Bienes raíces suburbanos en la región de Moscú: tendencias y perspectivas

El contenido del artículo

• Las liquidaciones de contratos y las liquidaciones multiformato están regresando rápidamente al mercado
• La clase ejecutiva será líder en la estructura de nuevos asentamientos en 2011
• En términos de demanda en el primer trimestre de 2011, las propiedades de clase económica están a la cabeza
• ¿Cuánto vale actualmente una casa de campo en la región de Moscú?
• Resumiendo

Según los resultados del primer trimestre de este año, quedó claro que los objetos de clase empresarial están regresando al mercado inmobiliario suburbano cerca de Moscú..

Lev Aronov. Costa. Los edificios. Trompeta. 1956

Como sugieren algunos expertos, este segmento puede llegar a ser dominante a finales de año. En este segmento de precios, en los primeros tres meses de 2011 ingresó al mercado el 60% del total de nuevos asentamientos. La clase ejecutiva también se convirtió en líder en crecimiento de precios: en el período analizado, este segmento ha aumentado de precio en un 6%, a pesar de que la vivienda suburbana de élite se mantiene estable en términos de precios y la clase económica incluso perdió un poco de precio..

Las liquidaciones de contratos y las liquidaciones multiformato están regresando rápidamente al mercado

Según el centro analítico de JSC OPIN, en 2011, debido a la saturación del mercado inmobiliario suburbano con terrenos sin contrato (UBP) y la transición de algunas promotoras a segmentos de mercado más caros que requieren un concepto competitivo bien pensado y suficientes inversiones financieras en la etapa inicial de construcción, aparecerá el mercado no más de 50 nuevos objetos. De estos, según analistas, alrededor del 80% caerá en terrenos con contrato (USP).

Al mismo tiempo, debe tenerse en cuenta que las parcelas sin contrato están perdiendo sus posiciones: la demanda y la oferta de estos objetos están disminuyendo. Sin embargo, UBP aún mantiene el liderazgo en la estructura general de oferta, ocupa el 73% y en la estructura de transacciones completadas representa el 82%. Solo que es probable que esto no dure mucho; la tendencia a disminuir el interés en dichos sitios es obvia..

Otra tendencia bastante curiosa en los primeros tres meses de este año es el aumento de la proporción de asentamientos suburbanos en los que se presentan varios tipos de inmuebles (adosados, cabañas, USP, UBP, así como edificios de departamentos) en diversas proporciones y combinaciones..

Tenga en cuenta que la participación de UBP en el primer trimestre de este año fue del 73%, la participación de asentamientos multiformato – 13%, cabañas y USP – 11%, y las casas adosadas representaron solo el 3% del número total de objetos ofrecidos en el mercado..

También se debe tener en cuenta que en los últimos 3 años la proporción de casas adosadas ha disminuido significativamente, como dicen los expertos, la mayoría de estos proyectos durante la crisis fueron rediseñados para la construcción de asentamientos multiformato..

La clase ejecutiva será líder en la estructura de nuevos asentamientos en 2011

Si consideramos todos los proyectos nuevos que ingresaron al mercado en el primer trimestre de 2011, entonces el 60% de ellos pertenecen a la clase empresarial. Estos proyectos, por regla general, se distinguen por una buena ubicación, interesantes soluciones arquitectónicas y de planificación, así como una infraestructura desarrollada dentro de la comunidad de cabañas o en las inmediaciones de la misma. Tenga en cuenta que si el número de hogares en una aldea no excede de cincuenta, entonces dicha aldea generalmente tiene una salida separada al agua grande y cumple con todos los requisitos para viviendas de clase empresarial. Algunos expertos refieren tales objetos a la denominada clase premium..

Vinogradov Sergey Arsenievich. En la finca. 1090

La participación de otros segmentos del mercado (élite y económico) entre los nuevos proyectos inmobiliarios suburbanos en la región de Moscú en el primer trimestre de 2011 representó el 20% cada uno..

Entre los nuevos proyectos que ingresaron al mercado en este período se encuentran los asentamientos: «Snow Valley», «Romashkino» (autopista Simferopolskoye), «Pavlovy Lakes» y «Ecopark Ushakovo» (autopista Novorizhskoye) y «Medvedevo» (autopista Kievskoye)..

Sin embargo, si consideramos los objetos que ya existen en el mercado, entonces, en su estructura, las ofertas de la clase económica todavía están a la cabeza, su participación representó el 76%, mientras que la clase empresarial, el 17%, y la vivienda suburbana de élite, solo el 7%..

Las aldeas que se encuentran a menos de 55 km de la capital se suelen utilizar como residencia permanente durante todo el año..

En los primeros tres meses de 2011, los asentamientos se distribuyeron de manera muy uniforme en términos de distancia desde la carretera de circunvalación de Moscú. Esta circunstancia estuvo influida por el hecho de que el proceso de edificación cada vez más distante de los territorios capitalinos se inició de forma más activa. Por lo tanto, la proporción de objetos ubicados a una distancia de más de 55 km de la carretera de circunvalación de Moscú representó el 54% en el período que se examina, y el 46%, a los asentamientos dentro de los 55 km de la carretera de circunvalación de Moscú. Convencionalmente, es posible clasificar áreas alejadas de la carretera de circunvalación de Moscú como asentamientos utilizados para la vida estacional. Los mismos pueblos que se encuentran dentro de los 55 km de la capital, por regla general, se utilizan como residencia permanente durante todo el año..

También observamos el hecho de que en los últimos meses ha habido una clara tendencia: la oferta en la dirección de la autopista Novorizhskoe está disminuyendo rápidamente y en Dmitrovka y Rublevka continúa creciendo..

Por el momento, se ofrecen alrededor de 140 asentamientos de cabañas de todos los formatos y clases en la autopista Novorizhskoe.

A pesar de que la carretera Rublevo-Uspenskoe en los últimos 3 años ha alcanzado casi por completo su potencial de desarrollo, esta dirección, según los resultados del 1er trimestre de 2011, ocupa el 23% de la estructura de suministro total en todos los proyectos de asentamientos de cabañas de élite..

En términos de demanda en el primer trimestre de 2011, las propiedades de clase económica están a la cabeza

De acuerdo con los resultados de los primeros tres meses de 2011, la mayor demanda (82% de todas las transacciones concluidas) fue utilizada por terrenos sin contrato. Las cabañas terminadas representaron solo el 4% de la demanda total, y otros tipos de vivienda, el 14%.

La demanda de asentamientos de cabañas de clase económica ha aumentado significativamente, que ascendió al 78%, mientras que la clase ejecutiva tenía demanda solo entre el 14% de los compradores potenciales, y solo el 8% de la demanda cayó en propiedades de élite.

Camille Pissarro. Techos rojos. 1877

Si consideramos la estructura de la demanda para el presupuesto de compras, entonces no hay cambios importantes. Los más populares son los objetos por valor de hasta 500 mil dólares. Sin embargo, recientemente ha habido algo de suavización en la estructura de la demanda del costo de los bienes raíces suburbanos. Ahora bien, el factor determinante a la hora de comprar una casa de campo no es tanto el presupuesto como la calidad del proyecto.

Otra tendencia notable en el primer trimestre de 2011 es la activación de compradores de alto presupuesto. La participación de la demanda de propiedades de élite por valor de más de $ 3 millones fue del 8%.

La demanda de inmuebles suburbanos cerca de Moscú depende cada vez menos de la dirección. Esto está influenciado por la aparición en el mercado de ofertas buenas y de alta calidad en una variedad de áreas. El líder en términos de demanda en el primer trimestre sigue siendo la autopista Novorizhskoe (20% del número total de solicitudes). Sin embargo, se observó casi el mismo nivel de demanda en la dirección de la autopista Kievskoye (18%), la autopista Kaluzhskoye (15%). Al mismo tiempo, Rublevka está perdiendo popularidad entre los compradores potenciales..

¿Cuánto vale actualmente una casa de campo en la región de Moscú?

Tenga en cuenta que desde mediados del año pasado ha habido una tendencia ascendente constante en los precios de los bienes raíces suburbanos de alta calidad cerca de Moscú. Los precios suben alrededor del 3-7% por trimestre, dependiendo del tipo de propiedad. Los vendedores modernos responden con la suficiente rapidez a los cambios en la demanda y realizan ajustes de precios.

De acuerdo con los resultados del 1er trimestre de este año, el mayor incremento de precios se observó en los asentamientos de clase empresarial, que ascendió al 6%. En el segmento de élite de los bienes raíces suburbanos, los precios son bastante estables: el aumento de precios se observó en el nivel del 0.5%. Los pueblos de clase económica han perdido algo de precio, menos un 0,5%. La disminución de los precios en este segmento se debe al hecho de que en este momento existe la mayor competencia: los nuevos proyectos ingresan al mercado, por regla general, al precio de oferta promedio, que está ligeramente por debajo del mercado. Es probable que esta tendencia continúe hasta finales de este año..

En términos absolutos, el costo promedio por metro cuadrado. m de propiedad de la vivienda (cabaña con terreno) en el segmento de élite del mercado es de aproximadamente 5 mil dólares. En los asentamientos de clase empresarial, el precio medio está en el nivel de 3450 dólares por metro cuadrado de una casa, en proyectos de clase económica, 1450 dólares por metro cuadrado. Al mismo tiempo, hay objetos en el mercado inmobiliario suburbano en la región de Moscú, donde un metro cuadrado cuesta hasta 12 mil dólares. Esto suele deberse a la gran superficie de la parcela contigua..

Según algunos expertos, los precios en el segmento de clase empresarial seguirán creciendo entre un 5% y un 7% por trimestre. Se observará suficiente estabilidad en otros segmentos.

Resumiendo

La situación que se desarrolló en el primer trimestre de 2011 en el mercado inmobiliario suburbano cerca de Moscú se puede caracterizar como positiva, con una tendencia notable de desarrollo y reactivación de este sector del mercado. Es obvio que la opción anticrisis de la construcción suburbana – terrenos sin contrato – está perdiendo notablemente su popularidad en el contexto de la recuperación general de la economía rusa y el crecimiento de la demanda efectiva..

También es positiva la tendencia de crecimiento en la calidad del desarrollo de nuevos proyectos de asentamientos rurales frente a una mayor competencia por compradores potenciales. En consecuencia, la calidad de la oferta está creciendo, lo que, sin duda, solo favorece a los compradores..

Los objetos confeccionados que tienen buenas propiedades de consumo: infraestructura, ubicación, etc. son cada vez más populares..

Se espera que en el II trimestre de 2011 la demanda de vivienda suburbana terminada crezca alrededor de un 20%. Esto sucederá debido a la demanda diferida que se formó durante la crisis y los períodos posteriores a la crisis..

Según los resultados del primer trimestre de 2011, podemos decir con seguridad que el mercado inmobiliario suburbano ha superado la crisis, y en este sector, en el futuro, habrá un aumento tanto de la demanda como de la oferta de calidad..