Es costumbre referirse a los bienes raíces de la categoría más asequible y masiva, es decir, a la vivienda de clase económica, se acostumbra incluir apartamentos y casas en Kiev, cuyo costo, independientemente del área total, no excede los 100 mil dólares.
Alexander Lirner. Recuerdos de Kiev. 2000
O apartamentos, el costo de un metro cuadrado en el que se encuentra en el rango de precios de 7.5 a 12 mil hryvnia (de 930 a 1.5 mil dólares). Los desarrolladores y los agentes inmobiliarios insisten en tal tasación de los inmuebles de la clase económica en Kiev..
Si en 2003-2004, lo que explica el auge de la construcción en Ucrania, las empresas de construcción se basaron principalmente en la construcción de edificios de apartamentos de clase ejecutiva y clase premium, que tenían una gran demanda en ese momento. La vivienda asequible en los años anteriores a la crisis se presentó principalmente en el mercado secundario de bienes raíces en Kiev. Después de la crisis de 2008, cuando la demanda de apartamentos de clase ejecutiva disminuyó en la capital de Ucrania en más del 30% y la demanda de apartamentos asequibles disminuyó ligeramente, los desarrolladores comenzaron a construir masivamente nuevos edificios de clase económica..
Los resultados del primer trimestre de 2011 también mostraron claramente que la mayor parte de los potenciales compradores de bienes raíces, el 90%, están interesados en departamentos económicos, que van desde los 33 a los 40 metros cuadrados, presentados en los mercados primario y secundario..
Por supuesto, el costo de la vivienda depende en gran medida no solo de la categoría a la que pertenece el edificio de apartamentos de nueva construcción, sino también de la ubicación del apartamento. Entonces, tradicionalmente, las viviendas más caras de Kiev se encuentran en los distritos centrales: Pechersky y Shevchenkovsky, mientras que los apartamentos más baratos se presentan en el mercado inmobiliario de los distritos de Darnitsky y Desnyansky..
A modo de comparación, si el costo promedio de 1 metro cuadrado de vivienda de clase económica en el distrito de Shnevchenskiy es de $ 2.2 mil, entonces en el distrito de Desnyanskiy el precio de 1 metro cuadrado de un apartamento cuadrado de la misma clase se estableció en el nivel de $ 1,000, y en el distrito de Darnitskiy – 1.2 miles de dólares. La compra de un apartamento en el distrito Svyatoshinsky de Kiev no será mucho más costosa: el costo promedio de 1 metro cuadrado de vivienda de clase económica aquí es de 1.4 mil dólares. Por cierto, es el distrito de Svyatoshinsky el que actualmente es el líder en la cantidad de complejos residenciales en construcción con apartamentos asequibles por valor de hasta $ 75 mil..
Puedes ahorrar en la compra de un piso comprando una vivienda en una casa que aún no ha sido comisionada.
El costo de la vivienda también está muy influenciado no por el distrito de Kiev en sí, sino por la presencia de un intercambio de transporte conveniente, en particular, la proximidad a la estación de metro. La distancia del metro puede reducir el costo de la vivienda en un 10%. También puedes ahorrar en la compra de un apartamento comprando una vivienda en una casa que aún no se ha puesto en funcionamiento; según los desarrolladores, la vivienda en clase económica en un nuevo edificio en construcción será más barata que comprar un apartamento en el mercado secundario, y en el momento en que la casa se pone en funcionamiento, la vivienda sube a precio en promedio en un 5-10%
Vitaly Petrovsky. 1999
El precio de un apartamento también depende del piso: la vivienda en el primer y último nivel es tradicionalmente un 10% más barata que los apartamentos en otros pisos, esta tendencia también es relevante para el mercado secundario de bienes raíces. Aunque recientemente los últimos pisos de los edificios nuevos han comenzado a tener una gran demanda: los compradores potenciales se han vuelto menos temerosos de una avería del ascensor, goteras en el techo y falta de agua que los últimos pisos de los edificios antiguos, y las ventajas de este tipo de viviendas en «rascacielos» incluyen la lejanía del ruido de la calle y vecinos pisando fuerte.
Según la calificación recopilada por los agentes inmobiliarios, los apartamentos más baratos a la venta en mayo de 2011 en el mercado secundario de bienes raíces en Kiev cuestan $ 30.000 cada uno. El primero de ellos es un «gostinka» con un área de solo 19 metros cuadrados, ubicado en la calle Nikolsko-Slobodskoy en la región de Dnieper, y el segundo es un apartamento de una habitación con un área de 21 metros cuadrados, en la calle O. Teligi.
Las más rentables y asequibles entre las ofertas de dos habitaciones en el mercado primario en mayo de 2011 fueron los apartamentos en un nuevo edificio en Poznyaki, cuyo costo se fijó en $ 61,3 mil, así como en Tampere Street, por un valor de $ 52 mil cada uno..
Al mismo tiempo, es prácticamente irreal encontrar una casa privada dentro de los límites de Kiev, cuyo costo sería inferior a $ 100 mil, es decir, podría competir con el precio de los apartamentos de clase económica. Aunque todavía hay áreas con edificios privados en la capital ucraniana, el costo de los edificios que no se encuentran en ruinas es en promedio de $ 150,000, y el límite superior puede alcanzar los $ 7 millones..
Por supuesto, puede encontrar, por ejemplo, en el distrito de Svyatoshinsky, en los jardines de Resurrection y Rusanovsky, casas rurales ordinarias con comodidades y agua en el patio, cuyo precio será de 70 a 100 mil dólares, sin embargo, tales edificios a menudo simplemente se demuelen, es decir, el propietario es en realidad paga el costo de un terreno en el que crecerán nuevas viviendas en el futuro.
Tendencias de desarrollo y previsiones para el futuro
Tras la crisis de 2008, los analistas temen hacer previsiones a largo plazo sobre la evolución del mercado inmobiliario, incluida la clase económica. Sin embargo, los analistas están de acuerdo en una cosa, en un futuro cercano, hasta finales de 2011: no se esperan saltos bruscos en el mercado inmobiliario de clase económica en Kiev..
Según los últimos datos, durante junio de este año, el costo de 1 metro cuadrado de vivienda de clase económica aumentó en promedio en la capital de Ucrania en solo $ 2. Incluyendo en el distrito de Shenchenkovsky, en un 0, 09%, en los distritos de Pechersky y Darnitsky, en un 0,07%, en Desnyanskiy, en un 0,14%. Por tanto, podemos hablar de un aumento del coste en realidad por la tasa de inflación.
Pavel Vitanovsky. Terraplén. 2005
Los expertos tampoco predicen una caída en el costo de la vivienda asequible, ya que la demanda de apartamentos de clase económica es bastante estable, y en el otoño de 2011, los expertos esperan una reactivación estacional tradicional del mercado..
Por ejemplo, en el complejo residencial «Southern Gate, que se encuentra en el microdistrito de Osokorki en el distrito Darnytskyi de Kiev y ofrece apartamentos estándar con un área de 33-40 metros cuadrados a un precio de $ 1.3 mil por metro, más del 80% de los apartamentos ya se han vendido, a pesar de que que el complejo aún no se ha puesto en funcionamiento.
Tampoco hay requisitos previos para un aumento significativo en el costo de la vivienda en Kiev: hoy hay ofertas de clase económica más que suficientes para satisfacer la demanda, solo en 2011 se completará la construcción de 12 complejos residenciales en diferentes distritos de la capital. Además, incluso el costo de la vivienda en la categoría más asequible supera significativamente el salario promedio en Kiev. Así, el salario medio en la capital a principios de 2011 se fijó en 3,5 mil jrivnia (unos 450 dólares), por lo que incluso comprar un pequeño apartamento de clase económica se convierte en un objetivo inalcanzable para la mayoría de las familias. Es por eso que en el último año más de la mitad de todas las transacciones en el mercado inmobiliario de clase económica fueron compras de apartamentos con un préstamo hipotecario..
El primer ministro de Ucrania, Mykola Azarov, y el viceprimer ministro de Asuntos Económicos de la República, Serhiy Tigipko, anunciaron previamente enmiendas a la Ley de «Desarrollo Urbano», que deberían simplificar significativamente el procedimiento para obtener un permiso para la construcción de complejos residenciales de clase económica. Las autoridades ucranianas tienen la intención de reducir de esta manera el costo por metro cuadrado de espacio habitable en casi un tercio, según Azarov, el precio de 1 metro cuadrado en Kiev puede bajar a $ 500-800. Sin embargo, hasta el momento solo se están desarrollando cambios en la legislación y las perspectivas para la adopción de enmiendas son actualmente vagas. Muchos expertos creen que no se puede esperar una reducción significativa en el costo de la vivienda, incluso después de simplificar el procedimiento para obtener los permisos de construcción..
¿Cuáles son las condiciones actuales del mercado inmobiliario residencial de clase económica en Kiev? ¿Existen oportunidades de inversión en esta área? ¿Cuáles son las tendencias de precios y demanda en la ciudad? ¿Los desarrollos inmobiliarios se están centrando en esta clase de mercado?