Cómo vender un apartamento

El contenido del artículo

• Vende un apartamento tu mismo
• Tasación del costo del apartamento
• Impuesto sobre la venta de apartamentos
• Documentos de título
• Documentos adicionales para el apartamento
• Contrato de compraventa de un apartamento
• Liquidación en virtud de un contrato de compraventa de apartamentos
• Cómo poner a la venta un apartamento
• Cómo mostrar el apartamento correctamente
• Naturalmente, sin basura
• Más positivo constructivo

Digamos que en su vida hay una situación en la que necesita un apartamento que posee menos del dinero que espera recibir como resultado de su venta..

Pues bien, por ejemplo, se ha abierto una herencia en forma de vivienda, o es recomendable convertir la vivienda previamente adquirida en billetes como una inversión prometedora. Tal vez tenga un apartamento, que vende, puede hacer un pago inicial por un espacio habitable más espacioso y cómodo, comprado con un préstamo hipotecario. Y todo esto, de una forma u otra, se basa en la primera y principal acción: la venta de un apartamento..

Vende un apartamento tu mismo

Naturalmente, lo más sencillo es contactar con una empresa especializada, que por un determinado honorario y en base a un poder emitido por usted, realizará todas las gestiones necesarias y le entregará las llaves de la caja fuerte donde se encuentra el dinero. Sin embargo, este servicio es muy caro. El pago será alrededor del 2 – 4 %% del monto de la transacción de compra y venta, mientras que, en cualquier caso, aunque el apartamento sea muy barato, los honorarios de abogados e inmobiliarias no bajarán del nivel de uno y medio a dos mil dólares. Para las grandes ciudades, como Moscú o San Petersburgo, esta tarifa puede ascender a varios miles de dólares. Además, como sabes, donde huele a buen dinero, siempre hay varias personalidades oscuras que pueden simplemente, disculpar el vulgarismo, tirarte. Por desgracia, estas son las realidades de nuestra vida. Es por eso que algunas personas enérgicas y prácticas se esfuerzan por preparar y realizar la compra y venta de un apartamento por su cuenta..

Entonces, cómo vender adecuadamente un apartamento, actuando de forma independiente.?

Tasación del costo del apartamento

En primer lugar, decida por qué cantidad está listo para desprenderse de su propiedad. Obviamente, ya tienes algún tipo de dinero. Pero aún así, sé realista. Después de exagerar el precio, corre el riesgo de no vender nunca esta propiedad..

Hay varias formas de obtener una imagen más blanca o menos objetiva del precio real de mercado del apartamento que se vende..

En primer lugar, puede acudir a un tasador profesional que tenga una formación especial, que conozca la metodología de evaluación y tenga la licencia correspondiente. Como regla general, el costo de los servicios de este especialista varía de uno a tres mil rublos. Recibirás de él un documento oficial que, sin embargo, no te servirá como garantía de que el potencial comprador estará de acuerdo con el precio allí indicado. Además, también puede traer su propio tasador, que tiene licencia y su propio punto de vista subjetivo sobre su apartamento. Es muy probable que los resultados del trabajo de estos dos especialistas no coincidan y el dinero gastado se desperdicie. Además, algunos compradores potenciales reaccionan fuertemente negativamente a los documentos de tasación, viendo en ellos una mala pasada o un medio de presión. Por lo tanto, si usó los servicios de un tasador para comprender con qué puede contar, tenga en cuenta la cantidad que se le indicó, pero no use el documento recibido como argumento a su favor..

Si necesita ayuda para evaluar su apartamento, puede ponerse en contacto con un agente inmobiliario privado o una empresa inmobiliaria. Costará aproximadamente lo mismo.

Es mejor que un especialista venga a su casa. Al ver el apartamento con sus propios ojos, podrá dar una evaluación más precisa del espacio habitable, en particular, porque no solo tendrá una idea de su condición técnica, sino que también tendrá en cuenta la conveniencia de su ubicación y la calidad del paisaje que rodea la casa, las ventajas o desventajas de la infraestructura de transporte, etc. Pero en este caso, no hay que olvidar que la opinión de un especialista siempre pecará de subjetividad. Para usted, esto se convertirá en información aceptada como referencia, y no significará en absoluto que sea a este precio que deba poner el apartamento a la venta. No le debes nada a nadie. Por lo tanto, proceda de sus intereses, y si tiene la intención de aumentar el precio en relación con el nombrado por los especialistas y no está limitado en el tiempo, hágalo. Y si le conviene vender el apartamento lo antes posible, baje la barra en relación con el nivel establecido por ellos..

Los servicios de los agentes inmobiliarios se pueden utilizar de forma gratuita. Para ello, en muchas firmas inmobiliarias existe un sistema de tasación rápida. Para obtener información de esta manera, simplemente llame a la empresa y mencione los parámetros del apartamento que se ofrece a la venta, la serie de la casa y su dirección. Posteriormente, el operador de la inmobiliaria hará una solicitud a su base de datos, que contiene información sobre locales residenciales similares, y le dará un precio aproximado..

Resumiendo todo lo anterior, debo decir que todos los métodos de evaluación tienen un cierto porcentaje de error, lo que significa que tomarás la decisión final sobre el precio de forma independiente, dependiendo de tu situación específica..

Por cierto, no rehuya la información que está disponible en grandes cantidades en los anuncios de los periódicos o en Internet. Allí podrá encontrar información de precios de apartamentos similares al suyo..

Impuesto sobre la venta de apartamentos

Y ahora finalmente ha decidido el precio estimado. Ahora tengo que aclararme una cuestión de procedimiento desagradable pero inevitable relacionada con la venta de un apartamento..

El caso es que el dinero que recibes como consecuencia de la venta de un apartamento se considera por ley como tus ingresos, lo que significa que tendrás que pagar el impuesto sobre la renta sobre el mismo. Y si el apartamento tiene varios propietarios, digamos, es propiedad compartida de los miembros de su familia, entonces el monto del impuesto sobre la renta se distribuye entre ellos en proporción al tamaño de su parte..

Sin embargo, no todo es tan aterrador, y hay un truco aquí, a saber, si posee esta propiedad por un período de menos de cinco años, entonces no está obligado a pagar impuestos por una cantidad que no exceda el millón de rublos. Si ha sido el propietario del apartamento durante más de cinco años, el impuesto no se paga en absoluto. Tales medidas fueron tomadas por el Estado para combatir la especulación en locales residenciales..

Documentos de título

Ahora pasamos a una sección muy importante, a saber, los documentos de título del apartamento. Sin ellos, no es posible realizar transacciones de compra y venta. Y un comprador potencial no perderá su tiempo en conversaciones vacías, no respaldadas por pruebas documentales de su derecho a vender esta propiedad, es decir, la confirmación de su propiedad..

Si usted es el primer vendedor de un apartamento privatizado, entonces el certificado de registro de propiedad y el Acuerdo sobre la transferencia de propiedad de este apartamento a usted, celebrado en la agencia territorial de privatización, se convertirán en la confirmación de su propiedad..

En el caso de que la propiedad sea compartida, y uno de los propietarios haya fallecido, entonces a los documentos enumerados anteriormente, es necesario agregar un Certificado del derecho a heredar la parte que pertenecía al fallecido en la herida, el cual es emitido por un notario en el lugar de residencia del fallecido, y este Certificado debe ser registrado ante la autoridad local. en el registro de bienes raíces y transacciones con él con la recepción de un documento de respaldo apropiado.

Deberá confirmar su derecho a un apartamento en una cooperativa de vivienda con un certificado de que ha pagado íntegramente la participación, que se le emitirá en la Junta de la cooperativa, así como un Certificado de registro de propiedad..

Si es propietario de un apartamento, una parte de un apartamento o una habitación que compró en virtud de un acuerdo de compraventa, entonces el acuerdo de compraventa real, registrado con la autoridad local para el registro de bienes raíces y transacciones con él, y el acto de entrega, se convertirá en la confirmación de su propiedad de esta propiedad. aceptación de esta vivienda.

Si usted adquirió un apartamento, una parte de un apartamento o una habitación como resultado de un intercambio, entonces usted confirma su propiedad de este acuerdo de intercambio, también registrado con la autoridad local para el registro de bienes raíces y transacciones con él y un Certificado de registro de propiedad..

Documentos similares confirman los derechos de propiedad sobre un apartamento, una parte de un apartamento o una habitación en el caso de adquirir dicho inmueble como regalo o herencia. Al mismo tiempo, por supuesto, el hecho de la donación está confirmado por un acuerdo de donación debidamente registrado, y el hecho de recibir bienes inmuebles como herencia por ley o por testamento, mediante un certificado notarial del derecho a la herencia registrado en la autoridad local para el registro de bienes inmuebles y transacciones con él..

Si compró un apartamento en el mercado primario a una entidad legal, que a su vez lo recibió como compensación (esta es una práctica común cuando varias organizaciones participan en la construcción y luego se establecen entre ellas con apartamentos, en proporción a sus costos), entonces la confirmación de su derecho a la vivienda habrá un acuerdo sobre la transferencia de derechos (o cesión de derechos) de propiedad de esta vivienda. Este acuerdo debe ser firmado por usted, un representante del vendedor (entidad legal) y registrado con la autoridad local para el registro de bienes raíces y transacciones con ella. Además, como en todos los demás casos, debe tener un comprobante de título de esta propiedad..

A veces, las personas obtienen un apartamento basándose en una decisión judicial. En este caso, además del Certificado de propiedad del mismo, debe obtener una copia de dicha decisión del tribunal que tomó dicha decisión..

Documentos adicionales para el apartamento

Ahora que ha seleccionado los documentos de título, puede comenzar a recopilar otra documentación necesaria. Y necesitará los siguientes documentos:

1. Pasaporte técnico del apartamento emitido por la BTI. (Cabe recordar que su fecha de caducidad está limitada al final del año en curso).
2. En la oficina de pasaportes recibirá un certificado que acredite que está registrado en el lugar de residencia. Se puede obtener rápidamente, aunque solo dura diez días..
3. En la autoridad local para el registro de bienes raíces y transacciones con ella, debe emitir un certificado que confirme su propiedad de esta propiedad, que contenga información de que esta propiedad no ha sido hipotecada, no vendida, no ha sido embargada, no es objeto de prenda y no está sujeto a ningún otro gravamen. La vida útil de dicho certificado también es corta. Todos los mismos 10 días. Por lo tanto, es recomendable recibir dichos documentos «a corto plazo» cuando los términos de la transacción de compra y venta ya se hayan acordado con el comprador potencial y el tiempo cuente por días. De lo contrario, corre sobre el mismo documento muchas veces.
4. En el PRUE, DEZ u otro organismo similar, obtener un certificado de ausencia de atrasos en los pagos de servicios públicos.
5. En la oficina de impuestos de su lugar de residencia, debe emitir un certificado que indique que no tiene deudas por impuesto predial.
6. Si uno de los propietarios del apartamento es un niño, deberá obtener un permiso de la administración municipal para vender el apartamento. Al mismo tiempo, hay que demostrar que como consecuencia de la venta de esta vivienda y la adquisición de una nueva, las condiciones de vida del menor no empeorarán..
7. Deberá obtener un permiso similar de las autoridades de tutela. Esto tiene en cuenta los intereses no solo de los ciudadanos menores, sino también de las personas reconocidas como incompetentes..
8. Necesitará un consentimiento notarial de su cónyuge para vender un apartamento si fue comprado en matrimonio o es propiedad conjunta, y la venta la realiza usted personalmente. Se adjunta un certificado de matrimonio o un certificado de divorcio a estos documentos, si el propietario ha cambiado el apellido.
9. Si después de recibir el Certificado de Propiedad del apartamento que va a vender, cambió su pasaporte, entonces necesitará un certificado de cambio de pasaporte. El hecho es que los datos de su antiguo pasaporte seguirán apareciendo en todas las cuentas, y esto creará confusión al realizar una transacción. Dicho certificado se le entregará en la oficina de pasaportes del lugar de residencia..

Contrato de compraventa de un apartamento

Las partes celebran y firman un contrato de compraventa de apartamentos, por regla general, en presencia de un notario, que certifica la autenticidad de las firmas de las partes. Además, el acuerdo firmado y notariado se registra con la autoridad local para el registro de bienes raíces y transacciones con ella..

Por ley, el comprador se convierte en propietario de la vivienda desde el momento del registro del contrato de compraventa y de su propiedad. Después de eso, las partes hacen la liquidación final en efectivo..

Liquidación en virtud de un contrato de compraventa de apartamentos

Cabe señalar que, por regla general, incluso antes de la celebración del contrato, el comprador transfiere al vendedor una cierta cantidad de dinero como garantía de la seriedad de sus intenciones, en la cantidad acordada por las partes. Naturalmente, el comprador escribe un recibo al recibir este dinero. Y aquí debe tener en cuenta algunos matices puramente terminológicos que, sin embargo, pueden cambiar en gran medida la situación en caso de un desarrollo desfavorable de los eventos..

El hecho es que los términos «depósito» o «anticipo» se pueden utilizar en el recibo. Para muchos, parecen ser sinónimos. Pero este no es el caso. De acuerdo con el Código Civil de la Federación de Rusia, la emisión de un anticipo al vendedor por parte de un comprador potencial no conlleva ninguna consecuencia legal. Así, el vendedor, «estrechando la mano» del comprador, puede hacer mucho trabajo y rechazar a otros compradores potenciales, refiriéndose al acuerdo ya existente, y el comprador potencial cambiará de opinión en el último momento y el trato fracasará. En este caso, el vendedor que recibió el anticipo estará obligado a devolver el dinero a un comprador potencial e inconsistente..

El pago inicial es otro asunto. Si el trato fracasa y ya ha trabajado mucho, el monto del depósito se queda con usted como penalización..

Para la producción de liquidaciones en efectivo, por regla general, se utiliza una caja de seguridad alquilada. Este método garantiza igualmente el interés tanto del vendedor como del comprador..

Cómo poner a la venta un apartamento

No debe pensar que el comprador acudirá a usted solo. Para presentar su propiedad en el mercado inmobiliario, debe dedicar un esfuerzo.

En primer lugar, utilice todas las formas posibles y disponibles para informar al público que tiene la intención de vender el apartamento. Se debe enviar un anuncio a la publicación / publicaciones especializadas en la publicación de este tipo de información. Hay muchos en todas las ciudades..

Si tiene la oportunidad, publique sus ofertas en Internet. Hay muchos sitios que ofrecen sus servicios de forma gratuita como tablón de anuncios. Al mismo tiempo, no seas flojo en actualizar periódicamente tu mensaje, de lo contrario irá deslizándose gradualmente hasta el final de la lista, gracias a las nuevas publicaciones..

Bueno, y, por extraño que parezca, no debe rehuir la publicación banal de anuncios en postes, vallas y paradas de autobús. Este método puede resultar el más efectivo, porque quienes quieran comprar un apartamento también publicarán sus anuncios con teléfonos en las mismas superficies. Para que se vean.

Cómo mostrar el apartamento correctamente

Naturalmente, asumimos que al vender su apartamento, no tiene intención de engañar a nadie. Pero no es necesario resaltar algunas de las desventajas de su apartamento durante las negociaciones iniciales con un comprador potencial. Por así decirlo, con la «novia».

Por ejemplo, si la vista desde la ventana deja mucho que desear, el primer encuentro debe programarse para la noche, cuando el comprador no se asuste inmediatamente por este séquito externo de su área..

Antes de vender, no debe gastar mucho en la renovación de un apartamento. De todos modos, la mayoría de la gente normal, que compra bienes raíces, primero que nada estafa todo lo que está allí y hace reparaciones importantes a su gusto. Por tanto, es recomendable realizar reparaciones cosméticas menores. Pegue papel tapiz claro limpio, retoque y retoque algo. Si es posible tirar o sacar muebles viejos, hágalo. El comprador percibe mejor los espacios vacíos, espaciosos y luminosos, planificando mentalmente dónde y qué de sus cosas puede poner.

Naturalmente, sin basura

Deje que el apartamento en venta huela un poco a pintura y pegamento para papel tapiz. Esto causa una impresión positiva subconsciente en los compradores, lo que indica que aquí vivió gente decente y limpia antes que ellos..

Bajo ninguna circunstancia debe dejar olor a mascotas en el apartamento o, si el apartamento es heredado de parientes mayores, olor a enfermedad y vejez descuidada. Se asusta al instante.

Los compradores potenciales, incluso si llegaron en coche, deben explicar discretamente que desde su apartamento se puede llegar al metro de forma fácil y rápida a pie o en transporte público, y que aquí todo está muy cerca y hay muchas buenas tiendas, escuelas, clínicas y jardines de infancia..

Más positivo constructivo

La fontanería debe funcionar bien en el apartamento. Y esto no significa en absoluto que deba cambiarse antes de vender. Es solo que nada debe gotear, gotear y emitir un olor desagradable en cualquier lugar..

Si los vecinos anteriores de arriba «filtraron» sobre usted, elimine todos los rastros de esta filtración, de lo contrario, el comprador puede pensar que tal desastre está sucediendo sistemáticamente. Siempre que sea posible, selle y blanquee las manchas. Es muy importante!

No debe haber vidrios rotos en las ventanas. Esto crea una impresión muy negativa del apartamento en su conjunto..

Sin embargo, estos consejos de agentes inmobiliarios profesionales son bastante banales por naturaleza. Sin duda, tienes suficiente ingenio e ingenio para mostrar el producto con tu rostro. Y luego tu trato será muy rentable.