbana en la línea telefónica de la ciudad aplicando la central telefónica automática; sacar todos los objetos de valor del apartamento, vaciar la caja fuerte y trasladar su contenido a la caja de seguridad, alquilándola por un período más largo que la duración prevista de la reparación; tomar fotografías del apartamento desde el interior y, si es posible, desde el exterior (comunicaciones, aberturas de ventanas y puertas, techos, paredes y pisos), tomando tantas fotos como sea posible en buena resolución; esto puede ser útil en caso de conflicto con el contratista.

No debe seguir el ejemplo de los constructores que afirman que saben mejor que el suyo cuáles deberían ser las reparaciones en el apartamento: esta es su propiedad, los artesanos hacen reparaciones en ella por su dinero, por lo que no debe preocuparse por su posición en el diseño del apartamento. Apéguese a un principio simple: usted sabe lo que quiere obtener como resultado de la reparación, y la tarea del contratista y sus artesanos es cumplir su deseo, por lo que se les pagará la cantidad de dinero acordada. Detener cualquier intento del equipo de construcción de cambiar el diseño de la obra sobre la base de que conocen mejor el negocio de la construcción..

Cada compra de materiales de construcción y su uso debe controlarse personalmente o mediante una persona de confianza; no dude en pesar y medir los materiales comprados a su cargo al final de la siguiente etapa de trabajo. Muchos constructores no se negarán el placer de tomar prestados parte de los materiales de construcción adquiriendo un volumen excesivo o, lo que no es menos malo, guardándolos: los ahorros son inaceptables, porque la calidad de las reparaciones se verá afectada..

Compre los materiales de construcción necesarios solo para la etapa actual de trabajo. No debe comprar materiales de acabado y almacenarlos en un apartamento renovado, ya que algunos de ellos inevitablemente se dañarán; los trabajadores de la construcción tienden a descuidar los costos del cliente. Si realmente desea comprarlos por adelantado por algún motivo, almacene todo el volumen de materiales fuera del apartamento que se está reparando y sin acceso a ellos para los empleados del contratista..

Asegúrese de visitar el apartamento que se está reparando en cada etapa del trabajo, aproximadamente una vez a la semana; en cualquier caso, debe aceptarlos firmando un certificado de aceptación provisional. Sin embargo, no debe estar presente en el lugar de trabajo a diario, ya que esto molestará a los trabajadores. Sí, tome una fotografía del apartamento después de cada etapa completada del trabajo de renovación, guarde las fotografías durante el período de garantía e incluso después de este; es posible que las necesite en la próxima renovación regular..

La embriaguez o el consumo moderado de bebidas que contienen alcohol por parte de los miembros del equipo de construcción en el territorio del apartamento que se está reparando, o estar borracho en el lugar de trabajo, es categóricamente inaceptable. Reaccione de inmediato negándose a cooperar con este contratista; esto no debe discutirse.

Detenga cualquier intento de los trabajadores de vivir en su apartamento, si esto no se acordó de antemano.

Cada etapa del trabajo de reparación debe terminar con la limpieza y eliminación de los desechos de la construcción por parte de los constructores (si se acordó); insista en esto incondicionalmente.

La esencia de las recomendaciones descritas anteriormente se reduce a una cosa: el cliente no es más que un empleador, por lo tanto, le interesa que todo el volumen de trabajo se realice con un nivel de alta calidad, dentro de un cierto período de tiempo y sin costos adicionales..