Construcción compartida: riesgos y garantías

El contenido del artículo

• ¿Qué es la construcción de capital?
• ¿Por qué es rentable la construcción de capital?
• Riesgos de construcción de capital
• Garantías otorgadas por un convenio de participación en construcción compartida
• Cómo protegerse de varios riesgos al participar en una construcción compartida

¿Qué es la construcción de capital?

El 30 de diciembre de 2004 entró en vigor la Ley Federal «Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles y sobre enmiendas a determinadas leyes de la Federación de Rusia». La liquidación de relaciones públicas surgida en el proceso de captación de fondos de particulares para construcción compartida era un desafío de la época y, en primer lugar, debía proteger los derechos, intereses y propiedad de quienes invierten en construcción compartida, es decir, accionistas..

Con base en las normas de la ley anterior, la construcción compartida es un tipo de construcción basada en un acuerdo de participación en la construcción compartida. Un acuerdo de participación en la construcción compartida es un acuerdo en virtud del cual una parte (el desarrollador) se compromete a construir un edificio de apartamentos dentro de un cierto período de tiempo y transferirlo a un participante en la construcción compartida después de recibir el permiso para la puesta en servicio, y la otra parte (un participante en la construcción compartida) se compromete a pagar según lo dispuesto en el contrato. precio y acepta el objeto construido.

Como puede ver, la ley define dos partes del acuerdo de participación en la construcción compartida: el desarrollador y el participante en la construcción compartida..

Un desarrollador es una entidad legal que es el propietario o arrendatario de un terreno y atrae fondos de los participantes en la construcción compartida para la construcción de edificios de apartamentos u otros bienes inmuebles no productivos en este terreno. Un participante en la construcción compartida (popularmente, un accionista) es una persona física o jurídica que ha proporcionado fondos al desarrollador para la construcción de un edificio de apartamentos con el fin de obtener la propiedad del objeto construido después de su puesta en servicio..

De hecho, un participante en la construcción compartida es un inversionista, y el acuerdo de participación en la construcción compartida es un acuerdo de inversión, sin embargo, para proteger los derechos de los participantes en dicho acuerdo, está regulado por una ley separada, y no por las reglas generales del Código Civil sobre un acuerdo de inversión. Los términos esenciales del contrato de participación accionaria son:

1. El objeto del contrato (se debe determinar un objeto específico de acuerdo con la documentación del proyecto, que, después de recibir el permiso para ingresar a un edificio de apartamentos en funcionamiento, se transferirá a un participante en la construcción compartida).
2. Fecha límite para transferir un objeto a un participante en construcción compartida.
3. Precio del contrato y procedimiento para su pago.

Un acuerdo sobre la participación en la construcción compartida se concluye por escrito y está sujeto al registro estatal obligatorio. En la práctica, la construcción compartida se lleva a cabo de la siguiente manera: un desarrollador (empresa constructora) compra o alquila un terreno para la construcción de un edificio de apartamentos, concluye acuerdos de participación en la construcción compartida con accionistas; Los accionistas pagan, a menudo a plazos, el costo del apartamento estipulado en el contrato y después de poner la casa en funcionamiento lo reciben.

¿Por qué es rentable la construcción de capital?

Para muchos residentes de Rusia, la construcción compartida es casi la única forma real de obtener su propio apartamento, ya que el precio de mercado de los bienes raíces es inasequible para la mayoría de los rusos, y los préstamos bancarios implican un pago excesivo significativo por un apartamento, debido a las tasas de interés demasiado altas, además, después de la crisis financiera mundial, la confianza pública en los bancos y los préstamos están cerca de cero. La construcción compartida le permite comprar un apartamento a un precio relativamente bajo, porque después de la puesta en servicio de un edificio de apartamentos, el costo de los apartamentos aumenta significativamente, además, en la mayoría de los casos, los pagos se difieren hasta la finalización de la construcción..

La desventaja de la construcción compartida es que un participante en la construcción compartida puede recibir su apartamento solo después de la finalización de la construcción, mientras que compra un apartamento a crédito, puede mudarse de inmediato, pero el costo final de un apartamento en el primer y segundo caso es simplemente incomparable.

Riesgos de construcción de capital

Antes de la aprobación de la Ley federal sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles y sobre las modificaciones de determinados actos legislativos de la Federación de Rusia, la construcción compartida como fenómeno existía en Rusia durante mucho tiempo. Se llevó a cabo principalmente sobre la base de acuerdos de inversión o acuerdos sobre actividades conjuntas. Los mecanismos de cooperación entre el accionista y el promotor previstos por estos acuerdos no podían cubrir en su totalidad todos los aspectos de dichas relaciones legales, por lo que los derechos de los inversores (es decir, los accionistas) no estaban suficientemente protegidos, y esto se convirtió en un excelente terreno para las actividades de los promotores sin escrúpulos. La ley de participación en la construcción compartida brindó las debidas garantías a los participantes en la construcción compartida, protegiéndolos de la arbitrariedad de los desarrolladores, por lo que los desarrolladores que querían tener más derechos y menos responsabilidades debían buscar formas de eludir la nueva ley. Como sabéis, quien esté buscando siempre encontrará, porque la noticia de la próxima estafa también aparecía regularmente en los medios. En la mayoría de los casos, los desarrolladores intentan claramente no sobrepasar la letra de la ley, sino que simplemente se quedan con los ciudadanos que desean comprar una vivienda, no contratos de participación en la construcción compartida, sino otros contratos de derecho civil que no garantizan a los accionistas el mismo grado de protección. Los más extendidos son los acuerdos preliminares de compra y venta y los esquemas de facturación. Lo que es digno de mención, hasta hace poco tiempo, la mayoría de las empresas de construcción, incluso las más grandes y que recibían apoyo del gobierno, trabajaban precisamente de acuerdo con esos esquemas..

Describamos brevemente los mecanismos para implementar los llamados “esquemas grises” de construcción compartida:

1. Conclusión de un acuerdo preliminar para la venta de un apartamento..En lugar de un acuerdo de participación compartida, se concluye un acuerdo preliminar de compraventa, según el cual el desarrollador se compromete, después de la construcción de un edificio de apartamentos, a concluir un acuerdo principal para la compraventa de un apartamento con un accionista. En este caso, la propiedad de todo el edificio de apartamentos y sus apartamentos individuales es del desarrollador y pasa al accionista después de la conclusión del contrato principal de venta. La legislación no prevé la posibilidad de pagar por un acuerdo de este tipo, por lo que los desarrolladores a menudo aceptan dinero y lo “reservan” como pago del contrato principal. Además, el acuerdo preliminar para la compra y venta de un apartamento no determina la fecha de puesta en servicio de la instalación en construcción. Otra vulnerabilidad del acuerdo preliminar de compraventa es que no está sujeto al registro estatal, lo que significa que el desarrollador tiene la oportunidad de celebrar varios acuerdos para un apartamento, y ha habido muchos casos de este tipo en la historia de la construcción compartida rusa..
2. Préstamo de fondos contra una factura.Para llevar a cabo dicho préstamo, también se requiere un contrato de venta preliminar, al que se agrega un acuerdo sobre la compra de una letra de cambio, cuyo valor es igual al costo del apartamento. Es decir, el comprador, bajo un contrato preliminar de compraventa, recibe la obligación del desarrollador de venderle el apartamento después de que la casa se pone en funcionamiento y parece pagar esta compra por adelantado con una letra de cambio. Sin embargo, en realidad no existe una conexión legal entre el acuerdo preliminar de compraventa y la compra de la factura. Por lo tanto, al final de la construcción, el desarrollador puede pagar la factura no con un apartamento, sino en dinero, y el acuerdo preliminar de compraventa permanece vigente, sin embargo, no se le acreditaron fondos, lo que le permite al desarrollador establecer un precio más alto en el acuerdo principal de compra y venta (precio de mercado de un apartamento en el mercado primario). Como resultado, resulta que el accionista simplemente le dio el dinero al desarrollador en un préstamo por varios años, porque puede comprar un apartamento a un precio de mercado en cualquier otra casa..

Además de los esquemas anteriores, los riesgos de la construcción compartida incluyen la inconsistencia de la calidad del objeto construido con los términos del acuerdo y las normas generalmente aceptadas, la quiebra del desarrollador y el fraude total (por ejemplo, atraer fondos de la población con la posterior «ocultación» en una dirección desconocida), sin embargo, con una cuidadosa selección del desarrollador, estos los riesgos pueden reducirse, si no a cero, a una probabilidad muy baja.

Garantías otorgadas por un convenio de participación en construcción compartida

Un acuerdo de participación patrimonial en la construcción, sin duda, proporciona al accionista más garantías para la protección de sus derechos que los acuerdos mencionados anteriormente. Describamos la principal de estas garantías:

1. Los términos esenciales del acuerdo de participación en la construcción compartida son el objeto, precio y plazo. Esto significa que el desarrollador se compromete a transferirle un objeto específico a tiempo y a un precio específico. Si el acuerdo no contiene estas condiciones, puede ser invalidado en los tribunales. Estas condiciones solo pueden modificarse por acuerdo de las partes..
2. Un acuerdo de participación compartida está sujeto a registro estatal. Esto significa que el desarrollador no podrá concluir varios contratos al mismo tiempo para un apartamento..
3. Las reglas para la presentación de informes trimestrales por parte de los desarrolladores sobre la implementación de actividades relacionadas con la atracción de fondos de los participantes en la construcción compartida, aprobadas por el Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia del 27 de octubre de 2005 N 645, garantizan el control estatal sobre la construcción de la instalación..
4. El derecho a atraer fondos de la población (accionistas) de un desarrollador surge solo después del registro estatal de propiedad o arrendamiento de un terreno, obtener un permiso de construcción, así como redactar y publicar una declaración de proyecto..
5. El promotor asume el riesgo de pérdida accidental del objeto de construcción compartido antes de su transferencia a la propiedad del accionista..
6. En caso de fallecimiento de un participante en construcción compartida, sus derechos y obligaciones pasan a los herederos.
7. Al adquirir un inmueble a través de un convenio de participación en construcción compartida exclusivamente para necesidades personales y familiares, y no para actividad empresarial, las relaciones derivadas del convenio y no reguladas por la ley de participación en construcción compartida están reguladas por la legislación de protección al consumidor..
8. Las garantías de la calidad del objeto del contrato de participación compartida en la construcción se establecen en el artículo 7 de la Ley “Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de departamentos y otros objetos inmobiliarios”. De acuerdo con las disposiciones de este artículo, el período de garantía de una propiedad terminada no puede ser inferior a cinco años. En caso de desviaciones de los términos del contrato que hayan empeorado la calidad del objeto, así como otras deficiencias, el participante en la construcción compartida tiene derecho a exigir al desarrollador que elimine las deficiencias dentro de un tiempo razonable (sin cargo) o reduzca el precio del contrato, o reembolse los costos de eliminar las deficiencias..

Como puede ver, la Ley «Sobre la Participación en la Construcción Compartida de Edificios de Viviendas y Otros Objetos Inmobiliarios» otorga amplias garantías a los derechos de los accionistas, pero para aprovechar estas garantías es necesario conocer sus derechos y prestar la debida atención a los distintos términos del contrato de participación en la construcción compartida..

Cómo protegerse de varios riesgos al participar en una construcción compartida

La legislación, al igual que la vida en general, no brinda plenas garantías de seguridad económica a la hora de celebrar acuerdos de derecho civil, especialmente de inversión. Sin embargo, es posible e incluso necesario protegerse a sí mismo y a su bienestar tanto como sea posible de una fuerza mayor desagradable. Como se puede hacer esto?

1. En primer lugar, es necesario estudiar la Ley “Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros objetos inmobiliarios”. Incluso si pides ayuda a abogados profesionales, es recomendable conocer las normas básicas de la legislación en materia de construcción compartida..
2. Coopere con una empresa que ha demostrado su valía en el mercado de la construcción, con grandes activos, sin deudas significativas y una reputación limpia. La Ley «sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles» establece la obligación del desarrollador de presentar los documentos constitutivos, un certificado de registro estatal, un certificado de registro fiscal, informes financieros y económicos, informes anuales de los últimos tres años a cualquier persona que solicite, y también un informe de auditoría del último año. Si existe una asociación cívica para la protección de los derechos de los accionistas en su región, allí se puede obtener una cantidad significativa de información sobre las actividades de las empresas constructoras dedicadas a la construcción de acciones..
3. Celebrar un acuerdo de participación en la construcción compartida, y no otros acuerdos que permitan al desarrollador eludir la Ley «Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de departamentos y otros objetos inmobiliarios»..
4. Verifique los documentos de título del desarrollador para el terreno en el que se está realizando o se llevará a cabo la construcción (certificado de propiedad o contrato de arrendamiento); asegurarse de que el desarrollador tenga un permiso para la construcción de un edificio de apartamentos, así como que la declaración del proyecto esté correctamente publicada y (o) publicada.
5. Al concluir un contrato, preste especial atención al objeto, plazo y precio del contrato. Recuerde que en ausencia de alguna de estas condiciones en el contrato, el tribunal puede declararlo nulo. Tenga en cuenta que el contrato entra en vigor solo después del registro estatal.