Mercado inmobiliario de Moscú: resultados del primer trimestre de 2012

El contenido del artículo

• Cambios en el costo de la vivienda por distritos de Moscú.
• Elite inmobiliaria en Moscú
• Los edificios nuevos más populares de Moscú en el primer trimestre de 2012
• Mercado secundario
• Hipoteca
• Alquilar

El pasado 2011 fue reconocido unánimemente por los expertos del mercado inmobiliario de Moscú como uno de los más estables de las últimas décadas. De hecho, no trajo caídas bruscas en el valor de las propiedades residenciales, ni un aumento significativo. En promedio, en 2011, el costo por metro cuadrado de los inmuebles residenciales en la capital aumentó del 5 al 8%, dependiendo del segmento de mercado..

Los expertos pronosticaron que 2012 también será relativamente tranquilo, si sus suposiciones resultaron ser correctas, puede averiguarlo analizando los resultados del último primer trimestre..

Cambios en el costo de la vivienda por distritos de Moscú.

Entonces, si consideramos los cambios en el mercado inmobiliario en Moscú durante el primer trimestre de este año en el contexto de distritos individuales, entonces la situación es la siguiente:

1. El Distrito Administrativo Central todavía ocupa la posición de liderazgo. En promedio, un metro cuadrado de vivienda aquí le costará al comprador 7.4 mil dólares, en comparación con febrero de 2012, el valor de los bienes raíces aumentó en un 3%.
2. En segundo lugar se encuentran los inmuebles del Distrito Suroeste con un costo promedio de un «cuadrado» de 6.04 mil dólares. Los precios aquí también aumentaron ligeramente, un 2,7% durante el último mes..
3. El costo promedio de un metro cuadrado en el Distrito Oeste a fines de marzo fue de 5.6 mil dólares, el aumento de precio fue de 1.6%.
4. Asimismo, el costo de una «plaza» se incrementó en 1.6% en el Distrito Norte de la capital, donde por un metro cuadrado los compradores deberán pagar un promedio de 5.08 mil dólares..
5. El único distrito de Moscú donde el costo de la vivienda ha disminuido ligeramente es el distrito noroeste. El precio promedio por metro cuadrado aquí ascendió a 4,99 mil dólares, los apartamentos cayeron en promedio un 0,1%.
6. El precio promedio por metro cuadrado de vivienda en el Distrito Nororiental aumentó 2.4% y alcanzó $ 4.7 mil.
7. Por una «plaza» de bienes raíces residenciales en el Distrito Este, los compradores tendrán que pagar alrededor de 4,68 mil dólares, los precios aumentaron un 1,9%.
8. El costo de un metro cuadrado de vivienda en el Distrito Sur se incrementó en 2.1%, al cierre de marzo de este año ascendió a $ 4.6 mil.
9. La vivienda más barata se ofrece a los compradores en el Distrito Administrativo Sureste de la capital. En promedio, un metro cuadrado cuesta 4.3 mil dólares aquí, en comparación con febrero, el precio aumentó en 2.0%.

Los objetos ubicados fuera de la carretera de circunvalación de Moscú ofrecen precios de vivienda más atractivos para los compradores: en promedio, el costo de una «plaza» de vivienda aquí es de 4,12 mil dólares, el precio aumentó en un 1,6% (datos del centro analítico «Indicadores del mercado inmobiliario IRN.RU»).

Entre algunos distritos de Moscú, Arbat sigue siendo el líder con un precio promedio de un metro cuadrado de 9,4 mil dólares, el costo de los apartamentos en esta zona de la capital ha aumentado otro 2,6% durante el mes pasado. Detrás del Arbat están Tverskaya, Ostozhenka, Kitay-gorod, Khamovniki y Yakimanka, y los apartamentos más baratos (en promedio $ 4.1 mil por metro cuadrado) se ofrecen a los compradores en el norte y sur de Butovo, así como en la avenida Ryazansky..

Como puede ver, ninguno de los distritos de la capital sorprendió a los especialistas con fuertes saltos de valor, lo que demuestra la continuación de las tendencias del año pasado: un aumento estable, pero insignificante de los precios..

En general, en la capital, el precio promedio de un metro cuadrado alcanzó los 5,1 mil dólares, habiendo aumentado un 2% en marzo..

Elite inmobiliaria en Moscú

Los expertos señalan que en los últimos años, la cantidad de ofertas de élite en nuevos edificios que se encuentran dentro del tercer anillo ha disminuido significativamente. Si en 2006 se ofrecieron 66 objetos de este tipo a la atención de los compradores, hoy solo hay 48, y solo el 25% de ellos se encuentran en la etapa inicial de construcción, el resto ya se encargó o entró en la etapa final de construcción..

En primer lugar, esta situación está asociada con una disminución en el número de áreas de construcción vacantes en el centro histórico de Moscú. En el futuro, predicen los expertos, la cantidad de nuevos edificios en estas áreas de la capital solo disminuirá..

Khamovniki siguió siendo líder en nuevas propuestas de bienes raíces de élite a partir del primer trimestre de 2012. En la actualidad, se están construyendo varios complejos residenciales de élite aquí, como Garden Quarters, ubicado en la intersección de las calles Trubetskaya y Efremova..

Complejo residencial Elite «Garden Quarters»

Como lo demuestran los datos del centro analítico «Indicadores del mercado inmobiliario», en comparación con el primer trimestre del año pasado, el costo de las viviendas de élite en Moscú aumentó de manera más significativa que en otros segmentos del mercado – casi 18,5%.

Actualmente, el precio de un metro cuadrado de bienes raíces de lujo en el centro de la capital varía de 11 a 20 mil dólares, dependiendo de la cantidad de salas de estar (las más caras son los departamentos de cuatro y cinco habitaciones), el área total y la ubicación..

Los edificios nuevos más populares de Moscú en el primer trimestre de 2012

En 2011, hubo una tendencia a transferir la principal actividad del mercado primario de Moscú a la región de Moscú. Es en las ciudades satélites de la capital donde se está construyendo un gran número (según los expertos, algo menos de 1.000) nuevos complejos residenciales. Los compradores se sienten atraídos por el menor costo de la vivienda en comparación con el nivel metropolitano y la posibilidad de elegir entre una variedad de ofertas..

En Moscú, uno de los edificios nuevos más populares en el primer trimestre de 2012 fue el complejo residencial «Michurino», que tiene una ubicación ventajosa: en el distrito suroeste, cerca de las estaciones de metro «Yugo-Zapadnaya» y «Kuntsevskaya»..

Complejo residencial «Girasoles»

Además, existe una demanda estable de vivienda en el complejo residencial Podsolnukhi, que forma parte de un proyecto a gran escala para la construcción de una minipolítica en Strogino, no lejos de la estación de metro del mismo nombre en el distrito noroeste de la capital, y también del complejo residencial Amber City ubicado en esta zona de Moscú. se conoce desde hace tiempo en el mercado y se pone en funcionamiento. El precio de la vivienda en estos nuevos edificios no se puede llamar asequible: desde 5,4 mil dólares por metro cuadrado, es decir, más alto que el promedio de los indicadores de Moscú..

Según los expertos, los principales criterios para elegir apartamentos en edificios nuevos siguen siendo la ubicación del edificio, el costo de un metro cuadrado y la infraestructura desarrollada del distrito. Entonces, los apartamentos en complejos residenciales en Strogino atraen compradores precisamente por el enfoque global del desarrollador: el proyecto se posiciona como una mini política, es decir, «ciudad dentro de una ciudad», con todas las instalaciones necesarias, como escuelas, jardines de infancia, centros comerciales, etc..

Mercado secundario

La situación en el mercado secundario de la vivienda de Moscú fue muy interesante en el primer trimestre. Inesperadamente para los expertos, la demanda de apartamentos en edificios de ladrillo de la construcción estalinista ha aumentado significativamente, y no solo en los famosos «rascacielos estalinistas», sino también en otras casas construidas de ladrillo en la primera mitad del siglo XX. El año pasado, tales apartamentos siguieron siendo forasteros, pero ahora pudieron recuperar sus posiciones perdidas: el costo de un metro cuadrado en los edificios «Stalin» aumentó nuevamente en un 2.5% y en promedio en Moscú ascendió a 5.9 mil dólares.

Los apartamentos en los típicos «edificios de cinco pisos» de paneles están perdiendo popularidad, las cocinas pequeñas y la planificación inconveniente de tales viviendas ahuyentan a los compradores

En general, los más populares fueron los apartamentos de una habitación más pequeños y económicos o los apartamentos múltiples de élite, cuya demanda en el mercado secundario creció un 2,5%, superando significativamente a otros segmentos..

Una situación tan interesante, por cierto, no se convirtió en absoluto en prerrogativa del mercado inmobiliario secundario: en edificios nuevos, según los expertos, ya sea los apartamentos de una habitación más económicos con un área de aproximadamente 40 metros cuadrados u objetos de élite con cuatro o cinco habitaciones y un área total de más de 120 «cuadrados». Dichos apartamentos se venden en promedio dentro de los seis meses posteriores a la puesta en funcionamiento del edificio, pero el «segmento intermedio», los apartamentos de dos y tres habitaciones, a menudo permanecen sin reclamar durante un año o más..

La situación actual demuestra claramente que la brecha entre los compradores que tienen que ahorrar dinero en la compra y hacer una elección a favor de los apartamentos más baratos y los moscovitas que pueden permitirse comprar inmuebles de lujo sigue creciendo..

Hipoteca

Según la Agencia de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda, en el primer trimestre de 2012 se emitieron 1,7 veces más préstamos hipotecarios que en el mismo período del año pasado. Al mismo tiempo, después de la reducción del año pasado, las tasas de interés de los préstamos volvieron a mostrar una tendencia alcista. Entonces, si en diciembre de 2011 la tasa hipotecaria promedio era del 11,6%, entonces ya en enero, a pesar de la caída general de la actividad del mercado asociada con las largas vacaciones de Año Nuevo, aumentó al 11,8% y, a fines de marzo, había superado el 12 % anualmente.

La Agencia de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda promete que para el verano de este año la tasa hipotecaria aumentará al 12,5%, los expertos atribuyen esto a la prometida tasa de inflación del 6% en el país y la expectativa de una nueva ronda de la crisis, en relación con la cual muchos bancos de Moscú decidieron ” juegalo de forma segura. » Por lo tanto, no se espera en un futuro próximo la disminución gradual de las tasas hipotecarias al 7.5% prometida por el gobierno..

Alquilar

Los datos de las agencias inmobiliarias muestran que en el primer trimestre de este año, el costo de alquilar una vivienda en Moscú aumentó en promedio un 7% y alcanzó los 31,6 mil rublos por mes. La vivienda más barata, que los expertos lograron encontrar en la capital, cuesta 20 mil rublos al mes, y el apartamento más caro: 980 mil rublos (datos de la empresa «MIEL-Arenda»).

Curiosamente, el aumento más notable en la demanda de apartamentos de élite, en casi un 10%, y más de la mitad de esas viviendas, ubicadas en Arbat, Ostozhenka, Patriarch’s Ponds, Zamoskvorechye, Chistye Prudy y Krasnaya Presnye, fue solicitado por empresas extranjeras. El costo de alquilar un apartamento en una de las áreas enumeradas varía de 3 a 15 mil dólares..

La demanda de apartamentos de lujo es la que más ha aumentado

En un futuro cercano, los expertos pronostican una disminución en el costo de las viviendas de alquiler en el segmento de la clase económica debido a la aparición de los llamados apartamentos de temporada. Como saben, muchos moscovitas se mudan a las casas de veraneo para el verano, proporcionando apartamentos en la ciudad a los inquilinos, por lo que en mayo el precio del alquiler de viviendas en la capital puede caer entre un 10 y un 20%. Sin embargo, es poco probable que tal disminución afecte a las propiedades inmobiliarias de élite..

Como puede ver, los resultados del primer trimestre de este año en el mercado inmobiliario de Moscú hasta ahora confirman las previsiones de los expertos, los datos al final del año pasado: el aumento en el valor, así como el crecimiento de la demanda de metros cuadrados de Moscú, son insignificantes, no se observan fluctuaciones bruscas y la actividad del mercado se está desplazando gradualmente hacia la región de Moscú..